Sebut sahaja rumah lelong, pastinya terbayang-bayang pengalaman dan pelbagai cerita buruk tentang rumah lelong ini. Bukan sahaja rumah berada dalam keadaan yang ditinggalkan, pelbagai masalah undang-undang pula berkaitan dengan rumah yang ingin dibeli ini.
Tahukah anda, sebenarnya rumah lelong boleh menjadi pelaburan yang menguntungkan kepada pelabur hartanah dengan cara yang betul, namun duit yang dilaburkan juga boleh melebur sekiranya tidak dilakukan dengan cara yang betul.
Sekiranya ini kali pertama anda membeli rumah tanpa pengalaman dan tanpa masalah undang-undang, dalam artikel kali ini kami akan kongsikan panduan lengkap untuk membeli rumah lelong. Jom kita mula!
Apa Itu Rumah Lelong
Sebelum kita pergi lebih lanjut, jom kita kenali apa sebenarnya yang dimaksudkan dengan rumah lelong.
Secara mudahnya, rumah lelong merupakan rumah yang dijual oleh bank atau individu secara lelongan. Dalam lelongan ini, rumah lelong akan mempunyai pembida atau bidder.
Biasanya, lelongan terjadi kerana peminjam tidak mampu membayar hutang bank.
Bagi melangsaikan hutang pinjaman rumah pembeli, bank akan menjual semula rumah yang telah digadai oleh pembeli kepada Bank untuk menanggung kerugian yang dialami oleh Bank disebabkan oleh pembeli yang gagal dan culas membayar ansuran bulanan pinjaman rumah.
Jenis Rumah Lelong
Terdapat dua jenis rumah lelong yang biasanya terdapat di pasaran lelong Malaysia iaitu:
Lelongan awam
Lelongan mahkamah/pejabat tanah
Bagi memudahkan anda memahami perbezaan antara kedua jenis rumah lelong ini, jom ikuti perbandingan yang kami kongsikan di bawah:
Lelongan awam | Lelongan mahkamah/pejabat tanah |
Biasanya dijalankan di kawasan awam seperti dewan lelongan dan hotel | Lelongan akan dilakukan di mahkamah. Notis iklan biasanya yang akan dipaparkan pada papan kenyataan. |
Pihak lelongan biasanya terdiri daripada syarikat pelelong | Pihak lelongan terdiri daripada Mahkamah dan Pejabat Tanah |
Hartanah lelong yang belum mempunyai geran individu atau strata (selalunya disebut sebagai lelong LACA - “Loan Agreement cum Assignment” - kerana dibuat menggunakan kuasa di bawah Perjanjian Pinjaman Rumah) | Hartanah lelong yang sudah memiliki geran individu atau strata (selalunya disebut sebagai lelong non-LACA - kerana dibuat menggunakan kuasa Bank selaku pemegang gadaian berdaftar dalam geran tanah) |
Harga Rumah Lelong
Sekiranya ini kali pertama anda menceburkan diri dalam pasaran rumah lelong, anda perlu tahu bahawa penetapan harga rumah lelong sedikit berbeza daripada pasaran hartanah yang lain.
Bagi pasaran hartanah rumah lelong, harga rumah lelong akan ditetapkan berdasarkan bidaan. Namun begitu, rumah lelong ini akan mempunyai harga rizab atau dalam bahasa mudahnya harga permulaan atau harga minimum lelongan.
Rumah akan dilelong berdasarkan harga rizab yang biasanya dalam anggaran 20% hingga 50% lebih murah daripada harga pasaran, dan harga bidaan yang tertinggi akan diumumkan sebagai pemenang dan harga jualan rumah tersebut.
Cara & Proses Beli Rumah Lelong
Seterusnya, mari kami kongsikan tentang proses membeli rumah lelong. Jom kita mulakan!
Sebelum Beli Rumah Lelong
Tentukan Matlamat Beli Rumah Lelong
Sebelum anda membuat mana-mana pelaburan, pastikan perkara pertama yang anda lakukan adalah menentukan matlamat sebenar membeli rumah.
Adakah anda membeli rumah lelong sebagai pelaburan hartanah atau untuk tinggal sendiri? Adakah pembelian akan dilakukan secara tunai atau pinjaman dengan pihak bank?
Soalan-soalan ini akan membantu anda merangka strategi dan menentukan keputusan dan pemilihan rumah yang terbaik sesuai dengan matlamat anda.
Tentukan Bajet
Selepas anda mempunyai matlamat yang jelas, langkah seterusnya adalah menentukan bajet untuk membeli rumah lelong ini. Terdapat beberapa perkara yang anda perlu tahu untuk menentukan bajet ini iaitu:
Harga rizab bukanlah harga sebenar. Apabila berlaku bidaan, harga akan semakin meningkat dan akan dimenangi oleh pembida dengan harga tertinggi
Bagi memastikan anda tidak melebihi bajet dan juga tidak membayar harga rumah yang melebihi harga pasaran, anda perlu menyemak harga pasaran rumah dan menentukan harga maksimum yang ingin dibeli
Sekiranya anda ingin membuat pinjaman perumahan bank, PENTING untuk anda menyemak kelayakan, supaya anda tahu jumlah kelayakan pinjaman yang boleh diluluskan. Ini akan membantu anda untuk tidak melebihi bajet atau kerugian deposit jika pinjaman tidak diluluskan setelah anda menang bidaan rumah lelong
Pilih Lokasi Rumah Lelong Yang Ingin Dibeli
Apabila anda sudah mempunyai matlamat dan bajet yang jelas, ini masanya untuk memilih lokasi rumah lelong yang ingin dibeli.
Bagaimana matlamat yang jelas boleh membantu anda membuat pemilihan lokasi yang tepat?
Secara umumnya, pemilihan lokasi rumah lelong yang sesuai bergantung kepada beberapa faktor berikut seperti:
Keselamatan
Rumah lelong yang sesuai perlu mempunyai kemudahan keselamatan yang berdekatan seperti balai polis dan balai bomba.
Kejiranan
Selain itu, jangan lupa untuk memerhatikan kawasan kejiranan anda. Adakah kejiranan itu merupakan kawasan yang sunyi atau mempunyai aktiviti komuniti yang aktif.
Kemudahan booster hartanah
Seterusnya, sekiranya anda mempunyai matlamat membeli rumah bagi pelaburan, salah satu faktor penting ialah mempunyai booster hartanah. Secara mudahnya, booster hartanah merupakan kemudahan yang boleh menarik minat penyewa anda.
Antara contoh booster hartanah yang anda boleh perhatikan berdekatan dengan rumah lelong ini ialah:
Lebuhraya dan pengangkutan awam
Pusat membeli belah
Pusat pengajian
Hospital
Sekolah
Mulakan Misi Pencarian Rumah Lelong Idaman Anda
Apabila anda sudah bersedia, ini masanya untuk mencari senarai rumah lelong menepati beberapa kriteria yang anda mahukan.
Terdapat beberapa cara yang anda boleh cuba bagi mencari iklan rumah lelong iaitu:
Mahkamah (Anda boleh mendapatkan bantuan peguam anda sekiranya terdapat notis atau iklan berkenaan lokasi rumah lelong yang ingin dibeli)
Pejabat Tanah
Syarikat pelelong hartanah yang berlesen
Laman web atau website rumah lelong
Laman web bank
Bukan itu sahaja, dengan teknologi yang canggih pada zaman sekarang, anda boleh membida rumah secara online atau dalam talian sahaja!
Berikut merupakan beberapa laman web rumah lelong yang turut menawarkan perkhidmatan membida secara online atau dalam talian seperti berikut:
Beli Rumah Lelong Rerus Dari Bank
Selain itu, anda juga boleh beli rumah lelong terus dari bank melalui laman web mereka. Kami senaraikan beberapa senarai laman web bank seperti yang menyenaraikan senarai rumah lelong untuk dijual:
Buat lawatan kawasan atau site visit dan dapatkan Proclamation of Sale (POS) dan Condition of Sale (COS)
Pilih lokasi pun sudah, iklan yang berkenan di hati pun sudah dipilih. Sekarang, ini masanya untuk anda jalankan siasatan atau membuat lawatan kawasan dan mendapatkan dokumen POS atau Proclamation of Sale.
Walaupun nampak remeh, membuat lawatan kawasan sangat penting bagi memastikan rumah yang ingin dibeli kosong atau masih berpenghuni. Ini dapat memastikan anda bersedia dan dapat menyusun strategi untuk berunding dengan penyewa atau pemilik rumah lelong.
Tahukah anda, beberapa tindakan yang sering dicadangkan contohnya seperti menukar kunci sebenarnya melanggar undang-undang ? Jadi, apakah sebenarnya yang anda boleh lakukan? Jangan bimbang, kami akan kongsikan dengan lebih lanjut tips dan langkah yang anda boleh lakukan. Teruskan membaca!
Sebenarnya, masih ramai yang tidak tahu bahawa anda boleh menggunakan perkhidmatan peguam sejak daripada proses awal membeli rumah lelong lagi. Tahukah anda, khidmat peguam boleh membantu anda mengurangkan pelbagai risiko pemilihan rumah yang salah.
Apa Itu POS Rumah Lelong?
POS (Proclamation of Sale) atau juga dikenali sebagai Pengisytiharan jualan merupakan dokumen yang diperlukan sebelum anda membida mana-mana rumah lelong.
Di dalam dokumen ini, akan terkandung maklumat penting mengenai hartanah yang dilelong seperti berikut:
Nama pelelong
Nama peminjam asal
Nombor geran
Tempoh bayaran baki harga lelong dan lain-lain maklumat penting untuk lelongan
Tarikh, masa, lokasi lelongan
Harga rizab atau harga permulaan lelongan
Alamat penuh rumah atau hartanah
Luas rumah / hartanah
Jenis rumah / hartanah
Jumlah deposit
Nama bank
Apa Itu COS Rumah Lelong?
COS (Condition of Sale) atau syarat-syarat jualan akan menyatakan maklumat tentang syarat dan terma yang ditetapkan bagi hartanah lelong tersebut. Antara maklumat yang terkandung dalam dokumen tersebut ialah:
Tempoh masa menyelesaikan baki harga pembelian rumah lelong
Pihak mana yang akan bertanggungjawab bagi sebarang tunggakan yang ada
Mengapa penting untuk anda melantik peguam bagi menguruskan rumah lelong anda?
Membuat semakan bagi dokumen kompleks seperti POS dan COS
Ya, dokumen yang kompleks dan panjang pastinya akan membuatkan anda bertambah keliru. Jangan bimbang, serahkannya sahaja kepada yang pakar!
Dengan melantik peguam, berikut merupakan beberapa tanggungjawab penting yang boleh dilakukan oleh mereka:
Peguam boleh menyemak maklumat penting dan syarat-syarat yang berkaitan rumah tersebut
Sekiranya ada sekatan atau kaveat, peguam boleh membantu untuk anda lebih memahami proses undang-undang yang terlibat
Peguam boleh membuat semakan bagi sebarang tunggakan yang ada berkaitan dengan rumah lelong tersebut.
Bukan sahaja dokumen jualan, peguam yang dilantik boleh membantu anda membuat semakan mendalam terhadap sebarang tunggakan dan maklumat berkaitan rumah lelong yang dibeli
Tunggakan Cukai Tanah/Petak
Tunggakan Cukai Taksiran
Tunggakan yuran penyelenggaraan (Maintenance / Service Charges), Sinking Fund, Insurans kebakaran dan lain-lain
Tunggakan Bil Utiliti
Semakan sekatan pada geran/hartanah
Semakan bebanan / kaveat pada geran/hartanah
Semakan status Pemaju (sudah bankrap atau tidak) - jika pemaju sudah bankrap, Pembida kena bersedia untuk membayar yuran liquidator.
Nama pemilik berdaftar sama seperti yang tertulis di POS
Nombor hak milik atau nombor geran sama seperti yang tertulis di POS dan yang paling penting, nombor hak milik / geran itu wujud!
Mengapa penting untuk melantik peguam membuat semakan bagi hartanah tersebut?
Walaupun proses semakan ini nampak leceh dan remeh, ia merupakan proses yang sangat penting kerana boleh melancarkan urusan anda dan mungkin boleh mengelakkan kerugian sehingga beribu ringgit!
Jom kami kongsikan apa kelebihan yang anda boleh dapat dengan menggunakan khidmat peguam yang pakar:
Anda boleh faham dan tahu risiko apa yang akan dihadapi apabila membeli hartanah tersebut
Proses menyediakan dokumen yang lengkap sebelum masuk lelongan akan menjadi mudah
Menjimatkan masa dan tenaga untuk berulang-alik bagi menyediakan dokumen. Peguam anda akan menguruskannya untuk anda!
Proses berkaitan undang-undang boleh diuruskan dengan cara yang betul dan sah
Peguam kami pernah berdepan dengan situasi di mana pembida sudah berjaya membida rumah lelong dan membayar 10% deposit, tetapi akibat gagal membuat semakan awal status dan latar belakang hartanah dengan peguam terlebih dahulu, pembida tersebut hampir mengalami kerugian sebanyak RM10 ribu! Nasib baik pihak Bank setuju untuk memulangkan deposit 10%, tetapi perkara ini boleh dielakkan 100% sekiranya bakal pembida melantik peguam untuk membuat semakan awal terlebih dahulu.
Sediakan 10% deposit sebelum hari lelongan
Sebelum hari lelongan, jangan lupa untuk menyediakan 10% deposit dalam bentuk draf bank. 10% deposit dalam bentuk draf perlu disediakan berdasarkan harga rizab atau permulaan lelong. Ingat, anda masih perlu menyediakan wang tambahan bagi baki wang deposit berdasarkan harga bidaan yang dimenangi.
Semasa Membeli Rumah Lelong
Membida pada hari lelongan
Akhirnya, hari lelongan sudah tiba! Ingat, pastikan anda membida berdasarkan matlamat dan strategi yang sudah dirancang. Jangan terlalu mengikut emosi dan ingin bersaing dengan pembida yang lain.
Jangan bimbang, sekiranya anda kalah di lelongan, wang anda tetap akan dipulangkan. Manakala, sekiranya anda menang, jangan lupa untuk mendapatkan Memorandum Jualan dan juga melakukan proses mati setem di LHDN.
Ingat, kemenangan di lelongan bukan bermakna semuanya sudah berakhir. Selepas ini, anda sebagai pembida akan bermain dengan masa dan pada waktu ini, sangat penting untuk mendapatkan khidmat pakar yang boleh membantu anda.
Selepas Bidaan Rumah Lelong
Semak Tempoh Bayaran Baki Harga Jual Beli
Selesai sahaja anda memenangi lelongan, jangan lupa untuk menyemak tempoh masa yang diberikan untuk melangsaikan baki harga jual beli dalam tempoh masa yang ditetapkan. Biasanya, tempoh masa selama 90 hingga 120 hari akan diberikan kepada pihak pembida.
Sekiranya dalam tempoh ini, sebagai pembeli anda gagal menjelaskan baki tersebut, urusan jual beli akan dibatalkan serta deposit akan hangus dan tidak akan dipulangkan.
Oleh itu, pada waktu genting ini, sangat penting untuk mempunyai komunikasi serta khidmat peguam yang cekap.
Berikut merupakan beberapa langkah penting yang boleh dilakukan bagi memastikan proses ini berjalan lancar.
Sekiranya anda menggunakan pinjaman perumahan, pastikan pinjaman boleh mendapat kelulusan segera (Sebolehnya, pinjaman perlu diluluskan dalam tempoh 30 hari daripada tarikh lelongan) kerana Bank perlu membayar pinjaman dalam baki tempoh 60 atau 90 hari selepas daripada itu.
Selepas Baki Harga Jual Beli telah dibayar, Pembida bertanggungjawab untuk menguruskan sendiri pengambilan pemilikan kosong rumah lelong tersebut. Tidak seperti proses jual beli rumah biasa di mana Penjual / Pemaju akan menyerahkan kunci rumah kepada Pembeli, bagi rumah lelong, tiada kunci rumah yang akan diserahkan kepada anda. Kebiasaannya, Pembida perlu pecah masuk dan tukar kunci pintu rumah lelong sendiri. Di bawah undang-undang Malaysia, pihak Bank tidak mempunyai sebarang tanggungjawab daripada sudut undang-undang untuk memastikan Pembida boleh masuk ke rumah atau tidak.
Bayar segala tunggakan-tunggakan yang ada termasuklah mendahulukan dengan duit Pembida sendiri bahagian yang ditanggung dan perlu diselesaikan oleh pihak Bank. Pada masa ini, Pembida perlu menggunakan dahulu duit sendiri, selepas itu barulah Bank akan membayar balik semula bayaran yang telah dibuat. Proses pembayaran semula ini boleh memakan masa sehingga 1 tahun. Jadi, amat penting bagi Pembida untuk membuat kira-kira bajet seawal sebelum pembelian rumah lelong dibuat. Jadi, Pembida perlu menetapkan minda yang proses pembelian rumah lelong ini mencabar dan Pembida perlu banyak bersabar.
Segala kos untuk menyempurnakan pindah milik ke atas nama Pembida, Pembida kena tanggung sendiri. Proses penyempurnaan pindah milik ini juga boleh memakan masa yang lama. Jadi, Pembida perlu banyak bersabar.
BONUS: Tips dan Rumah Lelong Dari Peguam
Setiap pelaburan pasti ada manisnya, dan juga ada risikonya! Sama seperti pelaburan lain, rumah lelong juga mempunyai risiko tersendiri. Jom kita lihat apakah risiko yang terlibat dan apakah langkah yang boleh dilakukan berdasarkan perkongsian peguam berpengalaman kami:
Contoh risiko | Langkah yang boleh dilakukan |
Pinjaman perumahan tidak diluluskan selepas menang lelongan. Deposit sebanyak 10% boleh hangus dan tidak akan dipulangkan semula |
|
Kerosakan rumah yang teruk dan tak dijangka |
|
Tunggakan yang banyak |
*Oleh itu, peranan peguam sangat penting bagi membuat semakan segala tunggakan yang berkaitan |
Membeli rumah dari pemaju yang bankrap |
*Sewaktu membuat semakan tentang pemaju, peguam boleh membuat semakan terlebih dahulu bagi mengelakkan anda membeli daripada pemaju yang bankrap |
Penyewa atau pemilik rumah lama enggan keluar. Bank tidak mempunyai sebarang tanggungjawab untuk menyerahkan pemilikan kosong rumah atau memohon kebenaran pindah milik bagi pihak Pembida | APA YANG BOLEH DILAKUKAN
APA YANG TIDAK BOLEH DILAKUKAN
Sekiranya khidmat peguam diperlukan dari sudut undang-undang, ia akan membantu anda mengendalikan masalah ini tanpa melanggar sebarang undang-undang |
Beli rumah lelong daripada projek sakit yang baru dipulihkan dan disiapkan | Sekiranya anda membeli rumah lelong yang melibatkan projek perumahan yang baru dipulihkan kerajaan, kebiasaannya, bagi mendaftar akaun utiliti anda perlu mendapatkan surat sokongan / pengesahan daripada Badan Pengurusan Bersama / Joint Management Body (JMB). Biasanya, pihak JMB ni hanya akan memberikan kerjasama sekiranya SEMUA tunggakan cukai tanah, yuran penyelenggaraan, insurans, utiliti dan sinking fund dibayar oleh Pembida terlebih dahulu. Walaupun di dalam POS, tertulis bahawa Bank akan menanggung tunggakan cukai tanah dan penyelenggaraan biasanya Pembida biasanya perlu mendahulukan duit mereka sendiri untuk masuk dan memasang meter dengan cepat. Oleh itu, pastikan anda mempunyai bajet lebih dan mencukupi |
Rumah Lelong Rizab Melayu | Pembida bukan Melayu tidak boleh membida bagi membeli rumah / tanah rizab melayu. |
Rumah Lelong - Lot Bumi
| Sekiranya rumah lot bumi - biasanya sekatan lot bumi biasanya dilonggarkan bagi tujuan lelong ini, oleh itu pembida bukan bumiputera juga boleh membeli rumah tersebut. Apa yang penting, selepas berjaya membida, pembida bukan bumiputera ini perlu memfailkan borang bagi memaklumkan bahawa pembida sudah berjaya membida rumah tersebut di pejabat tanah. Borang dan prosedur adalah berbeza bergantung kepada pejabat tanah yang anda berurusan. Dengan ini, pejabat tanah akan dapat mengemaskini rekod pemilik mereka. Biasanya, ini hanya merupakan prosedur standard yang perlu dilakukan oleh pemilik baru rumah yang telah dilelong. |
Rumah Lelong - Kos Rendah / Sederhana Rendah | Jika anda membeli rumah kos rendah / sederhana rendah melalui pasaran primari (daripada Pemaju) / sekunder (subsale), prosedur dan syarat memiliki rumah kos kos rendah ini amat ketat. Jadi, salah satu keistimewaan rumah lelong ialah bagi rumah lelong kos rendah, sekatan pemilikan ini akan dilonggarkan bagi tujuan lelongan. Ini bermaksud, walaupun pembida sudah mempunyai rumah lain, pembida masih boleh beli rumah lelong kos rendah. Cuma biasanya selepas berjaya bida, pembida perlu memfailkan borang memaklumkan pembida sudah berjaya membida rumah tersebut dengan Lembaga Perumahan Negeri yang mengawal rumah kos rendah ini supaya lembaga ini dapat mengemas kini rekod pemilikan rumah mereka. Jangan risau, pada kebiasaannya, ini hanyalah merupakan prosedur standard yang perlu dilakukan oleh pembeli rumah lelong. |
Hartanah mempunyai kaveat |
|
Mengapa anda memerlukan khidmat peguam bagi pembelian rumah lelong?
Peguam yang mahir dengan selok-belok pembelian rumah lelong akan melancarkan urusan pembelian rumah lelong ini. Jangan lupa untuk membandingkan khidmat peguam yang berpengalaman dan di AscoLaw juga, kami mempunyai peguam yang berpengalaman mengendalikan kes rumah lelong
Sekiranya anda memerlukan perkhidmatan peguam dalam apa jua urusan jual beli rumah, kami kongsikan senarai peguam yang anda boleh hubungi:
Senarai Peguam Beli Rumah Lelong Selangor & Kuala Lumpur
Senarai Peguam Jual Beli Rumah Lelong Johor
Semoga perkongsian ini membantu urusan membeli rumah lelong anda menjadi mudah dan lancar. Ramai yang masih tidak tahu, sebenarnya khidmat peguam penting sejak daripada proses sebelum membeli rumah lelong lagi
Rumah lelong sudah mempunyai cabaran risikonya tersendiri, ayuh mudahkannya dengan mendapatkan khidmat peguam yang berpengalaman
Dengan adanya khidmat peguam, sekurang-kurangnya risiko dan tekanan membeli rumah lelong ini dapat diringankan dan dihadapi bersama-sama.
Perlukan bantuan? Jangan lupa untuk hubungi kami hari ini juga!