5 Situasi Pemilik Bersama Tanah Perlukan Perintah Mahkamah di Malaysia
- agmohdsabiq
- 3 hari lalu
- 16 min membaca
Isi Kandungan
1. Pengenalan
Dalam urusan hartanah di Malaysia, pemilikan bersama tanah atau rumah (co-ownership) adalah perkara biasa. Situasi ini sering berlaku dalam beberapa keadaan seperti:
Tanah pusaka yang diwarisi oleh adik-beradik,
Rumah yang dibeli bersama pasangan,
Hartanah pelaburan yang dimiliki oleh rakan kongsi, atau
Tanah yang didaftarkan atas nama beberapa ahli keluarga untuk tujuan pembahagian masa depan.
Walaupun pemilikan bersama nampak mudah pada awalnya, realitinya ia sering menimbulkan konflik, kebuntuan keputusan, dan salah faham. Ini kerana setiap pemilik bersama mempunyai hak undang-undang yang sama terhadap tanah tersebut — dan sebarang urusan jual beli, pindah milik atau pembangunan memerlukan persetujuan semua pihak.
Apabila persetujuan tidak dapat dicapai, atau apabila seorang pemilik bertindak secara tidak adil, barulah timbul keperluan untuk mendapatkan Perintah Mahkamah (Court Order) bagi menyelesaikan isu tersebut secara sah.
Undang-undang yang biasanya terpakai termasuk:
Kanun Tanah Negara 1965 (National Land Code)
Akta Pembahagian 1950 (Partition Act 1950)
Akta Bantuan Khas (Specific Relief Act 1950)
Kaedah Mahkamah 2012
Perintah mahkamah menjadi jalan terakhir, tetapi ia sering menjadi satu-satunya penyelesaian apabila rundingan keluarga gagal, pemilik hilang atau tidak bekerjasama, atau harta tidak boleh dibahagi mengikut keperluan.
Artikel ini akan menerangkan 5 situasi utama di mana pemilik bersama tanah perlu mendapatkan perintah mahkamah serta pilihan penyelesaian yang ada di bawah undang-undang Malaysia.
Kami di Akmal Saufi & Co (ASCO) komited untuk memberikan kerjasama dan servis yang terbaik dalam pengurusan melibatkan hartanah. Anda boleh terus hubungi kami di sini.
2. Jenis-Jenis Pemilikan Bersama
Untuk memahami kenapa konflik mudah berlaku dalam pemilikan bersama, kita perlu faham dahulu jenis-jenis co-ownership yang wujud di bawah undang-undang Malaysia. Secara amnya, terdapat dua jenis utama:
2.1 Joint Tenancy (Hak Milik Bersama Secara Penyatuan)
Dalam joint tenancy, semua pemilik dianggap sebagai satu unit undang-undang. Maksudnya:
setiap pemilik mempunyai hak yang sama rata ke atas keseluruhan tanah,
tiada bahagian tertentu “setiap orang”,
jika seorang pemilik meninggal dunia, hak miliknya tidak masuk pusaka — ia terus berpindah kepada pemilik yang masih hidup (right of survivorship).
Situasi di mana joint tenancy biasa berlaku:
pasangan suami isteri membeli rumah bersama,
rumah keluarga atas nama ibu bapa,
hartanah bagi tujuan perlindungan keluarga.
Isu yang boleh timbul:
ahli keluarga lain tidak dapat mewarisi bahagian tanah,
kesukaran menjual kerana semua pemilik mesti bersetuju,
jika berlaku perceraian, rumah perlu diselesaikan melalui mahkamah.
2.2 Tenancy in Common (Hak Milik Bahagian Tertentu)
Ini adalah bentuk pemilikan bersama yang paling biasa untuk tanah pusaka dan pelaburan hartanah.
Dalam tenancy in common:
setiap pemilik mempunyai bahagian tertentu (contoh: 50% – 50%, atau 20% – 80%),
bahagian itu boleh diwariskan kepada waris pemilik,
pemilik boleh menjual bahagiannya sendiri (dengan syarat mendapat persetujuan atau mengikut proses undang-undang).
Situasi biasa tenancy in common:
tanah pusaka yang nama adik-beradik dimasukkan bersama,
pelaburan rumah antara rakan kongsi,
pemilik ingin kekalkan waris tertentu mewarisi bahagian mereka.
Isu yang sering timbul:
pemilik tidak boleh ambil tindakan ke atas keseluruhan tanah tanpa persetujuan semua pihak,
seorang pemilik boleh menahan transaksi hanya dengan “tidak setuju”,
sukar bahagikan tanah secara fizikal jika bentuk lot kecil atau tidak praktikal,
pertelingkahan keluarga tentang siapa patut guna tanah.
2.3 Kenapa jenis pemilikan ini penting?
Kerana jenis pemilikan menentukan:
sama ada tanah boleh dibahagi,
siapa mewarisi bahagian pemilik,
sama ada mahkamah boleh perintahkan jualan atau pembahagian,
dokumen apa yang perlu ditandatangani,
bagaimana seseorang pemilik boleh menghalang atau melengahkan urusan tanah.
Bahagian ini penting untuk pembaca faham sebelum kita masuk ke 5 situasi utama yang memerlukan perintah mahkamah.
3. Masalah Umum Dalam Pemilikan Bersama
Walaupun niat asal pemilikan bersama biasanya baik—contohnya sebagai pelaburan keluarga, pembahagian harta untuk masa depan, atau menjaga tanah pusaka—realitinya banyak konflik mula timbul apabila:
hubungan keluarga renggang,
pemilik bertambah (melalui pusaka),
ada yang tidak mahu bekerjasama,
atau apabila harta ingin dijual tetapi ada yang membantah.
Berikut ialah masalah yang paling kerap berlaku dalam pemilikan bersama di Malaysia:
3.1 Tidak Dapat Mencapai Persetujuan Bersama
Ini adalah punca nombor satu isu pemilikan bersama.
Semua keputusan berkaitan tanah dan rumah memerlukan persetujuan semua pemilik, termasuk:
menjual tanah,
memajak atau menyewakan,
membina bangunan,
memohon pecah sempadan atau pecah bahagian,
menukar syarat kegunaan tanah,
tandatangan dokumen bank dan pejabat tanah.
Satu orang sahaja tidak setuju → seluruh urusan terbatal.
Ini menyebabkan banyak keluarga buntu kerana rundingan tidak berjaya.
3.2 Pemilik Enggan Tandatangan Dokumen
Situasi lain yang sangat kerap berlaku:
seorang pemilik tidak mahu tandatangan Borang 14A,
pemilik hilang dan tidak dapat dikesan,
pemilik berada di luar negara dan tidak beri kerjasama,
pemilik sengaja melengah-lengahkan.
Dalam undang-undang Malaysia, pejabat tanah tidak boleh proses apa-apa tanpa tandatangan semua pemilik.
Ini menjadikan perintah mahkamah sebagai satu-satunya jalan.
3.3 Seorang Pemilik Menggunakan Tanah Secara Tidak Adil
Contoh kes sebenar yang sangat biasa:
Seorang adik-beradik bina rumah atas tanah pusaka tanpa persetujuan.
Seorang pemilik menyewakan tanah dan ambil hasil sewaan seorang diri.
Seorang pemilik halang orang lain masuk kawasan tersebut.
Pemilik ubah struktur tanah (pagar, jalan masuk) tanpa bincang.
Di sisi undang-undang, semua pemilik mempunyai hak yang sama, jadi seorang tidak boleh menguasai harta tersebut seolah-olah ia miliknya sahaja.
3.4 Tanah Tidak Sesuai Dibahagi Secara Fizikal
Masalah ini timbul bila pemilik minta pecah bahagian, tetapi lot:
terlalu kecil,
berbentuk tidak simetri,
berada di tengah lot lain,
tidak mempunyai akses jalan,
atau pembahagiannya menyebabkan kerugian nilai.
Situasi begini biasa berlaku pada tanah pusaka tradisi.
Apabila tak boleh dibahagi, terpaksa cari penyelesaian melalui perintah mahkamah—sama ada arahan jualan atau pembahagian hasil.
3.5 Pertikaian Keluarga atau Hubungan Yang Tidak Harmoni
Kadang-kadang masalah bukan pada tanah, tetapi pada hubungan keluarga:
adik-beradik tidak bertegur,
waris tidak pernah berjumpa,
konflik lama terbawa-bawa,
ahli keluarga ramai dan tidak semua bersetuju.
Isu keluarga ini menjadikan keputusan secara sepakat hampir mustahil. Dalam keadaan begini, perintah mahkamah memberi penyelesaian neutral dan objektif, tanpa perlu bergaduh.
4. Lima (5) Situasi Memerlukan Perintah Mahkamah
Kita masuk terus ke situasi pertama yang paling kerap berlaku dalam kes pemilikan bersama.
4.1 Situasi 1 — Pemilik Tidak Sepakat Menjual Tanah atau Rumah
Ini adalah situasi paling biasa dalam pemilikan bersama, terutama bagi tanah pusaka atau rumah yang diwarisi oleh ramai adik-beradik.
Contoh yang sering berlaku:
6 orang adik-beradik mewarisi sebidang tanah.
4 orang mahu jual kerana perlukan duit atau tidak tinggal di kawasan tersebut.
2 orang tidak mahu jual — mungkin kerana nilai sentimental, mahu bina rumah, atau sebab personal.
Namun dalam undang-undang Malaysia, semua pemilik bersama mesti bersetuju sebelum tanah boleh dijual.
1 orang tidak setuju = jualan tidak boleh diteruskan.
Inilah punca kebuntuan dan pertikaian keluarga yang berpanjangan.
Kenapa isu ini sukar diselesaikan tanpa mahkamah?
Kerana di bawah National Land Code, pejabat tanah tidak boleh memproses apa-apa urusan jual beli jika:
tidak semua pemilik menandatangani Borang 14A,
tiada persetujuan bersama,
ada pertikaian mengenai bahagian masing-masing.
Ini bermakna walaupun majoriti setuju, seorang pemilik sahaja sudah cukup untuk menghentikan proses jualan.
Bagaimana Mahkamah Boleh Menyelesaikan Masalah Ini?
Apabila persetujuan tidak dapat dicapai, pemilik bersama boleh memohon kepada Mahkamah Tinggi untuk:
(A) Order for Sale (Perintah Jualan)
Di bawah Partition Act 1950, mahkamah mempunyai kuasa untuk:
mengarahkan tanah dijual melalui lelongan, atau
dijual secara persetujuan jika semua pihak bersetuju pada harga tertentu,
membahagikan hasil jualan mengikut bahagian setiap pemilik.
Mahkamah biasanya akan mempertimbangkan:
sama ada tanah boleh dibahagi secara adil,
sama ada terdapat pemilik yang benar-benar terjejas,
sama ada majoriti mahu menjual,
nilai tanah,
hubungan antara pemilik.
Jika pembahagian fizikal tidak sesuai, mahkamah lebih cenderung arahkan jualan, kerana itu lebih adil kepada semua pihak.
(B) Partition Order (Perintah Pecah Bahagian)
Jika tanah boleh dibahagi secara fizikal, mahkamah boleh mengarahkan:
setiap pemilik diberi bahagian masing-masing dalam lot berasingan, atau
tanah dibahagi mengikut keluasan dan nilai setara.
Namun, banyak tanah pusaka tidak sesuai untuk pecah bahagian kerana:
keluasan kecil,
bentuk tanah pelik,
kedudukan terhalang,
ketidaksamaan nilai antara bahagian.
Situasi Di Mana Mahkamah Hampir Pasti Campur Tangan
Mahkamah biasanya bersedia memberikan perintah apabila:
pertikaian telah berlarutan bertahun-tahun,
rundingan gagal,
pemilik tidak bekerjasama,
ada pemilik perlukan penyelesaian segera (contoh: kewangan),
tanah tidak produktif dan tidak digunakan.
Tujuan mahkamah adalah memberikan penyelesaian yang adil kepada semua, bukan hanya kepada pihak yang enggan.
Ringkasnya:
❌ Kalau seorang tidak setuju → tidak boleh jual. ✔️ Jika buntu → mohon Order for Sale di Mahkamah Tinggi. ✔️ Mahkamah boleh arahkan jualan atau pecah bahagian.
Inilah sebab utama kenapa ramai pemilik bersama akhirnya memilih untuk mendapatkan perintah mahkamah.
4.2 Situasi 2 — Seorang Pemilik Enggan Tandatangan Dokumen
Ini adalah antara isu yang paling menyulitkan pemilik bersama tanah. Dalam hampir semua urusan di pejabat tanah, tandatangan setiap pemilik adalah WAJIB.
Jika seorang sahaja tidak tandatangan, keseluruhan proses akan terhenti.
Contoh Situasi Yang Sering Terjadi
✔ 1. Tidak mahu tandatangan Borang 14A (Pindah Milik)
Ini berlaku apabila:
harta ingin dipindah kepada ahli keluarga lain,
harta mahu dijual,
harta ingin diagihkan dalam proses faraid atau pusaka.
Jika seorang pemilik enggan tandatangan Borang 14A, pejabat tanah tidak boleh proses apa-apa.
✔ 2. Enggan tandatangan dokumen permohonan urusan tanah
Contohnya:
Pecah sempadan (subdivision),
Pecah bahagian (partition),
Ubah syarat tanah (change of condition),
Lesen pendudukan sementara,
Permohonan pelan bangunan.
Tanpa persetujuan semua pemilik, permohonan automatik ditolak oleh pihak berkuasa.
✔ 3. Pemilik tidak dapat dikesan / hilang
Situasi biasa tanah pusaka:
seorang pemilik merantau,
tiada nombor telefon,
tiada alamat,
hubungan keluarga terputus,
tidak diketahui lokasi selama bertahun.
Tanah akhirnya tersangkut tanpa perkembangan.
✔ 4. Pemilik di luar negara tidak memberi kerjasama
Contoh:
bekerja di Singapura, Australia, UK, Timur Tengah,
enggan ke pejabat kedutaan untuk mengesahkan dokumen,
tidak respon atau ambil tahu urusan tanah.
✔ 5. Pemilik sengaja melengah-lengahkan proses
Biasanya berlaku bila:
ada yang tidak puas hati dengan pembahagian,
ada isu keluarga lama,
ada agenda peribadi,
mahu memaksa pihak lain ikut kehendak mereka.
Ini menyebabkan projek pembangunan, jual beli, atau pembahagian tanah tidak dapat bergerak.
Apa Penyelesaian Undang-Undang?
Di sinilah peranan mahkamah menjadi sangat penting.
(A) Specific Performance Order
Mahkamah boleh memerintahkan pemilik yang enggan untuk tandatangan dokumen yang perlu.
Jika masih tidak mahu tandatangan → mereka boleh dikenakan tindakan penghinaan mahkamah.
(B) Substituted Signature Order
Ini adalah perintah yang lebih kuat.
Mahkamah boleh memerintahkan bahawa:
“Pendaftar Mahkamah / Pendaftar Pejabat Tanah boleh menandatangani bagi pihak pemilik yang enggan.”
Dengan perintah ini, proses urusan tanah boleh diteruskan tanpa tandatangan pemilik yang membuat masalah.
Ini adalah penyelesaian yang sangat efektif, terutama untuk situasi:
pemilik hilang,
pemilik di luar negara,
pemilik tidak bekerjasama,
pemilik sengaja sabotaj proses.
Kenapa Mahkamah Benarkan Tandatangan Pengganti?
Kerana mahkamah mempunyai kuasa untuk memastikan:
tiada pemilik menyalahgunakan hak,
pemilikan bersama berjalan secara adil,
projek pembangunan tidak terjejas,
urusan jual beli tidak tergendala kerana satu pihak sahaja.
Ringkasan Situasi 2
❌ Jika seorang pemilik enggan tandatangan → semua proses gagal. ✔️ Penyelesaian → mohon Specific Performance atau Substituted Signature. ✔️ Mahkamah boleh tandatangan bagi pihak pemilik yang enggan.
Situasi ini adalah antara sebab paling kerap pemilik bersama terpaksa memohon perintah mahkamah.
4.3 Situasi 3 — Seorang Pemilik Menghalang Akses Kepada Tanah / Rumah
Situasi ini sangat banyak berlaku, terutama dalam kes tanah pusaka atau rumah yang dimiliki oleh beberapa waris. Walaupun setiap pemilik hanya mempunyai bahagian tertentu, mereka mempunyai hak sama rata terhadap seluruh tanah — bukan hanya pada "bahagian kecil" miliknya.
Tetapi dalam realiti, sering berlaku seorang pemilik:
menggunakan tanah sepenuhnya,
tinggal di rumah tersebut seorang diri,
menyewakan rumah tanpa berkongsi hasil,
membina struktur tanpa persetujuan,
menghalang pemilik lain daripada masuk.
Ini adalah penyalahgunaan hak pemilik bersama.
Contoh Situasi Yang Selalu Terjadi
✔ 1. Pemilik menduduki rumah seorang diri dan halau pemilik lain
Contoh:
rumah pusaka 5 pewaris,
seorang adik tinggal di situ 10 tahun,
bila abang atau kakak nak masuk atau gunakan, dia halau: “Rumah ni aku yang jaga, kau jangan masuk!”
Ini salah dari sudut undang-undang.
✔ 2. Membina rumah atau bangunan atas tanah bersama tanpa kebenaran
Contohnya:
bina rumah kecil,
bina stor,
bina pagar dan “claim” kawasan tertentu seolah-olah miliknya.
Di bawah undang-undang, tiada sesiapa boleh mendirikan bangunan dalam tanah bersama tanpa persetujuan semua pemilik.
✔ 3. Menyewakan rumah atau tanah dan ambil hasil sewaan seorang diri
Situasi biasa:
rumah disewakan RM1,200 sebulan,
seorang pemilik ambil semua hasil sewa,
pemilik lain tidak dapat apa-apa.
Ini dianggap unjust enrichment.
✔ 4. Meletakkan pagar, kunci atau halangan fizikal
Seperti:
kunci pintu utama,
pasang pagar,
buat tembok,
halang akses jalan.
Semua ini adalah tindakan yang menghalang hak pemilik lain.
Apakah Hak Undang-Undang Pemilik Yang Terjejas?
Jika perbincangan tidak berjaya, anda boleh mendapatkan beberapa Perintah Mahkamah berikut:
(A) Order for Access (Perintah Akses)
Mahkamah boleh mengarahkan:
pemilik lain dibenarkan masuk dan menggunakan rumah/tanah,
pemilik yang menghalang mesti memberi kunci atau akses,
tiada halangan boleh dibuat selepas ini.
Perintah ini penting untuk menegakkan hak asas setiap pemilik bersama.
(B) Injunction (Perintah Sekatan)
Mahkamah boleh menghalang pemilik tersebut daripada:
menukar kunci,
membina apa-apa struktur,
menyewakan rumah,
menghalau pemilik lain,
atau melakukan sebarang perbuatan yang menjejaskan hak pemilik lain.
Injunction sesuai untuk kes kecemasan atau keadaan boleh menyebabkan kerosakan besar.
(C) Partition Order atau Order for Sale
Jika keadaan menjadi terlalu tegang, mahkamah boleh:
membahagi tanah secara rasmi (jika sesuai), atau
mengarahkan tanah dijual dan hasil dibahagi mengikut bahagian masing-masing.
Ini adalah penyelesaian akhir apabila tiada ruang lagi untuk rundingan keluarga.
Kenapa Situasi Ini Besar Risikonya Dari Sudut Undang-Undang?
Kerana pemilik yang menguasai tanah tanpa hak boleh:
disaman,
dihalau melalui perintah mahkamah,
diarahkan bayar pampasan kepada pemilik lain,
dikira melanggar equitable duty sebagai pemilik bersama.
Mahkamah sangat tegas dalam hal di mana seorang pemilik menindas atau menafikan hak pemilik lain.
Ringkasan Situasi 3
❌ Tidak boleh halang pemilik lain masuk tanah bersama. ❌ Tidak boleh duduki rumah seorang diri tanpa persetujuan. ❌ Tidak boleh sewa dan ambil hasil seorang diri. ❌ Tidak boleh bina struktur tanpa kebenaran semua pemilik.
✔ Boleh mohon kepada mahkamah untuk:
Order for Access
Injunction
Partition Order
Order for Sale
Kami di Akmal Saufi & Co (ASCO) komited untuk memberikan kerjasama dan servis yang terbaik dalam pengurusan melibatkan hartanah. Anda boleh terus hubungi kami di sini.
4.4 Situasi 4 — Tanah Tidak Boleh Dibahagi Secara Fizikal
Ini adalah salah satu sebab paling besar mengapa pemilik bersama terpaksa memohon perintah mahkamah, khususnya Order for Sale.
Ramai pemilik tanah beranggapan bahawa tanah pusaka boleh dibahagi begitu sahaja kepada setiap waris. Tetapi realitinya, tidak semua tanah sesuai untuk dibahagi secara fizikal (partition).
Apakah Maksud “Tidak Boleh Dibahagi”?
Undang-undang hanya membenarkan “pecah bahagian” jika pembahagian tersebut:
praktikal,
tidak merugikan nilai tanah,
tidak menyebabkan bentuk lot pelik,
mempunyai akses keluar masuk,
sesuai dengan garis panduan PBT / Majlis Daerah.
Jika mana-mana faktor di atas gagal dipenuhi, tanah dianggap tidak sesuai untuk dibahagi, dan mahkamah tidak akan benarkan pecah bahagian.
Contoh Situasi Tanah Tidak Boleh Dibahagi
✔ 1. Tanah terlalu kecil
Sebagai contoh:
tanah 4,000 kaki persegi,
6 pemilik bersama,
jika dibahagi, setiap orang hanya dapat 600–700 kaki persegi,
bahagian terlalu kecil untuk digunakan atau dibangunkan.
PBT biasanya akan menolak permohonan pecah bahagian bagi lot yang terlalu kecil.
✔ 2. Bentuk tanah tidak sesuai
Contohnya:
tanah panjang seperti lorong,
tanah tiga segi / bentuk tidak sekata,
tanah berbukit atau kawasan curam.
Pembahagian akan mewujudkan lot yang pelik dan tidak praktikal.
✔ 3. Tanah berada di tengah-tengah lot lain (landlocked)
Jika bahagian yang bakal diberikan tidak mempunyai akses, pecah bahagian tidak boleh dibuat.
✔ 4. Pembahagian fizikal menjejaskan nilai tanah
Contoh:
lot corner yang sangat besar,
selepas dibahagi, nilai tanah turun kerana bentuk baru tidak menarik,
atau ada pemilik yang dapat bahagian “kurang bernilai”.
Mahkamah tidak akan luluskan pembahagian yang menyebabkan kerugian nilai tidak seimbang.
✔ 5. Terlalu ramai pemilik
Tanah pusaka 1 lot, tetapi waris adalah:
8 orang,
12 orang,
atau lebih 20 orang (sangat biasa dalam kes pusaka tradisi).
Tanah tidak boleh dibahagikan kepada lot-lot kecil secara praktikal.
Apa Penyelesaian Apabila Tanah Tidak Boleh Dibahagi?
Jika pecah bahagian tidak sesuai atau tidak diluluskan, pilihan yang paling munasabah ialah:
(A) Mohon Order for Sale (Perintah Jualan) di Mahkamah
Di bawah Partition Act 1950, mahkamah boleh memerintahkan tanah:
dijual melalui lelongan terbuka,
dijual secara persetujuan (private sale),
atau dijual kepada salah seorang pemilik yang mahu membeli bahagian pemilik lain.
Selepas jualan:
hasil jualan dibahagikan mengikut bahagian masing-masing (shares).
Ini penyelesaian paling adil apabila pecah bahagian mustahil.
(B) Pemilik yang berminat beli bahagian pemilik lain
Mahkamah juga boleh:
menetapkan nilai pasaran tanah,
memberi peluang kepada pemilik tertentu membeli bahagian lain.
Ini berlaku bila:
hanya seorang atau dua waris mahu tanah itu,
waris lain tidak berminat dan setuju ambil nilai bahagian mereka.
Bagaimana Mahkamah Menilai Sama Ada Tanah Boleh Dibahagi?
Mahkamah akan melihat kepada:
laporan juruukur,
pelan tanah (title plan),
kemampuan akses (right of way),
nilai hartanah selepas dibahagi,
pandangan PBT atau pejabat tanah.
Jika pembahagian menyebabkan ketidakadilan atau ketidakpraktikal, mahkamah lebih cenderung mengarahkan penjualan tanah.
Ringkasan Situasi 4
❌ Tidak semua tanah sesuai untuk pecah bahagian. ❌ Tanah terlalu kecil / bentuk pelik / tanpa akses / terlalu ramai pemilik → tidak layak. ✔ Jika tidak boleh dibahagi → mohon Order for Sale. ✔ Hasil jualan dibahagi ikut bahagian pemilik masing-masing.
Situasi ini sangat biasa dalam tanah pusaka dan menyebabkan ramai waris terpaksa mendapatkan perintah mahkamah untuk penyelesaian.
4.5 Situasi 5 — Pemilik Hilang, Tak Dapat Dikesan, atau Sudah Warga Asing
Inilah situasi yang sangat biasa berlaku dalam kes tanah pusaka, tanah kampung, tanah FELDA, dan tanah yang dimiliki ramai waris.
Masalahnya simple tetapi kesannya besar:
Jika seorang pemilik tidak dapat dikesan atau tidak memberi kerjasama, semua urusan tanah terhenti.
Ini termasuk urusan:
jual beli,
pecah sempadan,
pecah bahagian,
pindah milik,
permohonan pembangunan,
pembiayaan bank.
Kenapa Ini Berlaku?
✔ 1. Waris berpindah dan tiada maklumat terkini
Sangat biasa berlaku apabila:
waris tinggal di negeri lain,
hilang komunikasi,
tidak aktif di kampung,
tidak ada rekod alamat.
✔ 2. Pemilik berada di luar negara dan tidak mahu bekerjasama
Contoh:
bekerja di Singapura, UK, Australia, Arab Saudi, Korea, China,
tidak mahu tandatangan dokumen,
tidak mahu balik Malaysia,
tidak mahu ke kedutaan untuk “legalisation / endorsement”.
Walaupun berada di luar negara, hak pemilik tidak luput, dan ini menghalang urusan pemilik bersama lain.
✔ 3. Pemilik meninggal dunia tetapi tiada proses pusaka dibuat
Apabila waris tidak setelkan pusaka:
tiada siapa ada kuasa ke atas bahagian pemilik tersebut,
nama pemilik kekal dalam geran,
urusan lain tidak boleh berjalan.
Ini adalah masalah paling banyak berlaku dalam tanah kampung dan tanah tradisi.
✔ 4. Pemilik sengaja menghilangkan diri kerana konflik atau hutang
Kadang-kadang pemilik:
mengelak ahli keluarga,
takut terlibat dalam proses,
atau sengaja membiarkan isu ini tergantung.
Apa Penyelesaian Undang-Undang Untuk Situasi Ini?
Bila pemilik tidak dapat dikesan atau enggan terlibat, mahkamah boleh membantu melalui beberapa jenis perintah khas.
(A) Substituted Signature Order
Mahkamah membenarkan:
Pendaftar Mahkamah atau Pejabat Tanah menandatangani dokumen bagi pihak pemilik yang hilang atau tidak dapat dikesan.
Ini sangat membantu jika:
pemilik hilang,
pemilik di luar negara tidak mahu tandatangan,
pemilik enggan bekerjasama.
(B) Vesting Order (Perintah Pelupusan Hak)
Vesting Order digunakan apabila:
pemilik meninggal dunia,
tiada pentadbir pusaka dilantik,
bahagian pemilik perlu dipindah ke penerima (beneficiary).
Mahkamah boleh memindahkan hak milik tanpa tandatangan pemilik asal, kerana pemilik itu sudah meninggal dunia dan tiada wakil sah.
(C) Order to Proceed Without Missing Owner
Dalam kes tanah tidak boleh dibahagi atau mahu dijual, tetapi seorang pemilik hilang:
Mahkamah boleh mengarahkan:
proses pecah bahagian diteruskan, atau
tanah dijual, walaupun pemilik tersebut tidak dapat dikesan,
asalkan bukti menunjukkan usaha mencari telah dibuat (advertisement, search, contact relatives).
(D) Declaration of Ownership
Dalam kes tertentu, mahkamah boleh mengisytiharkan siapakah pemilik sebenar sesuatu bahagian tanah, contohnya jika ada pertikaian atau dokumen lama hilang.
Kenapa Situasi Ini Penting?
Kerana ramai keluarga terperangkap bertahun-tahun hanya kerana:
seorang pemilik tiada,
seorang pemilik tidak mahu tandatangan,
seorang pemilik tinggal di luar negara,
pusaka tidak diselesaikan.
Perintah mahkamah menjadi jalan paling praktikal untuk menyelesaikan kebuntuan ini.
Ringkasan Situasi 5
❌ Jika seorang pemilik hilang / tidak dapat dikesan / tidak mahu tandatangan → semua proses terhenti. ✔ Mahkamah boleh bantu melalui:
Substituted Signature Order
Vesting Order
Order to Proceed Without Missing Owner
Declaration
Situasi ini adalah antara PUNCA TERBESAR tanah pusaka tidak dapat diuruskan.
5. Apakah Pilihan Perintah Mahkamah Yang Boleh Dipohon?
Apabila pemilik bersama tidak dapat menyelesaikan isu secara rundingan, undang-undang Malaysia menyediakan beberapa jenis perintah mahkamah untuk menguruskan pertikaian, memastikan keadilan, dan membolehkan urusan tanah bergerak.
Berikut ialah perintah-perintah utama yang paling relevan dalam kes pemilikan bersama.
5.1 Order for Sale (Perintah Jualan)
Perintah ini digunakan apabila:
pemilik tidak sepakat untuk menjual,
tanah tidak sesuai untuk pecah bahagian,
perbalahan tidak dapat diselesaikan,
majoriti mahu menjual tetapi minoriti menghalang.
Di bawah Partition Act 1950, mahkamah boleh:
memerintahkan tanah dijual melalui lelong, atau
membenarkan jualan persendirian (private sale) pada harga pasaran,
membahagikan hasil jualan mengikut bahagian pemilik.
Ini adalah perintah yang paling biasa dalam tanah pusaka.
5.2 Partition Order (Perintah Pecah Bahagian)
Perintah ini sesuai apabila tanah:
boleh dibahagi secara fizikal,
tidak menjejaskan nilai tanah,
memenuhi syarat teknikal dan garis panduan PBT.
Mahkamah akan mengarahkan pecah bahagian dan setiap pemilik akan menerima:
lot individu masing-masing, atau
bahagian yang setara dari segi nilai.
Ini biasanya digunakan untuk tanah yang luas.
5.3 Specific Performance Order
Perintah ini digunakan apabila:
seorang pemilik enggan tandatangan dokumen,
seorang pemilik sengaja melengah-lengahkan proses,
tidak ada cara lain untuk memaksa tindakan.
Mahkamah memerintahkan pemilik tersebut wajib tandatangan dokumen.
Jika tetap enggan → boleh dimasukkan sebagai contempt of court (penghinaan mahkamah).
5.4 Substituted Signature Order
Ini adalah perintah yang sangat berkuasa.
Mahkamah boleh mengarahkan:
“Pendaftar Mahkamah atau Pendaftar Pejabat Tanah menandatangani bagi pihak pemilik yang enggan / hilang / tidak dapat dikesan.”
Perintah ini menyelesaikan 3 masalah besar:
pemilik hilang,
pemilik berada di luar negara,
pemilik sengaja enggan tandatangan.
Dengan perintah ini, proses boleh diteruskan tanpa pemilik tersebut.
5.5 Vesting Order (Perintah Pelupusan Hak)
Digunakan dalam situasi:
pemilik meninggal dunia dan tiada pentadbir pusaka,
hak milik perlu dipindah kepada waris,
tiada dokumen atau tandatangan pemilik dapat diperolehi.
Mahkamah akan memerintahkan hak milik dipindahkan secara sah kepada penerima tertentu (beneficiary).
Vesting Order banyak digunakan dalam kes estate administration dan pusaka.
5.6 Injunction (Perintah Sekatan)
Digunakan untuk menghalang pemilik daripada:
membina bangunan,
menukar kunci atau pagar,
menghalang akses pemilik lain,
menyewakan harta tanpa persetujuan,
melakukan kerosakan atau perubahan struktur.
Injunction boleh bersifat:
Sementara (Interim) – untuk hentikan perbuatan segera
Kekal (Permanent) – selepas perbicaraan
Ini adalah perintah penting untuk menghentikan tindakan yang menindas pemilik lain.
5.7 Declaratory Order (Perintah Deklarasi)
Mahkamah boleh mengisytiharkan:
siapakah pemilik sesuatu bahagian,
tafsiran undang-undang tentang hak tertentu,
hak akses,
hak penggunaan,
status seseorang sebagai pemilik sah.
Perintah ini penting apabila terdapat pertikaian fakta atau dokumen.
5.8 Access Order (Perintah Akses)
Digunakan apabila:
seorang pemilik menghalang pemilik lain masuk,
seorang pemilik menguasai rumah atau tanah,
berlaku pergaduhan keluarga tentang siapa boleh duduk di rumah.
Mahkamah boleh mengarahkan:
pemilik mesti beri kunci atau akses,
semua pemilik boleh menggunakan tanah secara saksama,
apa-apa halangan mesti dibuang.
6. Proses Memfailkan Permohonan di Mahkamah
Ramai takut dengar perkataan “Mahkamah”, tetapi sebenarnya proses untuk memohon perintah dalam kes pemilikan bersama tanah tidaklah serumit yang disangka, asalkan dibantu oleh peguam hartanah.
Berikut ialah langkah-langkah asas yang berlaku:
6.1 Jumpa Peguam Hartanah & Terangkan Situasi
Langkah pertama:
ceritakan apa masalah pemilikan bersama,
berapa ramai pemilik,
apa yang cuba dilakukan (jual? pecah? pindah milik?),
siapa yang tidak setuju atau tidak dapat dikesan.
Peguam akan cadangkan jenis perintah mahkamah yang sesuai.
6.2 Kumpul Dokumen Penting
Dokumen yang biasanya diperlukan:
salinan geran tanah (title),
IC semua pemilik,
dokumen komunikasi (WhatsApp, surat) jika ada pertikaian,
laporan juruukur (jika berkaitan pecah bahagian),
bukti usaha mencari pemilik yang hilang.
Semakin lengkap dokumen → semakin mudah proses.
6.3 Peguam Menyediakan Permohonan (Originating Summons)
Untuk kebanyakan kes pemilikan bersama, peguam akan memfailkan:
Originating Summons (OS) di Mahkamah Tinggi.
Permohonan ini menyatakan:
apa masalahnya,
apa perintah yang diminta,
alasan undang-undang yang menyokong permohonan.
6.4 Serahan Dokumen Kepada Semua Pemilik
Mahkamah mesti pastikan semua pemilik:
dimaklumkan tentang permohonan,
diberi peluang untuk memberi jawapan.
Jika pemilik hilang → peguam akan minta perintah serahan gantian (iklan, pos, dll).
6.5 Pendengaran Di Hadapan Hakim
Pada hari pendengaran:
peguam akan bentangkan fakta & alasan permohonan,
pemilik lain boleh hadir jika mereka mahu jawab,
hakim akan menilai sama ada perintah tersebut wajar diberikan.
Kes pemilikan bersama biasanya tidak panjang, sebab isu lebih kepada dokumen dan hak undang-undang, bukan saksi.
6.6 Hakim Mengeluarkan Perintah Mahkamah
Jika hakim bersetuju:
perintah jualan,
perintah pecah bahagian,
perintah gantian tandatangan,
perintah akses,
atau perintah lain akan dikeluarkan.
Peguam kemudiannya akan uruskan pelaksanaan perintah tersebut di pejabat tanah.
6.7 Berapa Lama Proses Ini? (Secara Umum)
Secara ringkas:
penyediaan dokumen: 1–3 minggu,
permohonan mahkamah: 2–6 bulan,
pelaksanaan di pejabat tanah: bergantung pada jenis perintah.
Ini bukan proses cepat, tetapi ia adalah penyelesaian paling efektif apabila pemilik bersama tidak mencapai kata sepakat.
Ringkasnya:
✔ Proses mahkamah tidak serumit yang disangka. ✔ Dokumen lengkap → proses lebih cepat. ✔ Hampir semua isu pemilikan bersama boleh diselesaikan melalui perintah mahkamah.
7. Kesimpulan
Pemilikan bersama tanah atau rumah sering menjadi rumit apabila pemilik tidak sehaluan, seorang enggan tandatangan dokumen, ada yang menghalang akses, tanah tidak sesuai dibahagi, atau pemilik hilang serta tidak dapat dikesan. Dalam keadaan ini, rundingan biasa selalunya tidak memadai. Undang-undang Malaysia menyediakan beberapa Perintah Mahkamah seperti Order for Sale, Partition Order, Substituted Signature Order, Vesting Order, Injunction dan Access Order untuk menyelesaikan kebuntuan dan memastikan semua pemilik mendapat hak yang adil.
Perintah-perintah ini bukan bertujuan menghukum, tetapi untuk memberi jalan keluar yang sah apabila rundingan gagal. Mahkamah boleh membantu memastikan proses jual beli, pecah bahagian atau pindah milik dapat diteruskan walaupun ada pemilik yang tidak memberi kerjasama. Inilah sebab mengapa pemilik bersama yang berdepan masalah sebegini disarankan mendapatkan nasihat undang-undang lebih awal sebelum keadaan menjadi lebih rumit atau menjejaskan hubungan keluarga.
Akmal Saufi & Co. (ASCO) bersedia membantu anda menguruskan semua isu pemilikan bersama, termasuk menyediakan permohonan mahkamah, mewakili anda dalam prosiding, menyelesaikan isu pemilik hilang, serta menguruskan urusan tanah di pejabat tanah. Kami memastikan setiap langkah dijalankan secara profesional, teratur dan mengikut undang-undang.
Jika anda sedang menghadapi masalah pemilikan bersama atau perlukan jalan penyelesaian yang cepat, jelas dan praktikal, ASCO sedia memberi khidmat terbaik dari awal hingga selesai. Hubungi kami untuk nasihat dan tindakan yang sesuai dengan situasi anda.
Komen