Dalam memastikan prosedur atau transaksi yang melibatkan hartanah berjalan dengan lancar, sebaiknya anda melantik peguam hartanah untuk membantu anda dalam segala perihal berkenaan guaman hartanah anda dari A hingga Z.
Peguam hartanah membantu dan memudahkan kita dalam perkara seperti:
Urusan Perjanjian Jual Beli Rumah atau Tanah (SPA atau S&P)
Urusan pembiayaan / pinjaman bank atau LPPSA
Urusan Tukar Nama Geran Rumah Atau Tanah
Urusan Rumah Pusaka
Urusan Pelepasan Gadaian Selepas Selesai Hutang Bank atau LPPSA
Urusan Mendapatkan Geran Strata dan Penyempurnaan Pindahmilik Geran
Penyediaan dokumen perundangan mengikut Kanun Tanah Negara, Undang-undang Akta dan Enakmen Negeri
Artikel pada kali ini disediakan untuk dijadikan sebagai panduan yang lengkap anda untuk melantik peguam hartanah. Selain itu, kami juga akan membincangkan mengenai kos-kos yang terlibat dengan peguam hartanah pada tahun 2023.
Pastikan Peguam Hartanah Anda Merupakan Peguam Yang Sah Dan Masih Aktif
Lantik Peguam Hartanah Awal Supaya Tidak Ditipu Agen Hartanah atau Penjual Rumah
Peguam Hartanah Bagi Perjanjian Jual Beli Rumah atau Tanah (SPA or S&P)
Peguam Hartanah Bagi Tukar Nama Geran Rumah atau Geran Tanah di Pejabat Tanah
Peguam Hartanah Urusan Geran Tanah atau Geran Rumah Yang Hilang
Peguam Hartanah Bagi Pinjaman atau Loan LPPSA untuk Pembelian Tanah atau Rumah
Senarai Kos Upah, Fee, Harga dan Kadar Bayaran Yuran Peguam Hartanah
Pastikan Peguam Hartanah Anda Merupakan Peguam Yang Sah Dan Masih Aktif
Adalah penting untuk melantik peguam tanpa sebarang kewujudan orang tengah supaya peguam tersebut bertindak dengan anda sebagai anak guamnya atau pelanggannya dan bukan orang tengah tersebut.
Peguam hartanah adalah seorang individu yang dilesenkan untuk melaksanakan tugas guaman di bawah Akta Profession Guaman. Mereka juga adalah individu yang dikelola oleh Majlis Peguam Malaysia.
Anda boleh memastikan peguam hartanah yang ingin dilantik sah dengan membuat semakan di sini. Di laman sesawang tersebut anda boleh mencari dan dapat melihat nama peguam tersebut, nama firma di mana peguam tersebut bekerja secara sah serta maklumat untuk menghubungi peguam tersebut jika benar peguam itu adalah individu yang berlesen untuk beramal sebagai peguam.
Anda juga perlu mengetahui bahawa sijil amalan peguam atau yang dinamakan sebagai ‘Practicing Certificate’ tidaklah bersifat sah dan kekal selamanya tetapi perlu diperbaharui setiap tahun.
Ini bermaksud, jika peguam tersebut tidak dapat memperbaharui sijil amalan peguam beliau, maka beliau tidak boleh menjalankan sebarang transaksi, khidmat atau kerja sebagai seorang peguam.
Lantik Peguam Hartanah Awal Supaya Tidak Ditipu Agen Hartanah atau Penjual Rumah
Peguam conveyancing atau peguam hartanah memainkan peranan yang sangat penting dalam membantu pihak dalam urus niaga pemindahan hartanah antara pembeli dan penjual.
Selain itu, ia juga memastikan anda tidak ditipu oleh mana-mana pihak yang lain sepanjang urusan jual rumah anda.
Peguam Boleh Menasihati Tentang Situasi Hartanah Anda
Setiap transaksi mempunyai senario yang berbeza dan tidak sama kerana ia bergantung kepada status fizikal hartanah anda, penjual, pembeli, geran tanah dan undang-undang tanah dan proses yang terpakai dalam sesuatu negeri itu. Oleh itu menjadi tanggungjawab peguam conveyancing mahir dalam proses transaksi hartanah anda.
Peguam Boleh Menasihati Jika Ada Penipuan Agen Hartanah
Sebagai pembeli atau penjual anda perlu berhati-hati terutama apabila anda menggunakan pihak yang berkepentingan seperti agen hartanah kerana mereka akan mempunyai komisyen sebaik saja anda menandatangi perjanjian. Komisyen yang mereka dapat tidak mengambil kira kerumitan proses pemindahan hak ke atas geran tanah. Apatah lagi jika hartanah tersebut bernilai besar.
Ini berbeza dengan peguam yang hanya mendapat caj bayaran sepenuhnya jika transaksi selesai sepenuhnya tanpa sebarang masalah. Oleh itu objektif anda dan peguam adalah selari iaitu memastikan transaksi dapat diselesaikan dengan jayanya.
Peguam Boleh Menasihati Cara Transaksi Bersesuaian Dengan Hartanah Anda
Anda juga perlu mengambil maklum jika anda tidak menggunakan peguam hartanah proses / urusan jual beli boleh menjadi lambat. Anda mungkin juga akan terkejut dengan tempoh masa yang perlu anda lalui kerana anda tidak pasti tentang skala masa proses yang dilakukan di pejabat tanah mahupun apabila memerlukan kelulusan pihak berkuasa negeri
Apa Tugas-Tugas Peguam Hartanah?
Tugas peguam hartanah bukan sahaja menyediakan perjanjian-perjanjian dan dokumen berkaitan transaksi hartanah, sebenarnya skop transaksi hartanah adalah sangat besar dan bukan sekadar perjanjian jual beli rumah (SPA atau S&P) semata-mata.
Antara skop khidmat yang dijalankan oleh peguam hartanah juga boleh menguruskan geran rumah atau geran tanah yang telah hilang, membantu individu untuk mendapatkan geran setelah habis langsai membayar hutang bank, melengkapkan pemindahan geran tanah strata dari pemaju kepada pembeli, membuat semakan pemilikan harta serta bantu mendapatkan geran individu di pejabat tanah.
Selain daripada itu, peguam hartanah juga terlibat dalam transaksi sewaan atau pajakan tanah, rumah atau kedai. Bagi transaksi ini peguam hartanah akan menyediakan perjanjian sewa rumah (‘tenancy agreement’) atau perjanjian pajakan (‘lease agreement’).
Dari segi pinjaman pula, peguam hartanah selalunya akan membantu dokumentasi dalam transaksi bagi mendapatkan pinjaman / pembiayaan untuk membeli rumah di -bank di Malaysia, atau Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam (LPPSA) jika peminjam merupakan kakitangan awam.
Peguam hartanah juga membantu proses pelepasan gadaian jika hutang telah habis dibayar kepada pihak bank dan anda mahu menamatkan hak bank ke atas geran tanah anda.
Berkenaan hakmilik tanah atau rumah pula, peguam hartanah akan membantu dari segi mendapatkan hakmilik strata jika ia adalah pembelian dari pemaju, menyempurnakan pindahmilik. Peguam hartanah juga boleh menguruskan mengenai gadaian, iaitu dalam proses pelepasan gadaian di mana ini berlaku apabila anda telah selesai membayar hutang rumah anda.
Selain dari itu pengalaman bidang hartanah yang spesifik peguam hartanah membolehkan urusan menjadi lebih mudah kerana mereka akan berurusan dengan pelbagai pihak yang lain seperti pemaju, bank, pejabat tanah, Jabatan Insolvensi, LHDN, JPPH dan Badan Pengurusan Bersama (JMB).
Peguam Hartanah Bagi Perjanjian Jual Beli Rumah atau Tanah (SPA or S&P)
Topik seterusnya adalah berkaitan perjanjian jual beli atau lebih dikenali dengan SPA atau S&P.
Jika anda, sebagai seorang pemilik rumah dan anda hendak menjual atau membeli rumah anda, maka peguam hartanah akan membantu anda daripada penyediaan perjanjian jual beli sehingga rumah tersebut sudah selesai di pindahmilik kepada individu lain.
Terdapat beberapa jenis transaksi yang melibatkan perjanjian jual beli SPA atau S&P. Antaranya adalah:
Perjanjian Jual Beli rumah bagi Pembeli Kali Pertama bagi mereka yang kali pertama membeli rumah
Perjanjian Jual Beli rumah melibatkan rumah subsale atau rumah second hand dimana rumah tersebut dibeli bukan dari pemaju.
Perjanjian Jual Beli rumah melibatkan pembiayaan atau pinjaman bank
Perjanjian Jual Beli rumah melibatkan pembiayaan atau pinjaman LPPSA
Bila anda perlu lantik peguam? Seeloknya sejurus sahaja anda berniat atau berminat untuk membeli rumah, adalah sebaiknya anda melantik peguam secepat mungkin sama ada pembelian rumah itu adalah pembelian terus dengan pemilik atau ejen hartanah. Dengan ASCO Law anda boleh mendapat pandangan terlebih dahulu berkenaan proses yang perlu dilakukan dan kos yang akan terlibat untuk membolehkan anda memahami proses yang perlu dilalui anda.
Peguam hartanah juga terlibat dalam transaksi jual beli rumah subsale atau second hand. Bagi jual beli rumah jenis ini, peguam hartanah akan memastikan sama ada benar penjual adalah pemilik sebenar rumah tersebut untuk mengelak pembeli ditipu mahupun membayar kos-kos yang tidak sepatutnya dibayar oleh pembeli rumah subsale. Manakala peguam hartanah penjual pula akan membuat semakan berkenaan cara pembayaran yang akan digunakan untuk membayar rumah yang ingin dibeli pembeli sebelum geran tanah dipindah nama kepada pembeli.
Peguam Hartanah Bagi Tukar Nama Geran Rumah atau Geran Tanah di Pejabat Tanah
Proses penukaran nama geran rumah atau geran tanah merupakan proses yang wajib dan perlu dilaksanakan di pejabat tanah jika anda berniat untuk memindahkan hakmilik anda kepada individu lain. Pejabat tanah yang akan menguruskan transaksi hartanah anda adalah bergantung kepada lokasi dan jenis geran tanah yang anda ada.
Jika ia tidak dilakukan nama baru pemilik rumah atau tanah tersebut tidak boleh didaftarkan dalam hakmilik geran.
Peguam hartanah juga boleh membantu anda dalam menukar nama geran rumah atau geran tanah di pejabat tanah yang relevan. Tukar nama geran ini boleh dibuat seperti berikut:-
• Kepada Isteri atau Suami;
• Kepada Anak;
• Daripada Datuk / Nenek;
• Kepada Pihak Ketiga;
• Masukkan Nama Dalam Geran Tanah atau Geran Rumah;
• Pusaka Faraid; dan
• Rizab Bumi atau Melayu.
Peguam Hartanah Urusan Geran Tanah atau Geran Rumah Yang Hilang
Hakmilik geran tanah merupakan aspek penting dalam pemilikan tanah.
Transaksi penjualan hartanah memerlukan anda membuktikan pemilikan anda ke atas hartanah tersebut. Jika anda berhasrat melakukan transaksi hartanah tetapi anda tidak mempunyai geran tanah maka anda tidak akan dapat melakukan transaksi tanah (melainkan kes-kes melibatkan hartanah berstatus strata di mana geran strata belum dikeluarkan lagi).
Permohonan untuk menggantikan geran / hakmilik ini bergantung kepada situasi sama ada geran tersebut hilang, rosak atau hancur.
Proses ganti geran tanah hilang ini ada disediakan di dalam laman web Pejabat Tanah dan Galian Negeri Selangor. Walau bagaimanapun, setiap negeri mempunyai proses yang berbeza. Pun begitu nasihat dan khidmat peguam hartanah boleh diperoleh untuk urusan tersebut agar anda tidak membazir masa untuk melaksanakan proses yang diperlukan.
Peguam Hartanah Bagi Urusan Pembiayaan Bank Pembelian Rumah
Peguam hartanah juga boleh berperanan sebagai peguam panel bank yang terlibat dalam proses pembiayaan pembelian rumah oleh pembeli. Walau pun ada yang mungkin ingin membeli rumah secara cash tetapi secara amnya kebanyakan rakyat Malaysia akan mengambil pinjaman untuk membeli rumah idaman mereka.
Proses pembiayaan pembelian rumah adalah sangat rumah terutamanya apabila ia melibatkan institusi perbankan.
Di dalam proses ini peguam akan memastikan status tanah, menyediakan dokumen, melaksanakan proses pendaftaran gadaian, menyediakan dokumen gadaian serta memegang wang escrow pembiayaan sebelum melepaskan jumlah tersebut kepada menjual rumah jika semua syarat-syarat perjanjian jual beli SPA / S&P telah tercapai.
Berikut adalah senarai bank yang menyediakan pinjaman perumahan yang kami bersedia untuk bantu proses dokumentasi perundanganya;
Peguam Hartanah Bagi Pinjaman atau Loan LPPSA untuk Pembelian Tanah atau Rumah
Bagi mereka yang bekerja dengan kerajaan anda boleh membiayai pembelian hartanah anda dengan menggunakan pinjaman LPPSA.
Anda diwajibkan melantik peguam bagi proses ini. Dan pegum tersebut perlulah merupakan peguam panel LPPSA kerana peguam LPPSA telah dilatih untuk urusan dokumentasi LPPSA serta mereka mempunyai akses kepada portal LPPSA untuk urusan dokumentasi perjanjian anda.
Anda boleh memilih peguam panel dokumentasi LPPSA yang merupakan peguam hartanah dalam senarai panel peguam LPPSA seperti firma ASCO Law bagi menguruskan hal dokumentasi bagi permohonan pembiayaan LPPSA anda.
Peguam hartanah yang tersenarai dalam panel peguam LPPSA adalah peguam yang telah diterima oleh LPPSA sebagai panel peguam dan telah melalui proses latihan khas berkenaan dokumentasi dan prosedur khas berkaitan dokumentasi dan transaksi bersama LPPSA.
Selain daripada menguruskan urusan permohonan anda, pihak peguam panel LPPSA juga akan memberi nasihat dan memastikan kesemua dokumen yang akan ditandatangani oleh anda boleh digunapakai dan jelas bagi anda sebagai pemimjam.
Dokumen Yang Diperlukan Oleh Peguam Hartanah Panel LPPSA
Antara dokumen-dokumen yang diperlukan oleh peguam LPPSA adalah seperti senarai berikut yang berpandukan “Panduan Pengguna” yang telah disediakan di laman sesawang LPPSA:-
1. Salinan Kad Pengenalan (yang perlu disahkan oleh Ketua Jabatan)
2. Slip gaji asal / e-penyata gaji atau salinan surat pengesahan jawatan berpencen;
3. Surat iringan ketua jabatan;
4. Borang permohonan pinjaman / pembiayaan;
5. Borang akuan pemilihan insurans / takaful;
6. Borang 2 iaitu surat persetujuan menyelesaikan baki hutang pembiayaan perumahan serta faedah / keuntugan dari gaji;
7. Salinan sijil nikah / pendaftaran perkahwinan yang didaftarkan di Malaysia atau salinan sijil kelahiran anak; dan
8. Borang 7 iaitu Persetujuan untuk Menggadaikan Bahagian yang tidak dipecahkan di atas tanah/petak kepada LPPSA oleh Bukan Pemohon.
Kos Yang Boleh Dibiayai Pinjaman LPPSA dan Tanggungan Kos Peguam Panel LPPSA
Hanya kos dan bayaran caj fi peguam LPPSA dalam perlaksanaan dokumen perjanjian pembiayaan LPPSA yang boleh dimasukkan ke dalam sebahagian daripada pembiayaan LPPSA.
Manakala kos bagi penyediaan perjanjian jual beli (“Sale and Purchase Agreement”) serta kos pindah milik tidak akan dibiayai oleh LPPSA. Bagi tujuan ini anda perlu sediakan sendiri kos tersebut.
Selain daripada itu, kos-kos lain yang tidak akan dibiayai oleh LPPSA adalah seperti berikut:-
Kos pindah milik (“Memorandum of Transfer”)
Kaveat
Setem Duti; dan
Surat Akuan Sumpah (“Statutory Declaration”)
Senarai Kos Upah, Fee, Harga dan Kadar Bayaran Yuran Peguam Hartanah
Kos upah, fee, harga dan kadar bayaran yuran bayaran peguam hartanah adalah berdasarkan Akta Profession Undang-Undang 1976 iaitu Perintah Saraan Peguamcara / Solicitors Remuneration Order (SRO). Secara am kesemua kos bagi peguam berkaitan transaksi hartanah dimaklumkan dalam SRO.
Bagi yang tidak tersenarai dalam SRO, peguam hartanah akan memberi makluman kos yang perlu dibayar sebagai khidmat mereka. Dapatkan kos khidmat peguam dan upah yang perlu dibayar dengan menghubungi kami atau lihat gambaran kos peguam di sini.
Lihat Artikel: Kiraan Penuh Kos Peguam Dan Lain-lain Kos Bagi Transaksi Prosedur Beli Rumah Pada Tahun 2023
Antara kos-kos yang anda yang selalu ditanya adalah bagi transaksi seperti yang tersenarai di bawah:-
Kos Peguam Perjanjian Jual Beli Rumah (SPA or S&P)
Kos Peguam Tukar Nama Geran Rumah atau Geran Tanah di Pejabat Tanah
Kos Peguam Urusan Geran Tanah atau Geran Rumah Yang Hilang
Kos Peguam Perjanjian Sewa Rumah (Tenancy Agreement)
Kos Peguam Pinjaman / Loan LPPSA atau Pinjaman Bank
Kos Peguam Urusan Mendapatkan Strata Title
Kos Peguam Penyempurnaan Pindah Milik
Kos Peguam Pelepasan Gadaian
Sebelum anda melantik peguam hartanah, pastikan bahawa anda dapatkan sebut harga daripada peguam terlebih dahulu. Setelah pasti, barulah anda memberikan arahan dan membenarkan peguam meneruskan atau memulakan transaksi.
Sebuah firma guaman yang teratur akan memastikan proses pelantikan guaman akan dibuat secara hitam putih untuk memastikan mereka mendapat lantikan secara jelas sebelum membuat sebarang kerja bagi pihak anak guam.
Kesimpulan
Selesai sudah penjelasan kami dalam menyediakan panduan lengkap melantik peguam hartanah dan anggaran kos yang terlibat kepada mereka yang ingin mengetahui secara mendalam peranan peguam hartanah ‘conveyancing’ bagi transaksi jual beli rumah.
Kami berharap agar anda dapat memanfaatkan panduan ini, dan segala urusan dan proses anda dalam menjual beli rumah anda dapat berjalan dengan lancar.
Jika anda ada sebarang pertanyaan mengenai panduan ini, anda boleh hubungi kami di ASCO Law.
Senarai Peguam Hartanah Kuala Lumpur & Putrajaya
Senarai Peguam Hartanah Selangor
Senarai Peguam Hartanah Johor