top of page
ASCO LAW

Perlu Khidmat Peguam?

Proses Cara Tukar Nama Dalam Geran Tanah Atau Geran Rumah Kepada Anak Atas Dasar Kasih Sayang


Proses Cara Tukar Nama Geran Tanah Atau Geran Rumah Kepada Anak

Seperti yang telah dibincangkan dalam artikel sebelum ini, tukar nama geran tanah merupakan sebuah transaksi pindah milik hartanah seseorang kepada individu yang lain. Dalam hal ini, pemberi pindah milik adalah tuan punya hartanah tersebut yang tertulis namanya dalam geran tanah sedia ada.


Dalam artikel ini, kita akan membincangkan dengan lebih terperinci berkenaan dengan cara tukar nama dalam geran tanah atau geran rumah kepada anak atas dasar kasih sayang dengan menyentuh perkara berikut:


  1. Apakah dimaksudkan dengan ‘Anak’ dalam proses tukar nama geran tanah atau rumah

  2. Adakah transaksi tukar nama geran tanah atau rumah antara ibu bapa dan anak sama dengan transaksi jual beli rumah?

  3. ‘Deed of Gift’ dan Akuan Berkanun

  4. Senarai Dokumen Yang Perlu Disediakan Oleh Pemberi dan Penerima

  5. Peranan Dan Proses Yang Akan Dilakukan oleh Peguam

  6. Cara Lantik Peguam

  7. Kos Peguam, Kos Duti Setem, Pengecualian cukai dan Kos - Kos Lain

  8. Senarai Agensi Kerajaan Negeri Dan Proses Terlibat Dalam Proses Tukar Nama Geran Tanah

  9. Senarai Agensi Kerajaan Persekutuan Dan Proses Terlibat Dalam Proses Tukar Nama Geran Tanah

  10. Kesimpulan



Apakah dimaksudkan dengan ‘Anak’ dalam proses tukar nama geran tanah atau rumah


Merujuk kepada Perintah Duti Setem (Peremitan) (No. 2) 2019 P.U.[A] 369, anak bererti anak yang sah taraf, anak tiri atau anak yang diambil menjadi anak angkat mengikut Akta Pengangkatan 1952 (Akta 257) atau Akta Pendaftaran Pengangkatan 1952 (Akta 253).


Ini bermaksud anak menantu TIDAK termasuk dalam kategori ‘anak’ yang layak memohon pengurangan duti setem pindah milik.


Ambil maklum juga jika perkahwinan ada tidak berdaftar di Malaysia, proses tukar nama antara ibu atau bapa tiri kepada anak tiri juga mungkin tidak akan diambil kira sebagai pindah milik antara ibu atau bapa dan anak. Kesannya adalah, walaupun pindah milik masih boleh diteruskan, Penerima mungkin tidak layak untuk menikmati pengurangan duti setem bagi proses tukar nama ini.


Jika tanah anda adalah merupakan tanah rizab melayu, anda TIDAK BOLEH tukar nama rumah atau tanah kepada pasangan anda yang bukan berbangsa Melayu walaupun pasangan anda adalah merupakan seorang muallaf.




Adakah transaksi tukar nama geran tanah atau rumah antara ibu bapa dan anak sama dengan transaksi jual beli rumah?


Urusan pindah milik tanah antara ibu bapa dan anak tidak melibatkan sebarang transaksi jual beli di antara si Pemberi dan si Penerima. Maka, tiada sebarang perjanjian jual beli yang perlu disediakan.


Dari sudut undang-undang, ‘balasan’ merupakan salah satu elemen asas yang perlu wujud untuk melaksanakan sebuah perjanjian yang sah. Secara ringkasnya, ‘balasan’ adalah sebuah ‘harga’ atau ‘bayaran’ yang hendaklah diberikan oleh Penerima transaksi kepada si Pemberi.


Dalam sesebuah prosedur tukar nama geran tanah antara ibu bapa dan anak, Penerima tidak dianggap sebagai membeli tanah daripada Pemberi. Oleh demikian, tiada sebarang bayaran wang ringgit yang dibuat oleh Penerima bagi melaksanakan pindah milik tersebut. Di sini, ‘balasan’ bagi urusan tukar nama geran rumah atau tanah antara ibu bapa dan anak adalah di atas dasar ‘kasih sayang’ semata-mata.


Justeru, adalah mustahak bagi pihak Pemberi dan Penerima untuk membuktikan hubungan kekeluargaan mereka sama ada melalui sebuah ‘Deed of Gift’ ataupun Akuan Berkanun dan Sijil Kelahiran atau Sijil Pengangkatan ‘anak’ (dalam kes suami dan isteri, Sijil Perkahwinan) bagi membolehkan Pemberi dan Penerima menikmati pengecualian atau pengurangan cukai-cukai yang terlibat dalam transaksi pindah milik kasih sayang.







‘Deed of Gift’ dan Akuan Berkanun


Deed of Gift’ secara ringkasnya merupakan sebuah suratcara (‘instrument’) yang dilaksanakan bagi transaksi pindah milik kasih sayang iaitu dalam hal penukaran nama geran tanah antara suami dan isteri atau ibu bapa dan anak.


Memandangkan transaksi sedemikian tidak melibatkan sebarang balasan kewangan, maka tidak perlu bagi si Pemberi untuk melaksanakan Perjanjian Jual Beli yang baharu. Sebaliknya, suatu suratcara ‘Deed of Gift’ atau Akuan Berkanun bagi merekodkan niat pihak-pihak adalah memadai.


Setiap firma guaman mempunyai amalan yang berbeza dalam prosedur tukar nama geran tanah kepada anak. Bagi ASCO Law, firma kami akan melaksanakan sama ada Akuan Berkanun atau ‘Deed of Gift’ bersama-sama dengan Surat Cara Pindah Milik (Borang 14A) bergantung kepada latar belakang transaksi.


Perbezaan antara kedua-dua suratcara ini adalah pada format pihak-pihak yang mengisytiharkannya di mana Akuan Berkanun bersifat ex-parte (satu pihak sahaja yang mengisytiharkan pindah milik) manakala ‘Deed of Gift’ bersifat inter-parte (Pemberi [ibu/bapa] dan Penerima [anak] bersama-sama menandatangani dokumen tersebut).




Senarai Dokumen Yang Perlu Disediakan Oleh Pemberi dan Penerima Dalam Proses Tukar Nama Dalam Geran Tanah Atau Geran Rumah Kepada Anak


  1. SPA atau SNP (Perjanjian Jual Beli antara Pemilik dan Pemaju / Penjual terdahulu);

  2. Geran / Hak Milik Rumah / Tanah / Strata;

  3. MOT – Surat Cara Pindah Milik (Borang 14A) atau Deed of Assignment;

  4. Deed of Assignment antara Pemilik dan Penjual terdahulu (melibatkan rumah yang masih belum ada geran/hak milik individu/strata dan Pemilik membeli rumah secara sub-sale daripada individu dan bukannya secara terus daripada Pemaju);

  5. Salinan Kad Pengenalan Pemilik dan Penerima;

  6. Salinan Sijil Nikah / Daftar Perkahwinan (jika melibatkan suami dan isteri);

  7. Salinan Sijil Kelahiran (jika melibatkan ibu bapa dan anak);

  8. Resit Cukai Tanah rumah/tanah yang terkini;

  9. Resit Cukai Pintu/Taksiran rumah/tanah yang terkini;

  10. ‘Deed of Gift’ ATAU Akuan Berkanun pemberian kasih sayang;

  11. Borang Melepaskan Gadaian daripada Pemegang Gadaian Sedia ada (jika gadaian belum dilepaskan); dan

  12. Surat Kebenaran Pengkaveat (jika tanah ada kaveat);

  13. Akuan Berkanun pemberian kasih sayang (jika tiada ‘Deed of Gift’).



Sekiranya pinjaman rumah/tanah masih belum habis dibayar, proses tukar nama ini hanya boleh dibuat setelah pembayaran penuh pinjaman dibuat. Ini kerana geran rumah anda sedang dipegang oleh pihak Bank, maka pindah milik tidak boleh didaftarkan di Pejabat Tanah tanpa geran asal dikemukakan bersama-sama semasa pendaftaran.



Peranan Dan Proses Yang Akan Dilakukan oleh Peguam Dalam Prosedur Tukar Nama Rumah Kepada Anak


  1. Mendapatkan maklumat Pemberi (ibu/bapa) dan Penerima (anak) untuk tujuan transaksi pindah milik tanah;

  2. Menyediakan Surat Cara Pindah Milik (MOT);

  3. Menyediakan borang Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) yang berkaitan bagi tujuan deklarasi cukai. Memandangkan urusan tukar nama geran rumah/tanah antara ibu bapa dan anak secara balasan kasih dan sayang tidak melibatkan sebarang keuntungan wang ringgit kepada Pemberi, Peguam juga akan turut memfailkan borang CKHT yang relevan bagi memohon pengecualian pembayaran cukai CKHT oleh Pemberi.

  4. Membantu Pemberi untuk memohon kebenaran pindah milik daripada Pejabat Tanah atau Pihak Berkuasa Negeri (jika melibatkan hartanah terkawal/ada sekatan kepentingan);

  5. Menyediakan dan mendaftarkan borang melepaskan gadaian (jika pinjaman rumah/hartanah sudah habis bayar tetapi nama Bank masih belum dikeluarkan daripada geran).






Cara Lantik Peguam Untuk Tukar Nama Dalam Geran Tanah Atau Geran Rumah Kepada Anak


Anda boleh menghubungi ASCO Law melalui pautan laman sesawang rasmi kami bagi membuat sesi konsultasi secara percuma:



1. Sesi Konsultasi Peguam Secara Percuma


Peguam ASCO Law akan mengadakan sebuah sesi konsultasi bersama anda untuk mengenal pasti status rumah atau harta, status klien, isu-isu yang berbangkit berkaitan dengan kes klien, termasuklah mengenal pasti siapakah agensi dan/atau badan kerajaan yang terlibat. Di sini, pihak kami akan memberikan anggaran kasar berkenaan proses dan tempoh masa yang diperlukan untuk menyelesaikan kes tersebut sebagai rujukan bagi pihak klien.



2. Mendapatkan Sebutharga Peguam untuk Tukar Nama Geran Tanah Kepada Anak Atas Dasar Kasih Sayang


ASCO Law akan menyediakan sebutharga (‘fee quotation’) bagi memberi anggaran kos guaman dan fi bayaran yang terlibat dengan proses tukar nama ini.


Bagi urusan transaksi hartanah (‘conveyancing’), kos guaman telahpun ditetapkan di bawah Perintah Saraan Peguam Cara (Pindaan) 2017 manakala bagi kos belanja fail adalah bergantung kepada Pejabat Tanah daerah masing-masing. Misalnya fi bagi Carian Rasmi di Pejabat Tanah Dan Galian Selangor adalah berjumlah RM 50.00 namun di Pejabat Tanah Dan Galian Johor fi carian yang sama adalah sebanyak RM 150.00.


Peguam juga akan memberikan anggaran duti setem pindah milik yang akan dikenakan berdasarkan nilai pasaran semasa rumah / hartanah yang anda berikan. Untuk ini, adalah penting bagi Pemberi atau Penerima untuk tahu anggaran kasar nilai pasaran semasa rumah / hartanah bagi membolehkan Penerima menyediakan kos yang mencukupi bagi melaksanakan proses tukar nama ini. Jika anda tidak tahu, anda boleh cuba menelefon mana-mana penilai hartanah untuk mendapatkan anggaran kasar nilai pasaran semasa rumah / hartanah. Sebagai contoh, duti setem bagi rumah bernilai RM100 ribu adalah sebanyak RM1 ribu manakala rumah bernilai RM400 ribu adalah sebanyak RM7 ribu.



3. Anda bersetuju dengan sebutharga

4. Bayaran deposit bagi pembukaan fail dan pelaksanaan waran lantikan


Fi bayaran deposit bagi pembukaan fail hartanah di ASCO Law adalah sebanyak RM300.00. Selepas pembayaran deposit tersebut dibuat, lantikan peguam secara rasmi akan dibuat dengan melaksanakan sebuah Waran Lantikan (‘Warrant to Act’) yang memberikan kebenaran kepada pihak ASCO Law untuk mewakili pihak klien.



5. Penyediaan dokumen


Sebagai contoh, bagi tujuan tukar nama geran rumah/tanah kepada anak, pihak klien akan diminta untuk memberikan kepada kami dokumen-dokumen yang telah disenaraikan di atas. Dalam hal ini, segala maklumat dan dokumen yang diperoleh daripada pihak klien adalah tertakluk kepada peruntukan Akta Perlindungan Data Peribadi di mana data peribadi anda hanya akan digunakan bagi tujuan urusan penukaran nama geran tanah tersebut.



Peguam akan memulakan proses gerak kerja


Selepas memperoleh maklumat dan dokumen yang berkenaan, pihak ASCO LAW akan memulakan gerak kerja ke atas fail klien yang mana progres kerja tersebut akan dimaklumkan kepada klien dari semasa ke semasa.


Bagi proses tanda tangan, jika rumah / tanah anda adalah merupakan rumah / tanah Rizab Melayu, maka proses tanda tangan Surat Cara Pindah Milik (Borang 14A) akan dijalankan di hadapan Pentadbir Tanah.






Kos Peguam, Kos Duti Setem, Pengecualian cukai dan Kos - Kos Lain Yang Terlibat Dalam Proses Tukar Nama Geran Rumah Kepada Anak



Fi Pendaftaran PTG bagi negeri Johor*



Fi Pendaftaran PTG bagi negeri Johor (Tukar Geran Rumah)
Fi Pendaftaran PTG bagi negeri Johor

* sila rujuk kadar fi yang dikenakan oleh Pejabat Tanah dan Galian negeri masing-masing bagi hartanah yang berada di negeri selain Johor. Kos yang dinyatakan di bawah adalah tidak menyeluruh.



Duti Setem LHDN Dalam Proses Tukar Nama Geran Tanah Kepada Anak


Kadar peratusan duti setem mengikut nilaian hartanah mulai 01/07/2019:



Duti Setem LHDN Proses Tukar Nama Geran Tanah atau Geran Rumah
Duti Setem LHDN Proses Tukar Nama Geran Tanah atau Geran Rumah

Kalkulator Duti Setem LHDN


Kadar Pengecualian Duti Setem LHDN bagi Pindah Milik Dengan Balasan Kasih Sayang



Pemberi / Penerima

Kadar Pengecualian

Suami kepada Isteri

Isteri kepada Suami


*bagi perkahwinan yang berdaftar di Malaysia sahaja

100%

Ibu dan/atau bapa kepada Anak

Anak kepada Ibu dan/atau bapa


*terhad kepada anak kandung, anak tiri dan anak angkat berdaftar sahaja

50%

Contoh pengiraan:


Ibu hendak menukar nama geran tanah kepada anaknya di mana nilaian hartanah tersebut berjumlah RM 400,000.00.


Duti setem mengikut nilaian hartanah:-

= (RM 100,000 yang pertama x 1%) + (RM 300,000 yang berikutnya x 2%)

= (RM 1,000) + (RM 6,000)

= RM 7,000.00

Kadar pengecualian bagi pindahmilik daripada ibu kepada anak:

= 50% x (duti setem mengikut nilaian hartanah)

= 50% x (RM 7,000)

= RM 3,500.00



Cukai CKHT / RPGT


Bagi urusan tukar nama geran tanah atas balasan kasih sayang melibatkan suami dan isteri, ibu bapa dan anak atau atuk / nenek dan cucu, tiada sebarang cukai keuntungan yang dikenakan memandangkan pihak anak, selaku Penerima dianggap telah memperoleh hartanah berkenaan pada harga yang sama sepertimana yang dibeli oleh ibu atau bapanya. Maka, tiada sebarang keuntungan yang timbul ke atas hartanah tersebut.


Tetapi, sekali lagi kami tekan kan, maksud ‘anak’ hanyalah anak kandung, anak tiri atau anak angkat yang berdaftar sahaja. Anak menantu atau anak saudara tidak termasuk dalam kategori ‘anak’ yang layak memohon pengecualian cukai CKHT.


Bagi suami dan isteri pula, perkahwinan hendaklah berdaftar di Malaysia.


Ramai orang yang membuat proses tukar nama secara sendiri tanpa mendapatkan khidmat guaman tidak sedar akan keperluan memfailkan Borang CKHT ini. Anda perlu tahu yang anda juga boleh dikenakan penalti atas kegagalan untuk memfailkan Borang CKHT walaupun pada asalnya, tiada cukai CKHT yang akan dikenakan ke atas transaksi ini.



Kos Peguam berdasarkan Akta Profesion Guaman Dalam Tukar Nama Geran Tanah Kepada Anak



Harga Rumah

Kadar Fi Guaman

RM 500,000 pertama

1.0%

RM 500,000 yang seterusnya

0.8%

RM 2,000,000 yang seterusnya

0.7%

RM 2,000,000 yang seterusnya

0.6%

RM 2,500,000 yang seterusnya

0.5%

Contoh pengiraan:


Ibu hendak menukar nama geran tanah kepada anaknya di mana nilaian hartanah tersebut berjumlah RM 400,000.00.


Kos guaman:

= (RM 400,000 yang pertama x 1%)

= RM 4,000.00



Kalkulator Kos Peguam berdasarkan Akta Profesion Guaman Dalam Tukar Nama Geran Tanah







Kos-kos lain


Berikut merupakan antara kos lain yang terlibat bagi prosedur tukar nama geran tanah: *senarai tidak menyeluruh dan berbeza bagi setiap kes



kos lain yang terlibat bagi prosedur tukar nama geran tanah
kos lain yang terlibat bagi prosedur tukar nama geran tanah


Senarai Agensi Kerajaan Negeri Dan Proses Terlibat Dalam Proses Tukar Nama Geran Tanah Kepada Anak



Pejabat Tanah Daerah dan Pejabat Tanah & Galian


Pejabat Tanah terlibat dalam proses pencarian maklumat geran, pendaftaran kaveat, pendaftaran Borang 14A (Surat Cara Pindah Milik) dan pengeluaran geran tanah baru atas nama pemilik baru.


Jika rumah/tanah anda ada sekatan kepentingan, kebenaran pindah milik daripada Pejabat Tanah adalah wajib dipohon sebelum pindah milik boleh didaftarkan. Antara contoh Sekatan Kepentingan yang lazimnya ada pada geran rumah:


“Tanah ini tidak boleh dipindahmilik, dipajak dan/atau digadai dengan apa cara sekalipun tanpa kebenaran Pihak Berkuasa Negeri.”


Jika TIADA sekatan kepentingan yang dinyatakan di bahagian “Sekatan Kepentingan” geran/hak milik rumah anda, maka kebenaran pindah milik daripada Pejabat Tanah TIDAK perlu dipohon sebelum pindah milik boleh didaftarkan.


Jika anak anda bukanlah warganegara Malaysia, anda juga wajib memohon kebenaran pindah milik daripada Pejabat Tanah sebelum pindah milik boleh didaftarkan.



Agensi Hartanah Kawalan


Jika rumah anda adalah merupakan rumah kos rendah / kos sederhana rendah / mampu milik (seperti Rumah Mampu Biaya Johor / Rumah Selangorku / RUMAWIP / Rumah PRIMA / Rumah PPAM), rumah anda dikategorikan sebagai hartanah terkawal. Jadi, anda wajib mendapatkan kebenaran pindah milik daripada agensi yang bertanggungjawab dalam mengawal hartanah terkawal tersebut sebelum pindah milik boleh didaftarkan.


Pada kebiasaannya, anda perlu memohon kebenaran agensi-agensi ini sebelum anda membuat permohonan kebenaran pindah milik daripada Pejabat Tanah.


Contoh-contoh agensi hartanah kawalan di Malaysia adalah seperti berikut:




Senarai Agensi Kerajaan Persekutuan Dan Proses Terlibat Dalam Proses Tukar Nama Geran Tanah Kepada Anak


Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN)


Agensi ini yang akan membuat taksiran duti setem pindah milik daripada Pemberi kepada Penerima. Agensi ini juga yang akan meluluskan sebarang permohonan pengecualian atau pengurangan duti setem yang dipohon oleh anda.


Anda juga bertanggungjawab untuk memfailkan Borang Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) bagi setiap proses tukar nama rumah termasuk tukar nama antara ibu bapa dan anak.



Jabatan Insolvensi


Berperanan untuk memberikan maklumat sama ada seseorang individu tersebut bankrap atau pun tidak. Individu yang bankrap tidak boleh membuat sebarang tukar nama geran rumah/tanah kepada mana-mana pihak, termasuklah kepada ibu bapa atau anak-anak tanpa kebenaran bertulis daripada Ketua Pengarah Insolvensi (KPI).


Penerima geran rumah/tanah juga mestilah seorang individu yang tidak diisytihar bankrap. Jika Pemberi tetap mahu tukar nama kepada Penerima yang bankrap, maka rumah/tanah itu nanti akan terletak kepada Ketua Pengarah Insolvensi (KPI) dan dikendalikan bagi manfaat pemiutang.



Jabatan Penilaian & Perkhidmatan Harta Malaysia


Agensi yang akan membantu LHDN untuk menilai harga pasaran sesuatu hartanah bagi tujuan penentuan duti setem yang akan dikenakan oleh LHDN.




Kesimpulan


Secara kesimpulannya, walaupun proses tukar nama antara suami dan isteri, ibu bapa dan anak atau datuk / nenek dan cucu secara dasarnya nampak mudah, sebaiknya dapatkanlah nasihat guaman daripada peguam hartanah yang bertauliah bagi memastikan proses tukar nama ini berjalan dengan lancar.


Proses yang kami nyatakan di atas adalah secara kasar dan mungkin boleh jadi rumit bergantung kepada latar belakang setiap kes.


Jika anda berminat untuk mendapatkan konsultasi percuma daripada pihak kami, sila isikan maklumat anda di pautan laman sesawang rasmi kami dan nyatakan transaksi yang anda hendak buat. Peguam kami akan menghubungi anda dengan kadar segera.





Siaran Berkaitan

Lihat Semua

PENDAHULUAN Walaupun negeri kita Malaysia telah keluar daripada pandemic COVID 19, namun kesannya kepada Malaysia dan ekonomi dunia masih terasa sehingga hari ini. Banyak individu termasuk perniagaan

Anda Perlu Pertanyaan Lanjut atau Khidmat Peguam?

NOTIS

Kandungan penulisan ini, ketika tarikh ia diterbitkan adalah hanya sebagai rujukan umum. Ia tidak sama sekali bagi tujuan nasihat perundangan. Dapatkan nasihat guaman mengenai situasi anda secara khusus sebelum mengambil sebarang tindakan.

bottom of page