top of page
ASCO LAW

Perlu Khidmat Peguam?

Cara Mudah Beli Rumah Subsale Direct Owner Tanpa Ejen (Agent Rumah) Pada 2024



Di Malaysia, sering kita lihat urusan penjualan dan pembelian rumah biasanya akan diuruskan oleh ejen hartanah. Sebenarnya, sebagai pembeli rumah anda juga boleh membeli rumah subsale tanpa ejen hartanah.


Bagaimanakah caranya? Apa yang perlu anda lakukan dari awal hingga ke akhir proses pembelian rumah subsale ini? Dalam artikel kali ini, kami akan kongsikan kepada anda cara beli rumah subsale tanpa ejen.


Apakah Rumah Subsale


Sekiranya ini kali pertama anda membeli rumah, pastinya anda tertanya-tanya apakah yang dimaksudkan dengan rumah subsale?


Secaranya mudahnya, rumah subsale merupakan salah satu jenis pasaran hartanah yang ada di Malaysia. Secara umumnya, terdapat tiga jenis pasaran iaitu:


Pasaran Hartanah Primer


Pasaran hartanah ini juga dikenali dengan pasaran hartanah under construction atau undercon. Bagi pasaran ini, pemaju akan membina rumah dan menjual kepada bakal pembeli yang merupakan pembeli pertama. Pembelian rumah di peringkat ini tidak dipanggil sebagai rumah subsale.


Pasaran Hartanah Sekunder


Bakal pembeli membeli rumah yang sudah pernah diduduki. Bakal pembeli hartanah sekunder ini kebiasaannya adalah pemilik peringkat kedua, ketiga dan seterusnya. Rumah yang dibeli dalam pasaran hartanah ini yang dikenali sebagai rumah subsale.


Pasaran Hartanah Lelong


Rumah yang dijual dalam pasaran lelong merupakan rumah yang dijual oleh individu atau pihak bank secara lelong. Sekiranya pembida rumah menjual rumah yang telah dibeli secara lelong kepada pembeli baru, maka peringkat jualan seterusnya akan dianggap sebagai transaksi rumah subsale.



Bagi pasaran rumah subsale, harga pasaran rumah subsale ini boleh menjadi lebih murah namun bergantung kepada pemilihan hartanah yang tepat. Biasanya, pasaran rumah subsale ini menjadi pilihan kerana ia sesuai dijadikan sebagai pasaran sewa atau untuk tinggal sendiri.





Kelebihan Beli Rumah Subsale


Pastinya anda juga tertanya-tanya, apakah kelebihan rumah subsale ini berbanding dengan pasaran rumah lelong atau undercon? Ayuh kita lihat beberapa kelebihan rumah subsale ini iaitu:


  • Boleh berunding dengan pemilik untuk dapatkan harga lebih murah daripada pasaran

  • Boleh buat kajian tentang kemudahan yang sudah sedia ada (sekolah, hospital, balai polis)

  • Sesuai bagi pasaran sewa

  • Kurang risiko berbanding dengan rumah lelong disebabkan apa yang penjual tawarkan kepada pihak pembeli boleh disahkan melalui Perjanjian Jual Beli rumah manakala pasaran rumah lelong, pembeli perlu menerima rumah dalam keadaan seadanya.

  • Berbanding dengan pasaran rumah lelong, rumah subsale juga tidak perlu menanggung tunggakan cukai atau bil utiliti pemilik lama yang biasanya melibatkan kos yang agak besar.

  • Tidak perlu menunggu waktu yang lama untuk rumah siap seperti pasaran undercon


Proses Beli Rumah Subsale


Buat kajian dan tahu segala maklumat tentang hartanah


Perkara pertama yang paling penting ialah anda perlu membuat kajian dan mengetahui segala maklumat tentang hartanah. Sekiranya anda menggunakan khidmat ejen hartanah, biasanya maklumat ini boleh diperolehi melalui mereka.


Sewaktu membuat kajian tentang maklumat hartanah yang ingin dibeli, ia bukan hanya sekadar anda membuat lawatan ke rumah dan hanya melihat luaran rumah. Dalam mungkin nampak cantik, tapi awas sekiranya ada sesuatu yang tersembunyi di sebalik harga yang murah dan rumah yang cantik.


Bagi membantu anda membuat kajian yang mendalam bagi rumah subsale yang ingin dibeli, berikut merupakan beberapa perkara yang anda perlu lakukan iaitu:


Tips ASCOLAW:

Terdapat beberapa perkara yang penting perlu dilakukan sebelum membeli mana-mana rumah subsale iaitu:


Nama penjual tertulis di dalam geran tanah


Bagi mengetahui maklumat ini, pembeli perlu merujuk kepada geran tanah. Pastikan penjual atau pemilik merupakan nama yang tertulis di geran tanah tersebut.


Jangan sesekali mudah mempercayai mana-mana individu yang mengaku sebagai orang tengah berurusan dengan orang tengah seperti saudara-mara terdekat, jiran atau orang yang menggelar diri broker kepada pemilik tersebut.


Buat kajian dan pengesahan terlebih dahulu dengan pemilik sebenar rumah tersebut tentang orang tengah tersebut. Sebenarnya, anda masih boleh menggunakan khidmat orang tengah namun pastikan individu tersebut diketahui dan diperakui oleh pemilik rumah tersebut.


Bagaimana sekiranya pemilik asal rumah subsale yang ingin dibeli telah meninggal dunia, dan semakan mendapati nama pemilik asal masih berada di geran tanah?


Bagi situasi ini, hartanah ini akan jatuh di bawah kategori harta pusaka. Sekiranya anda masih ingin membeli rumah tersebut, lakukan langkah berikut:


  1. Lantik peguam

  2. Jangan sesekali membayar harga rumah sebelum melantik peguam dan pastikan waris pemilik rumah tersebut mengambil surat kuasa mentadbir daripada mahkamah atau pejabat pusaka kecil.


Bayangkan, sekiranya anda tidak pernah tahu siapakah pemilik asal dan latar belakang tentang pemilik, ia akan menyukarkan untuk anda membuat sebarang laporan atau tindakan undang-undang!




Tips ASCOLAW:

Berdasarkan pengalaman peguam kami dalam bidang hartanah, untuk memudahkan urusan anda berhadapan dengan pemilik rumah, kami kongsikan senarai soalan yang perlu ditanya kepada tuan rumah anda nanti:



Jenis-jenis hak milik tanah

Secara umumnya, terdapat tiga jenis hak milik tanah:

  • Hakmilik Induk (Master title)

  • Hakmilik strata (Strata title)

  • Hakmilik individu


Mengapa penting untuk anda mengetahui jenis hak milik tanah rumah yang ingin dibeli?


Kos tambahan bagi proses tukar hak milik perlu dikeluarkan sekiranya rumah masih berada dalam status Master Title.


Sekiranya rumah yang ingin dibeli masih dengan status Hakmilik Induk atau Master Title, proses jual beli masih boleh diteruskan tetapi amat penting untuk lantik peguam bagi menyempurnakan proses jual beli ini sebab dokumentasi berbeza dengan rumah yang sudah mempunyai hak milik strata atau individu.


Jika rumah yang ingin dibeli sudah keluar Hak Milik Strata (Strata Title) tetapi pemilik masih belum menyempurnakan pindah milik ke atas namanya (ambil geran daripada Pemaju), berkemungkinan besar pemilik perlu menyelesaikan urusan penyempurnaan pindah milik terlebih dahulu sebelum boleh menjual kepada pembeli baru.


Malah, pihak bank juga mungkin tidak dapat meneruskan proses permohonan pinjaman perumahan oleh pembeli sekiranya hak milik strata sudah keluar namun masih belum ditukar kepada nama pemilik.


Bagi proses penyempurnaan pindah milik atau mendapatkan geran ini, kos akan ditanggung oleh penjual. Sekiranya ada mana-mana pihak yang menyatakan bahawa pembeli perlu menanggung kos ini, ia adalah salah sama sekali.


Sebagai pihak pembeli, anda hanya perlu menanggung kos Perjanjian Jual Beli antara Penjual dan Pembeli dan ini tidak termasuk Penyempurnaan Pindah Milik. Keadaan ini hanya akan berubah sekiranya anda sebagai pihak pembeli yang bersetuju untuk menanggung kos Penyempurnaan Pindah milik ini.



Proses pembelian rumah boleh menjadi lebih lama dan rumit


Bukan sahaja daripada kos kewangan yang perlu dikeluarkan, proses pembelian rumah juga boleh menjadi lebih lama dan rumit.


Malah, sekiranya pemaju telah diisytiharkan muflis, sebagai pembeli rumah anda perlu menghabiskan masa bagi melalui proses undang-undang bagi proses undang-undang untuk mendapatkan pengesahan hak milik.


Anda perlu menanggung kerugian masa dan kos yang perlu dikeluarkan kerana bagi proses ini, anda memerlukan khidmat Liquidator. Liquidator ini akan mengenakan caj Liquidator dan pelbagai lagi caj lain hanya semata-mata untuk mengeluarkan pengesahan pemilikan.




Sekatan yang menghalang untuk menukar nama pada geran tanah


Selain itu, pastikan juga anda menyemak sekiranya terdapat sebarang sekatan yang menghalang penjual daripada menjual, memindah milik dan menukar nama pada geran tanah.


Sekiranya terdapat sebarang sekatan atau kaveat yang menghalang penjual menukar nama pada geran tanah tanpa mendapatkan kebenaran daripada Pihak Berkuasa Negeri terlebih dahulu, anda sebagai pembeli bukan sahaja berisiko rugi masa, malah kerugian duit sekiranya telah melakukan sebarang pembayaran harga belian sebelum membuat sebarang semakan awal status rumah atau tanah tersebut.


Contohnya, buat semakan status rumah sama ada berada di dalam status tanah rizab melayu atau lot bumi. Bagi status ini, bukan semua orang boleh membeli atau memiliki tanah dengan status rizab melayu atau lot bumi.


Jenis Rumah


Sebelum anda membeli rumah subsale, pastikan anda tahu jenis rumah yang dibeli adalah kos rendah, kos sederhana rendah atau kos sederhana. Bagi rumah jenis kos rendah dalam pasaran rumah subsale, bukan semua pembeli boleh membeli rumah yang dijual.


Biasanya, terdapat sekatan dan syarat kelayakan yang biasanya diletakkan oleh pihak berkuasa negeri. Biasanya syarat kelayakan yang ditetapkan bergantung kepada had pendapatan dan juga pembeli tidak boleh memiliki rumah lain.


Gadaian Geran Tanah atau Gadaian Bank


Untuk gadaian pula, sekiranya tanah sedang digadaikan kepada pihak Bank, maka Penjual perlu meminta kebenaran pemegang gadaian bagi pemindahan atau penjualan Hakmilik tersebut serta membuat pembayaran jumlah pinjaman atau penebusan gadaian.




Tips Ascolaw:


Sebagai pembeli, jangan lupa untuk menyemak baki hutang rumah yang ada dengan pihak penjual. Jika boleh, elakkan membeli rumah dengan harga jualan yang lebih rendah daripada baki hutang penjual.


Sekiranya anda masih ingin membeli rumah tersebut, jangan lupa untuk berhati-hati kerana transaksi jual beli ini boleh menjadi berisiko.



Ingin bantuan untuk buat semakan daripada pihak peguam hartanah berpengalaman kami?


Jangan bimbang, peguam kami membantu anda membuat semakan tentang rumah yang ingin dibeli. Hubungi sahaja kami di sini.



Tips bonus: Apa yang anda perlu tahu sebelum beli rumah subsale?


Apa yang anda perlu tahu?

Bajet bukan hanya sekadar harga rumah semata-mataBajet bukan hanya harga rumah subsale yang ingin dibeli, buat juga pengiraan kos lain yang mungkin akan terlibat seperti kos pembelian rumah, kos guaman, kos duti setem, kos penilaian (valuation fee), kos renovation dan sebagainyaBuat kajian tentang kejiranan yang ingin dibeliBuat kajian dengan membuat lawatan ke kawasan kejiranan daripada segi keselamatan, kemudahan. Buat kajian di media sosial. Anda boleh mendapatkan maklumat tentang kes jenayah atau isu semasa di kejiranan anda melalui media sosial. Contoh: Facebook Group




Ingin tahu lebih banyak tips membeli rumah subsale daripada peguam hartanah kami yang berpengalaman? Baca perkongsian artikel kami di bawah:




  1. Buat kajian tentang pemilik rumah subsale

Tak kenal, maka tak cinta, tak semak anda tak tahu! Bukan sahaja rumah yang ingin dibeli perlu dilakukan kajian, kenali juga penjual rumah anda.


Apa yang penting, jangan sesekali mudah untuk meletakkan kepercayaan anda tanpa bukti yang kukuh. Jom kami kongsikan beberapa semakan yang anda boleh lakukan untuk mengelakkan anda tertipu!


  1. Semakan di geran rumah nama pemilik

Cara paling mudah untuk anda membuat semakan adalah memastikan pemilik mampu menunjukkan kepada anda mereka adalah pemilik yang sah kepada rumah tersebut.


Salah satu cara yang mudah dilakukan ialah pastikan geran rumah tersebut tertulis nama pemilik rumah tersebut.



Tips ASCOLAW:


Sekiranya pihak penjual enggan memberikan salinan penuh geran dan hanya memberikan salinan muka surat pelan tanah, sebagai pembeli anda masih boleh membuat carian persendirian di Pejabat Tanah.


Kos bagi carian persendirian ini akan berbeza mengikut negeri, namun biasanya hanya dalam lingkungan RM10 hingga RM60 sahaja.


Pastikan pemilik rumah tidak muflis


Seterusnya, pastikan pemilik rumah subsale tersebut tidak muflis. Dalam keadaan terdesak, pemilik rumah mungkin akan membuat keputusan untuk menjual rumah tersebut.


Tanpa semakan terhadap pemilik rumah tersebut, anda boleh berhadapan dengan risiko membeli rumah yang mungkin sebenarnya sudah dalam proses untuk dilelong oleh pihak bank!


Sekiranya dalam proses lelong, atau rumah bagi individu muflis ini akan berada di bawah kawalan Jabatan Insolvensi Malaysia. Sekiranya penjual tersebut sudah muflis, sebenarnya rumah tersebut masih boleh dibeli namun ada prosedur yang perlu dipatuhi.


Oleh sebab itu, proses melantik peguam sangat penting bagi membantu anda menangani sebarang isu yang timbul.



Jangan lupa untuk semak keadaan rumah subsale


Seterusnya, jangan lupa untuk semak keadaan rumah subsale yang ingin dibeli. Bagi pasaran subsale ini, sebagai pihak pembeli, anda mungkin tidak akan mendapat rumah seindah rumah baru dan perlu menerima rumah dalam keadaan sebagaimana adanya (as is where is basis).


Contohnya, anda mungkin perlu menerima keadaan rumah subsale ini dalam keadaan susut pakai dan kerosakan yang kecil. Namun, ini tidak bermakna anda perlu membeli rumah subsale dalam keadaan rosak yang teruk sehingga mendatangkan kerugian besar kepada anda.


Tips: Semasa anda membuat pemeriksaan keadaan rumah, fokus pada semakan kerosakan struktur berbanding keadaan luar rumah tersebut kerana keaaan rumah boleh dicantikkan tetapi jika struktur rosak teruk, kos yang besar perlu dikeluarkan bagi membaiki kerosakan tersebut.


Anda boleh boleh membuat pemeriksaan pada kerosakan struktur seperti kebocoran di siling atau bumbung (water seepage),dan rekahan dinding.



Tips ASCOLAW:


Anda sebenarnya boleh berunding dengan pihak penjual bagi membaiki kerosakan yang ada pada rumah sebagai sebahagian terma perjanjian. Sekiranya mendapat persetujuan daripada kedua belah pihak, jangan lupa untuk senaraikan kerosakan yang perlu dibaiki dengan jelas supaya tidak berlaku salah faham di masa akan datang.


Tips bonus: Sekiranya Penjual tidak bersetuju untuk membaiki kerosakan rumah, jangan risau, keadaan rumah yang tidak sempurna ini boleh membantu anda membuat rundingan harga dengan penjual. Manfaatkan situasi ini untuk membantu anda berunding dengan penjual bagi mengurangkan harga jualan rumah.


Lantik Peguam Hartanah Untuk Menguruskan Proses Jual Beli


Sekarang, masanya untuk anda melantik peguam hartanah untuk membantu proses jual beli yang seterusnya. Bagi langkah seterusnya untuk membeli rumah subsale tanpa ejen, akan melibatkan pelbagai transaksi dan proses yang melibatkan undang-undang.


Jangan lupa untuk melantik peguam bagi memastikan proses yang melibatkan sebarang transaksi dilakukan ini secara sah dan anda tidak akan tertipu.

Bagi proses melantik peguam, pastikan anda melantik peguam yang boleh dipercayai. Caranya, anda boleh membuat semakan nama peguam yang berdaftar di Legal Directory - Malaysian Bar - Find A Lawyer


Tips: Jika tiada nama peguam di Legal Directory, berkemungkinan besar peguam tersebut tiada lesen atau sudah ditarik lesen untuk beramal kerana isu pecah amanah dan sebagainya.


Pada peringkat ini, anda boleh bertanya kepada peguam tentang proses yang terlibat dan langkah yang perlu dilakukan untuk peringkat seterusnya iaitu memohon pinjaman rumah.


Salah satu kelebihan melantik pihak peguam pada peringkat ini ialah anda dapat mengurangkan risiko anda ditipu oleh penjual, tambahan lagi anda sudah tidak menggunakan khidmat ejen hartanah.






Netizen tanya, Peguam menjawab:


Soalan:


Bagaimana tips untuk cari peguam hartanah yang boleh dipercayai? Saya ada baca kes yang ditipu oleh peguam hartanah sewaktu proses beli rumah subsale.


Jawapan:


Terdapat beberapa tips yang dikongsikan oleh peguam kami iaitu:


  1. Buat semakan nama peguam di laman web Legal Directory.

  2. Elakkan berurusan dengan Peguam yang hanya meminta bayaran secara tunai sahaja

  3. Elakkan Peguam yang meminta anda membuat bayaran hanya ke akaun peribadi (bukan akaun firma guaman)

  4. Peguam yang hanya mahu berurusan di luar dan bukannya di pejabat



Soalan:


Bolehkah saya menggunakan peguam yang sama dengan pihak penjual?


Jawapan:


Sebenarnya, tidak menjadi kesalahan untuk penjual dan pembeli berkongsi peguam sama. Sudah menjadi amalan juga di Malaysia di mana Penjual tidak melantik peguam yang berasingan dengan alasan untuk mempercepatkan proses, menjimatkan duit dan beranggapan bahawa peguam pembeli turut mewakili dirinya.


AWAS! Mengikut Akta Profesion Undang-Undang 1976, peguam tidak dibenarkan mewakili 2 pihak dalam 1 transaksi pada masa yang sama. Oleh itu, jika Penjual ‘menumpang’ peguam Pembeli, ketahuilah bahawa dalam keadaan itu, Peguam tersebut hanya bertanggungan untuk melindungi hak Pembeli sahaja.


Bagi memastikan hak setiap pihak sama ada Penjual atau Pembeli terjaga dan mendapat pembelaan yang secukupnya, kami menasihatkan untuk setiap pihak melantik peguam sendiri bagi mewakili diri masing-masing.



5. Bayar booking fee atau yuran tempahan

Sekarang, setelah anda berpuas hati dengan rumah subsale yang ingin dibeli, ini masanya untuk anda membuat pembayaran yuran tempahan atau booking fee.


Pada peringkat ini, sekiranya tanpa perjanjian dan bantuan daripada pihak peguam, sebenarnya keadaan boleh menjadi rumit kerana biasanya akan terjadi pelbagai masalah.


Contohnya, pembeli sudah membayar booking fee namun akhirnya rumah itu dijual kepada orang lain disebabkan tiada sebarang opsyen jual beli yang sah.


Buat Surat Opsyen Jual Beli dengan bantuan pihak peguam


Sekiranya Penjual tidak menggunakan khidmat ejen dan meminta anda membuat bayaran Booking Fee, minta Penjual untuk lantik peguam atau jika Penjual tiada cadangan peguam, anda boleh lantik mana-mana peguam untuk menyediakan dokumen Opsyen Jual Beli dan buat bayaran Booking Fee melalui peguam.


Peguam akan bertindak sebagai pemegang amanah (stakeholder) yang memegang Booking Fee tersebut dan elakkan membuat pembayaran secara terus kepada Penjual bagi mengelakkan isu penipuan oleh Penjual atau orang yang menyamar sebagai Penjual.


Sebelum membayar Booking Fee, pastikan kedua-dua pihak bersetuju dengan terma asas jual beli:


1. Polisi pemulangan semula duit (refund policy)

Sekiranya pihak pembeli inginkan pemulangan semula Booking Fee atau Earnest Deposit jika permohonan pinjaman perumahan tidak diluluskan dan sebagainya


2. Perabot atau perkakas perabot

Senaraikan perabot atau perkakasan yang ingin dijual oleh Penjual bersama rumah. Sebagai pihak Pembeli, pastikan anda menyemak dahulu sekiranya perkakasan boleh digunapakai atau tidak. Sekiranya tidak disemak, maka dianggap terima dalam keadaan sebagaimana adanya (as it is)


3. Pembaikian sebarang kerosakan struktur rumah

Sekiranya ada kerosakan struktur rumah yang ingin diminta kepada pihak Penjual untuk dibaiki terlebih dahulu, ia perlu dinyatakan dengan teliti dan jelas. Bagi syarat ini, kemungkinan besar ia akan mempengaruhi harga jualan oleh Penjual juga.


Sekiranya pihak pembeli ingin kerosakan dibaiki terlebih dahulu oleh penjual, harga jualan yang ditawarkan mungkin akan menaik.


4. Renovation atau pengubahsuaian

Sekiranya Penjual telah melakukan sebarang pengubahsuaian atau renovation, pastikan anda menyemak sekiranya pengubahsuaian atau renovation tersebut mendapat kelulusan Majlis / Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) atau pun tidak.


Malah, isu ini sudah menjadi amalan orang dulu-dulu untuk membuat renovation tanpa mendapatkan kelulusan daripada PBT. PBT dulu pun tidak begitu tegas dalam menguatkuasakan peruntukan undang-undang ini.


Namun, pihak PBT sudah semakin tegas dalam menguatkuasakan undang-undang berkaitan pengubahan atau renovation yang dilakukan oleh pemilik-pemilik rumah.


Walau semewah mana pun rumah tersebut diubahsuai, jika tiada kelulusan daripada PBT, ianya akan menjadi sia-sia kerana ini akan mempengaruhi nilai pasaran rumah terutamanya jika pihak Pembeli merupakan penjawat awam yang ingin memohon pinjaman perumahan LPPSA.



Mohon Pinjaman Rumah


Biasanya, sekiranya anda sebagai pihak pembeli tidak menggunakan khidmat ejen hartanah, anda perlu berurusan sendiri bagi urusan permohonan pinjaman rumah. Anda boleh membuat permohonan sendiri dengan berkunjung di cawangan bank yang berdekatan.


Tidak semua peguam akan menawarkan perkhidmatan bagi menguruskan dokumen permohonan pinjaman perumahan. Jadi,anda sebagai pihak pembeli perlu menguruskan permohonan pinjaman sendiri atau atau meminta bantuan pihak peguam yang boleh merujuk anda kepada mana-mana pegawai bank yang menguruskan pinjaman perumahan.


7. Tandatangan Perjanjian Jual Beli


Setelah pinjaman perumahan anda berjaya diluluskan, ini masanya untuk anda menandatangani Perjanjian Jual beli. Secara umumnya, berikut merupakan beberapa terma penting yang perlu dinyatakan dalam Perjanjian Jual Beli:


  • Tarikh perjanjian jual beli

  • Tempoh pembayaran Harga Jual Beli

  • Cara pembayaran

  • Butiran hartanah yang hendak dibeli

  • Tempoh liabiliti kecacatan

  • Serahan milikan kosong


Sekiranya anda ingin mengetahui lebih lanjut mengenai Perjanjian Jual Beli, ayuh baca lebih lanjut perkongsian artikel ini:



8. Perfection of Transfer atau Penyempurnaan Pindahmilik.


Sekiranya anda membeli rumah subsale yang masih di bawah Hak Milik Induk (dan masih belum keluar geran strata), proses jual beli sebenarnya bukan terhenti setakat anda menerima kunci daripada Penjual.


Bagi pembeli rumah subsale bawah Hak Milik Induk yang masih belum keluar geran strata, terdapat proses tambahan yang perlu dilaksanakan selepas geran strata dikeluarkan oleh Pejabat Tanah iaitu Penyempurnaan Pindahmilik. Walaupun nampak remeh, namun sekiranya proses ini tidak dilakukan dengan betul, pembeli berisiko untuk kehilangan rumah yang dibeli.


Biasanya, masalah akan berlaku sekiranya pemilik baru beranggapan bahawa tidak ada keperluan untuk menyempurnakan urusan ini kerana anda sudah masuk rumah. Nak buat apa lagi, kan? Anggapan tersebut adalah tidak tepat sama sekali. Proses Penyempurnaan Pindah Milik adalah proses yang amat penting.


Namun begitu, tempoh untuk pengeluaran geran strata boleh mengambil masa berbulan, malah hingga bertahun lamanya. Jadi, sementara menunggu geran strata dikeluarkan, sangat penting untuk pembeli memastikan supaya pembeli mendapat dan menyimpan semua salinan atau pendua dokumen transaksi jual beli rumah daripada pihak Peguam setelah urusan jual beli rumah selesai.


Jangan lupa untuk mengumpulkan semua dokumen di dalam satu fail dan menyimpan semua dokumen tersebut dengan baik kerana dokumen-dokumen tersebut seolah-olah nyawa dan dokumen utama yang boleh membuktikan anda adalah merupakan pemilik terkini rumah tersebut.


Ini juga akan memudahkan proses Penyempurnaan Pindah Milik setelah geran strata dikeluarkan.


Anda ingin tahu lebih lanjut mengenai proses ini? Dapatkan jawapannya di:







Tempoh Proses Beli Rumah Subsale


Sebenarnya, tempoh membeli rumah subsale subjektif dan boleh bergantung kepada banyak faktor. Namun, anggaran tempoh proses membeli rumah subsale ini biasanya akan memakan masa 3 bulan hingga 4 bulan.


Sekiranya rumah mempunyai sekatan pindah milik atau gadaian, anda boleh menambah lebih kurang 3 bulan lagi untuk proses kebenaran pindah milik.


Jika rumah tertakluk sekatan kos rendah, tambah lagi 3 bulan bagi proses kebenaran pemilikan rumah kos rendah.


Jika melibatkan pemilik yang memegang rumah sebagai pentadbir harta pusaka simati, tambah lagi lebih kurang 3 - 4 bulan untuk proses mendapatkan Perintah Jualan daripada Mahkamah.


Secara ringkasnya, jika rumah tersebut adalah rumah kos rendah yang mempunyai sekatan pindah milik, tempoh proses lebih kurang 3 + 3 + 3 = 9 bulan. Proses boleh jadi lebih panjang bergantung kepada tempoh pihak berkuasa untuk proses permohonan kebenaran pindah milik.


Kos Beli Rumah Subsale


Berikut merupakan anggaran kos yang akan terlibat sekiranya anda ingin membeli rumah subsale. Jangan lupa untuk membuat pengiraan kos ini di dalam bajet yang perlu dikeluarkan oleh anda nanti.



Jenis kos

Anggaran kos yang akan dikenakan

Kos guaman rumah subsale

Kos guaman rumah subsale akan tertakluk kepada harga belian dan juga jenis hartanah


Bagi pengiraan yang lebih tepat, anda boleh merujuk dokumen ini.

Kos duti setem

RM1 ke RM100,000 x 1%

RM100,001 ke RM500,000 x 2%

RM500,001 ke RM1,000,000 x 3%

RM1,000,001 ke atas x 4%


Duti dikira berdasarkan nilai pasaran semasa atau harga jual beli, mana yang lebih TINGGI.


Jadi, kalau nilai pasaran semasa lebih TINGGI daripada harga jual beli, maka duti setem akan dikira berdasarkan nilai pasaran semasa. Nilai pasaran akan dikira oleh pihak JPPH (Jabatan Penilaian dan Pengurusan Harta).


Pengecualian duti setem pindah milik dan pinjaman (subsale) hanya bagi pembeli rumah kediaman pertama yang bernilai RM500k ke bawah sahaja di bawah (PU(A) 53/2021 & PU(A) 54/2021).

Kos pendaftaran MOT

Berbeza mengikut negeri tetapi kebiasaannya akan dikira berdasarkan harga jual beli atau nilai pasaran, mana yang lebih tinggi.

Kos disbursement

Berbeza mengikut kes.


Tetapi kos-kos yang biasa:

1. Carian Kebankrapan

2. Carian Hartanah

3. Bayaran Fi Pendaftaran Notis Pindah Milik (Borang I) - tukar nama di cukai pintu

4. Bayaran Akuan Sumpah

5. Bayaran Duti Setem

6. Bayaran Pendaftaran di Pejabat Tanah

Kos sekiranya geran masih belum ada

​Surat Ikatan Penyerahanhak (Deed of Assignment) akan disediakan oleh peguam dan Surat Ikatan ini berfungsi untuk memindahkan semua hak dan liabiliti Penjual kepada Pembeli sementara menunggu geran strata dikeluarkan oleh Pejabat Tanah.


Bagi proses atau transaksi beli rumah yang masih belum mempunyai geran, kos yang terlibat adalah sama sahaja dengan pembelian rumah yang sudah mempunyai geran KECUALI tiada kos pendaftaran di Pejabat Tanah. Setelah geran strata dikeluarkan, Pembeli perlu keluar kos bagi proses Penyempurnaan Pindah Milik pula.




Sekiranya anda masih keliru siapakah yang akan menanggung setiap jenis kos ini, ASCOLAW kongsikan senarai berikut:



Jenis kos

Siapa yang tanggung?

Perjanjian Jual Beli

Penjual dan pembeli akan menanggung caj yang dikenakan oleh peguam masing-masing

Deklarasi Cukai Keuntungan Hartanah (CKHT) 1A dan 3

Penjual

Deklarasi Cukai Keuntungan Hartanah (CKHT) 2A dan 502

Pembeli

Kebenaran Pindah Milik (Sekatan Pejabat Tanah)

Penjual

Kebenaran Memiliki Rumah Kos Rendah

Pembeli

Kebenaran Memiliki Hartanah (oleh Warga Asing)

Pembeli

Penyempurnaan Pindah Milik (sebelum urusan jual beli kepada Pembeli baru)

Penjual

Penyempurnaan Pindah Milik (selepas urusan jual beli kepada Pembeli baru)

Pembeli

Pelepasan Gadaian oleh Bank Penjual

Penjual

Dokumentasi Pembiayaan Pembeli

Pembeli

Kos Valuation Bank

Pembeli

Kos Duti Setem Pindah Milik

Pembeli



Tips ASCOLAW:


Anda bimbang tentang kos guaman yang perlu dibayar kepada pihak peguam? Jangan bimbang, AscoLaw juga menawarkan pelan bayaran ansuran kepada klien kami yang memerlukan. Hubungi kami di sini untuk mendapatkan bantuan kami.


Mengapa anda perlu melantik peguam untuk menguruskan urusan pembelian rumah subsale tanpa ejen

  1. Peguam boleh mengurangkan risiko anda ditipu oleh penjual atau pihak yang menyamar sebagai penjual terutamanya sekiranya anda membeli rumah tanpa menggunakan khidmat ejen hartanah.

  2. Peguam akan membantu anda menguruskan proses beli rumah subsale anda dengan proses undang-undang yang sah dan betul.

  3. Membantu memberikan nasihat berkaitan dengan perundangan sekiranya terdapat isu atau masalah yang berbangkit.

  4. Penyediaan dokumen yang lengkap dan sah akan membantu mengurangkan risiko berlakunya sebarang masalah di masa akan datang


Senarai Peguam Rumah Subsale Selangor & Kuala Lumpur


Senarai Peguam Rumah Subsale Johor


Kesimpulan


Sebenarnya, dengan ilmu dan panduan yang betul, anda masih boleh membeli rumah subsale tanpa ejen namun ia masih berisiko dan juga mencabar. Bagi meringankan beban anda, bantuan pihak peguam boleh membantu anda menghadapi proses dan pengalaman ini dengan lebih mudah.


Dapatkan bantuan kami hari ini juga!






Comments


Anda Perlu Pertanyaan Lanjut atau Khidmat Peguam?

NOTIS

Kandungan penulisan ini, ketika tarikh ia diterbitkan adalah hanya sebagai rujukan umum. Ia tidak sama sekali bagi tujuan nasihat perundangan. Dapatkan nasihat guaman mengenai situasi anda secara khusus sebelum mengambil sebarang tindakan.

bottom of page