[dikemaskini pada 16 Mac 2024]
Sebelum ini, ASCOLAW telah kongsikan kepada anda tentang cara tukar nama di atas geran tanah. Namun, bagaimana pula sekiranya anda ingin menukar nama geran tanah atau rumah kepada anak?
Apakah dimaksudkan dengan ‘Anak’ dalam proses tukar nama geran tanah atau rumah
Berdasarkan kepada Perintah Duti Setem (Peremitan) (No. 2) 2019 P.U.[A] 369, anak bererti anak yang sah taraf, anak tiri atau anak yang diambil menjadi anak angkat mengikut Akta Pengangkatan 1952 (Akta 257) atau Akta Pendaftaran Pengangkatan 1952 (Akta 253).
Oleh itu, anak angkat dan anak tiri masih di dalam kategori anak yang boleh menjadi penerima kepada tanah atau rumah ini.
Namun, sekiranya perkahwinan tidak berdaftar di Malaysia, proses tukar nama antara ibu atau bapa tiri kepada anak tiri tidak akan diambil kira sebagai pindah milik antara ibu atau bapa dan anak. Kesannya adalah, walaupun pindah milik masih boleh diteruskan, Penerima mungkin tidak layak untuk menikmati pengurangan duti setem bagi proses tukar nama ini.
Cara tukar nama geran tanah atau rumah kepada anak
Langkah 1: Lantik peguam
Lantik peguam untuk mewakili anda. Pastikan anda melantik peguam yang sudah berpengalaman mengendalikan urusan bagi hartanah bagi memastikan urusan anda akan berjalan dengan lebih lancar dan cepat.
Peguam yang dilantik akan mendapatkan maklumat serta merancang proses kerja yang akan dilakukan berdasarkan situasi dan keadaan anda. Bukan itu sahaja, peguam akan memberikan nasihat dan proses yang akan dilakukan bersesuaian dengan situasi.
Anda boleh mendapatkan khidmat peguam ASCOLAW kami yang berpengalaman di sini.
Langkah 2: Kumpul dokumen yang penting
Salah satu dokumen yang penting bagi menukar nama geran tanah kepada anak ialah ‘Deed of Gift’.
‘Deed of Gift’ dan Akuan Berkanun
‘Deed of Gift’ secara ringkasnya merupakan sebuah suratcara (‘instrument’) yang dilaksanakan bagi transaksi pindah milik kasih sayang iaitu bagi penukaran nama geran tanah antara suami dan isteri atau ibu bapa dan anak.
Memandangkan transaksi ini tidak melibatkan sebarang balasan kewangan, maka tidak perlu bagi si Pemberi untuk melaksanakan Perjanjian Jual Beli yang baharu. Sebaliknya, suatu suratcara ‘Deed of Gift’ atau Akuan Berkanun bagi merekodkan niat pihak-pihak adalah memadai.
Setiap firma guaman mempunyai amalan yang berbeza dalam prosedur tukar nama geran tanah kepada anak. Di ASCO Law, firma kami akan melaksanakan sama ada Akuan Berkanun atau ‘Deed of Gift’ bersama-sama dengan Surat Cara Pindah Milik (Borang 14A) bergantung kepada latar belakang transaksi.
Perbezaan antara kedua-dua suratcara ini adalah pada format pihak-pihak yang mengisytiharkannya di mana Akuan Berkanun bersifat ex-parte (satu pihak sahaja yang mengisytiharkan pindah milik) manakala ‘Deed of Gift’ bersifat inter-parte (Pemberi [ibu/bapa] dan Penerima [anak] bersama-sama menandatangani dokumen tersebut).
Antara dokumen lain yang diperlukan ialah:
Senarai dokumen yang diperlukan bagi proses tukar nama geran tanah kepada anak
SPA atau SNP (Perjanjian Jual Beli antara Pemilik dan Pemaju / Penjual terdahulu);
Geran / Hak Milik Rumah / Tanah / Strata;
MOT – Surat Cara Pindah Milik (Borang 14A) atau Deed of Assignment;
Deed of Assignment antara Pemilik dan Penjual terdahulu (melibatkan rumah yang masih belum ada geran/hak milik individu/strata dan Pemilik membeli rumah secara sub-sale daripada individu dan bukannya secara terus daripada Pemaju);
Salinan Kad Pengenalan Pemilik dan Penerima;
Salinan Sijil Nikah / Daftar Perkahwinan (jika melibatkan suami dan isteri);
Salinan Sijil Kelahiran (jika melibatkan ibu bapa dan anak);
Resit Cukai Tanah rumah/tanah yang terkini;
Resit Cukai Pintu/Taksiran rumah/tanah yang terkini;
‘Deed of Gift’ ATAU Akuan Berkanun pemberian kasih sayang;
Borang Melepaskan Gadaian daripada Pemegang Gadaian Sedia ada (jika gadaian belum dilepaskan); dan
Surat Kebenaran Pengkaveat (jika tanah ada kaveat);
Akuan Berkanun pemberian kasih sayang (jika tiada ‘Deed of Gift’).
Sekiranya pinjaman rumah/tanah masih belum habis dibayar, proses tukar nama ini hanya boleh dibuat setelah pembayaran penuh pinjaman dibuat. Ini kerana geran rumah anda sedang dipegang oleh pihak Bank, maka pindah milik tidak boleh didaftarkan di Pejabat Tanah tanpa geran asal dikemukakan bersama-sama semasa pendaftaran.
Langkah 3: Peguam akan menjalankan proses tukar nama geran tanah kepada anak
Selain daripada proses yang biasa, sekiranya berlaku sebarang masalah atau perkara yang perlu diselesaikan, melantik peguam merupakan salah satu perkara yang akan membantu anda. Berikut merupakan beberapa peranan yang dilakukan oleh pihak peguam yang dilantik:
Mendapatkan maklumat Pemberi (ibu/bapa) dan Penerima (anak) untuk tujuan transaksi pindah milik tanah;
Menyediakan Surat Cara Pindah Milik (MOT);
Menyediakan borang Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) yang berkaitan bagi tujuan deklarasi cukai. Memandangkan urusan tukar nama geran rumah/tanah antara ibu bapa dan anak secara balasan kasih dan sayang tidak melibatkan sebarang keuntungan wang ringgit kepada Pemberi, Peguam juga akan turut memfailkan borang CKHT yang relevan bagi memohon pengecualian pembayaran cukai CKHT oleh Pemberi.
Membantu Pemberi untuk memohon kebenaran pindah milik daripada Pejabat Tanah atau Pihak Berkuasa Negeri (jika melibatkan hartanah terkawal/ada sekatan kepentingan);
Menyediakan dan mendaftarkan borang melepaskan gadaian (jika pinjaman rumah/hartanah sudah habis bayar tetapi nama Bank masih belum dikeluarkan daripada geran).
Adakah transaksi tukar nama geran tanah atau rumah antara ibu bapa dan anak sama dengan transaksi jual beli rumah?
Urusan pindah milik tanah antara ibu bapa dan anak tidak melibatkan sebarang transaksi jual beli di antara si Pemberi dan si Penerima. Maka, tiada sebarang perjanjian jual beli yang perlu disediakan.
Dalam sesebuah prosedur tukar nama geran tanah antara ibu bapa dan anak, Penerima tidak dianggap sebagai membeli tanah daripada Pemberi. Oleh demikian, tiada sebarang bayaran wang ringgit yang dibuat oleh Penerima bagi melaksanakan pindah milik tersebut. Di sini, ‘balasan’ bagi urusan tukar nama geran rumah atau tanah antara ibu bapa dan anak adalah di atas dasar ‘kasih sayang’ semata-mata.
Oleh itu, sangat penting bagi pihak Pemberi dan Penerima untuk membuktikan hubungan kekeluargaan mereka sama ada melalui sebuah ‘Deed of Gift’ ataupun Akuan Berkanun dan Sijil Kelahiran atau Sijil Pengangkatan ‘anak’ (dalam kes suami dan isteri, Sijil Perkahwinan) bagi membolehkan Pemberi dan Penerima menikmati pengecualian atau pengurangan cukai-cukai yang terlibat dalam transaksi pindah milik kasih sayang.
Langkah 4: Nama pemilik baru akan didaftarkan di dalam geran tanah atau rumah
Setelah semuanya selesai, nama pemilik baru akan didaftarkan di dalam geran tanah atau geran rumah. Bagi proses ini, Surat Cara Pindah Milik (Borang 14A) perlu diisi dengan lengkap serta diserahkan kepada pejabat tanah.
Bagaimana cara tukar nama rumah belum habis bayar?
Sekiranya pinjaman rumah/tanah masih belum habis dibayar, proses tukar nama ini hanya boleh dibuat setelah pembayaran penuh pinjaman dibuat. Ini kerana geran rumah anda sedang dipegang oleh pihak Bank, maka pindah milik tidak boleh didaftarkan di Pejabat Tanah tanpa geran asal dikemukakan bersama-sama semasa pendaftaran.
Cara Lantik Peguam Untuk Tukar Nama Dalam Geran Tanah Atau Geran Rumah Kepada Anak
Anda boleh menghubungi ASCOLAW melalui pautan laman sesawang rasmi kami bagi membuat sesi konsultasi secara percuma:
Kos tukar nama geran tanah kepada anak
Secara umumnya, berikut merupakan beberapa kos yang akan terlibat bagi menukar nama geran tanah kepada anak iaitu:
Kos Peguam, Kos Duti Setem, Pengecualian cukai dan Kos - Kos Lain Yang Terlibat Dalam Proses Tukar Nama Geran Rumah Kepada Anak
Fi Pendaftaran PTG bagi negeri Johor*
* sila rujuk kadar fi yang dikenakan oleh Pejabat Tanah dan Galian negeri masing-masing bagi hartanah yang berada di negeri selain Johor. Kos yang dinyatakan di bawah adalah tidak menyeluruh.
Duti Setem LHDN Dalam Proses Tukar Nama Geran Tanah Kepada Anak
Kadar peratusan duti setem mengikut nilaian hartanah mulai 01/07/2019:
Kalkulator Duti Setem LHDN
Kadar Pengecualian Duti Setem LHDN bagi Pindah Milik Dengan Balasan Kasih Sayang
Apa yang menarik, terdapat pengecualian duti setem bagi pindah milik tanah atas dasar kasih sayang untuk penukaran nama antara pasangan, ibu bapa dan anak.
Berikut merupakan kadar pengecualian yang ditetapkan iaitu:
Pemberi / Penerima | Kadar Pengecualian |
Suami kepada Isteri Isteri kepada Suami *bagi perkahwinan yang berdaftar di Malaysia sahaja | 100% |
Ibu dan/atau bapa kepada Anak Anak kepada Ibu dan/atau bapa *terhad kepada anak kandung, anak tiri dan anak angkat berdaftar sahaja | 50% |
Contoh pengiraan:
Ibu hendak menukar nama geran tanah kepada anaknya di mana nilaian hartanah tersebut berjumlah RM 400,000.00.
Duti setem mengikut nilaian hartanah:-
= (RM 100,000 yang pertama x 1%) + (RM 300,000 yang berikutnya x 2%)
= (RM 1,000) + (RM 6,000)
= RM 7,000.00
Kadar pengecualian bagi pindahmilik daripada ibu kepada anak:
= 50% x (duti setem mengikut nilaian hartanah)
= 50% x (RM 7,000)
= RM 3,500.00
Cukai CKHT / RPGT
Bagi urusan tukar nama geran tanah atas balasan kasih sayang melibatkan suami dan isteri, ibu bapa dan anak atau atuk / nenek dan cucu, tiada sebarang cukai keuntungan yang dikenakan memandangkan pihak anak, selaku Penerima dianggap telah memperoleh hartanah berkenaan pada harga yang sama sepertimana yang dibeli oleh ibu atau bapanya. Maka, tiada sebarang keuntungan yang timbul ke atas hartanah tersebut.
Tetapi, sekali lagi kami tekan kan, maksud ‘anak’ hanyalah anak kandung, anak tiri atau anak angkat yang berdaftar sahaja. Anak menantu atau anak saudara tidak termasuk dalam kategori ‘anak’ yang layak memohon pengecualian cukai CKHT.
Bagi suami dan isteri pula, perkahwinan hendaklah berdaftar di Malaysia.
Ramai orang yang membuat proses tukar nama secara sendiri tanpa mendapatkan khidmat guaman tidak sedar akan keperluan memfailkan Borang CKHT ini. Anda perlu tahu yang anda juga boleh dikenakan penalti atas kegagalan untuk memfailkan Borang CKHT walaupun pada asalnya, tiada cukai CKHT yang akan dikenakan ke atas transaksi ini.
Kos Peguam berdasarkan Akta Profesion Guaman Dalam Tukar Nama Geran Tanah Kepada Anak
Harga Rumah | Kadar Fi Guaman |
RM 500,000 pertama | 1.0% |
RM 500,000 yang seterusnya | 0.8% |
RM 2,000,000 yang seterusnya | 0.7% |
RM 2,000,000 yang seterusnya | 0.6% |
RM 2,500,000 yang seterusnya | 0.5% |
Contoh pengiraan:
Ibu hendak menukar nama geran tanah kepada anaknya di mana nilaian hartanah tersebut berjumlah RM 400,000.00.
Kos guaman:
= (RM 400,000 yang pertama x 1%)
= RM 4,000.00
Kalkulator Kos Peguam berdasarkan Akta Profesion Guaman Dalam Tukar Nama Geran Tanah
Kos-kos lain
Berikut merupakan antara kos lain yang terlibat bagi prosedur tukar nama geran tanah: *senarai tidak menyeluruh dan berbeza bagi setiap kes
Senarai Agensi Kerajaan Negeri Dan Proses Terlibat Dalam Proses Tukar Nama Geran Tanah Kepada Anak
Pejabat Tanah Daerah dan Pejabat Tanah & Galian
Pejabat Tanah terlibat dalam proses pencarian maklumat geran, pendaftaran kaveat, pendaftaran Borang 14A (Surat Cara Pindah Milik) dan pengeluaran geran tanah baru atas nama pemilik baru.
Jika rumah/tanah anda ada sekatan kepentingan, kebenaran pindah milik daripada Pejabat Tanah adalah wajib dipohon sebelum pindah milik boleh didaftarkan. Antara contoh Sekatan Kepentingan yang lazimnya ada pada geran rumah:
“Tanah ini tidak boleh dipindahmilik, dipajak dan/atau digadai dengan apa cara sekalipun tanpa kebenaran Pihak Berkuasa Negeri.”
Jika TIADA sekatan kepentingan yang dinyatakan di bahagian “Sekatan Kepentingan” geran/hak milik rumah anda, maka kebenaran pindah milik daripada Pejabat Tanah TIDAK perlu dipohon sebelum pindah milik boleh didaftarkan.
Jika anak anda bukanlah warganegara Malaysia, anda juga wajib memohon kebenaran pindah milik daripada Pejabat Tanah sebelum pindah milik boleh didaftarkan.
Agensi Hartanah Kawalan
Jika rumah anda adalah merupakan rumah kos rendah / kos sederhana rendah / mampu milik (seperti Rumah Mampu Biaya Johor / Rumah Selangorku / RUMAWIP / Rumah PRIMA / Rumah PPAM), rumah anda dikategorikan sebagai hartanah terkawal. Jadi, anda wajib mendapatkan kebenaran pindah milik daripada agensi yang bertanggungjawab dalam mengawal hartanah terkawal tersebut sebelum pindah milik boleh didaftarkan.
Pada kebiasaannya, anda perlu memohon kebenaran agensi-agensi ini sebelum anda membuat permohonan kebenaran pindah milik daripada Pejabat Tanah.
Contoh-contoh agensi hartanah kawalan di Malaysia adalah seperti berikut:
di Johor : Pejabat Setiausaha Kerajaan Negeri Johor (Bahagian Perumahan);
di Selangor : Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS);
di Kuala Lumpur : Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL);
di Perak : Lembaga Perumahan dan Hartanah Perak (LPHP)
Senarai Agensi Kerajaan Persekutuan Dan Proses Terlibat Dalam Proses Tukar Nama Geran Tanah Kepada Anak
Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN)
Agensi ini yang akan membuat taksiran duti setem pindah milik daripada Pemberi kepada Penerima. Agensi ini juga yang akan meluluskan sebarang permohonan pengecualian atau pengurangan duti setem yang dipohon oleh anda.
Anda juga bertanggungjawab untuk memfailkan Borang Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) bagi setiap proses tukar nama rumah termasuk tukar nama antara ibu bapa dan anak.
Jabatan Insolvensi
Berperanan untuk memberikan maklumat sama ada seseorang individu tersebut bankrap atau pun tidak. Individu yang bankrap tidak boleh membuat sebarang tukar nama geran rumah/tanah kepada mana-mana pihak, termasuklah kepada ibu bapa atau anak-anak tanpa kebenaran bertulis daripada Ketua Pengarah Insolvensi (KPI).
Penerima geran rumah/tanah juga mestilah seorang individu yang tidak diisytihar bankrap. Jika Pemberi tetap mahu tukar nama kepada Penerima yang bankrap, maka rumah/tanah itu nanti akan terletak kepada Ketua Pengarah Insolvensi (KPI) dan dikendalikan bagi manfaat pemiutang.
Jabatan Penilaian & Perkhidmatan Harta Malaysia
Agensi yang akan membantu LHDN untuk menilai harga pasaran sesuatu hartanah bagi tujuan penentuan duti setem yang akan dikenakan oleh LHDN.
Berapa lama proses tukar nama geran tanah kepada anak?
Sebenarnya, proses ini bergantung kepada situasi dan keadaan anda sendiri. Sekiranya terdapat masalah halangan atau sekatan, ia boleh menjadi lebih lama dan rumit.
Kesimpulan
Secara kesimpulannya, walaupun proses tukar nama geran tanah atau rumah ini secara mungkin nampak mudah, namun boleh menjadi rumit bergantung kepada situasi anda.
Dengan mendapatkan khidmat peguam, ia pastinya akan melancarkan proses menukar nama geran tanah atau rumah kepada anak ini terutamanya sekiranya berlaku sebarang masalah atau sekatan.
Jika anda berminat untuk mendapatkan konsultasi percuma daripada pihak kami, sila isikan maklumat anda di pautan laman sesawang rasmi kami dan nyatakan transaksi yang anda hendak buat. Peguam kami akan menghubungi anda dengan kadar segera.
Comments