Cara Pindah Milik Rumah Selepas Cerai di Malaysia
- agmohdsabiq
- 42 minit lalu
- 8 min membaca
ISI KANDUNGAN
1. Pengenalan
Urusan pindah milik rumah selepas perceraian adalah antara perkara yang paling penting dan paling sensitif bagi pasangan yang berpisah. Walaupun status perkahwinan telah berakhir, isu pemilikan rumah—sama ada rumah atas nama suami, isteri, atau dibeli bersama—masih perlu diselesaikan secara sah mengikut undang-undang.
Proses ini melibatkan penentuan harta sepencarian, perintah mahkamah (jika perlu), dokumen pejabat tanah, dan dalam banyak kes, juga melibatkan pinjaman bank. Artikel ini menerangkan secara lengkap dan mudah faham bagaimana pindah milik rumah selepas cerai dilakukan di Malaysia, langkah demi langkah termasuk hak, dokumen, kos, dan penyelesaian jika berlaku pertikaian.
Kami di Akmal Saufi & Co (ASCO) komited untuk memberikan kerjasama dan servis yang terbaik dalam pengurusan melibatkan hartanah. Anda boleh terus hubungi kami di sini.
2. Apakah Itu Harta Sepencarian?
Harta sepencarian merujuk kepada harta yang diperoleh sepanjang tempoh perkahwinan hasil usaha bersama suami dan isteri, sama ada secara langsung atau tidak langsung. Dalam konteks perceraian, rumah yang dibeli semasa perkahwinan selalunya akan dianggap sebagai harta sepencarian, walaupun hak milik hanya didaftarkan atas nama salah seorang pasangan.
Sumbangan untuk menentukan harta sepencarian bukan terhad kepada bayaran wang semata-mata. Mahkamah turut mengambil kira sumbangan tidak langsung seperti mengurus rumah tangga, menjaga anak, dan menyokong pasangan sepanjang perkahwinan. Oleh itu, rumah atas nama suami sahaja atau isteri sahaja masih boleh dituntut sebagai harta sepencarian jika dibuktikan ada sumbangan sepanjang tempoh perkahwinan.
Walau bagaimanapun, tidak semua rumah secara automatik dikira sebagai harta sepencarian. Rumah yang dibeli sebelum perkahwinan, rumah pusaka, atau rumah yang diterima sebagai hadiah mungkin tertakluk kepada pertimbangan berbeza bergantung kepada fakta kes. Penentuan ini biasanya dibuat melalui Mahkamah Syariah, dan keputusannya akan menjadi asas kepada proses pindah milik rumah selepas perceraian.
3. Siapa Berhak Memiliki Rumah Selepas Perceraian?
Siapa yang berhak memiliki rumah selepas perceraian tidak ditentukan semata-mata berdasarkan nama yang tertera pada geran. Sebaliknya, mahkamah akan menilai beberapa faktor penting bagi menentukan hak masing-masing, terutamanya jika rumah tersebut dikategorikan sebagai harta sepencarian.
Jika rumah didaftarkan atas nama suami sahaja, isteri masih boleh menuntut hak ke atas rumah tersebut sekiranya dapat membuktikan sumbangan sama ada dalam bentuk bayaran kewangan atau sumbangan tidak langsung seperti mengurus rumah tangga dan menjaga anak. Prinsip yang sama terpakai jika rumah atas nama isteri sahaja.
Bagi rumah yang dibeli bersama dan didaftarkan atas kedua-dua nama, hak masing-masing biasanya lebih jelas. Namun, pembahagian tidak semestinya 50:50 kerana mahkamah akan mengambil kira tahap sumbangan setiap pihak, keperluan tempat tinggal selepas cerai, dan kebajikan anak-anak jika ada.
Antara faktor utama yang sering dipertimbangkan oleh mahkamah termasuk:
sumbangan kewangan terhadap pembelian atau bayaran ansuran rumah,
sumbangan tidak langsung sepanjang perkahwinan,
tempoh perkahwinan,
tanggungjawab menjaga anak, dan
keperluan tempat tinggal selepas perceraian.
Keputusan mengenai siapa yang berhak memiliki rumah biasanya ditentukan melalui perintah Mahkamah Syariah, dan perintah inilah yang akan menjadi asas kepada proses pindah milik di pejabat tanah.
4. Jenis-Jenis Pindah Milik Rumah Selepas Cerai
Pindah milik rumah selepas perceraian boleh berlaku dalam beberapa bentuk, bergantung kepada sama ada kedua-dua pihak mencapai persetujuan atau memerlukan campur tangan mahkamah. Memahami jenis pindah milik ini penting supaya anda tahu laluan mana yang sesuai dengan situasi anda.
4.1 Pindah Milik Berdasarkan Persetujuan Bersama
Ini adalah situasi paling mudah dan paling cepat. Jika kedua-dua bekas pasangan bersetuju mengenai pembahagian rumah—contohnya rumah dipindah kepada salah seorang pihak atau dijual dan hasil dibahagi—proses pindah milik boleh dibuat tanpa pertikaian.
Dalam kes ini:
persetujuan biasanya direkodkan secara bertulis,
pindah milik dibuat melalui Borang 14A di pejabat tanah,
jika rumah masih dalam pinjaman bank, persetujuan bank tetap diperlukan.
Walaupun nampak mudah, nasihat peguam masih penting untuk memastikan dokumen disediakan dengan betul dan hak kedua-dua pihak dilindungi.
4.2 Pindah Milik Melalui Perintah Mahkamah
Jika tiada persetujuan, atau salah seorang enggan memberi kerjasama, pindah milik hanya boleh dibuat melalui perintah mahkamah. Mahkamah Syariah biasanya akan menentukan pembahagian harta sepencarian, manakala Mahkamah Tinggi terlibat bagi tujuan pelaksanaan pindah milik hak milik tanah.
Perintah mahkamah ini boleh:
mengarahkan rumah dipindah kepada salah seorang pihak,
mengarahkan rumah dijual dan hasil dibahagi, atau
membenarkan pindah milik dibuat walaupun tanpa tandatangan bekas pasangan.
4.3 Pindah Milik Rumah Yang Masih Dalam Pinjaman Bank
Jika rumah masih di bawah pinjaman bank, pindah milik menjadi lebih kompleks. Bank perlu memberi kelulusan kerana rumah tersebut masih dicagarkan.
Pilihan yang biasanya dipertimbangkan termasuk:
mengambil alih pinjaman oleh seorang pihak,
pembiayaan semula (refinancing), atau
menjual rumah dan menyelesaikan baki pinjaman.
Tanpa persetujuan bank, pindah milik tidak boleh didaftarkan walaupun terdapat perintah mahkamah.
5. Proses Lengkap Pindah Milik Rumah Selepas Cerai (Step-by-Step)
Proses pindah milik rumah selepas cerai perlu dibuat secara teratur supaya tidak menimbulkan masalah undang-undang di kemudian hari. Secara ringkas, langkah-langkah utama adalah seperti berikut:
Langkah 1: Kenal Pasti Status Rumah
Semak dahulu:
rumah atas nama siapa,
dibeli sebelum atau selepas perkahwinan,
masih di bawah pinjaman bank atau sudah habis bayar.
Ini penting untuk tentukan sama ada rumah itu berpotensi dikira sebagai harta sepencarian.
Langkah 2: Tentukan Hak Melalui Persetujuan atau Mahkamah
Jika kedua-dua pihak bersetuju:
persetujuan boleh direkodkan dan digunakan untuk proses pindah milik.
Jika tiada persetujuan:
tuntutan harta sepencarian perlu dibuat di Mahkamah Syariah untuk mendapatkan perintah pembahagian.
Langkah 3: Dapatkan Perintah Mahkamah (Jika Perlu)
Perintah mahkamah akan menyatakan:
siapa berhak ke atas rumah,
sama ada rumah perlu dipindah milik atau dijual,
atau bagaimana pembahagian hasil dibuat.
Perintah ini menjadi asas sah untuk proses seterusnya.
Langkah 4: Urusan Dengan Bank (Jika Rumah Masih Berpinjaman)
Jika rumah masih di bawah loan:
bank mesti memberi kelulusan,
salah seorang pihak mungkin perlu ambil alih pinjaman atau buat pembiayaan semula.
Tanpa kelulusan bank, pindah milik tidak boleh diteruskan.
Langkah 5: Proses Pindah Milik di Pejabat Tanah
Peguam akan:
menyediakan Borang 14A,
menguruskan bayaran duti setem,
memfailkan dokumen di pejabat tanah.
Selepas didaftarkan, hak milik baharu akan dikeluarkan mengikut pindah milik yang dipersetujui atau diperintahkan oleh mahkamah.
6. Dokumen Yang Diperlukan
Untuk memastikan proses pindah milik rumah selepas cerai berjalan lancar, beberapa dokumen penting perlu disediakan lebih awal. Dokumen ini akan digunakan sama ada untuk rundingan, permohonan mahkamah, atau urusan di pejabat tanah.
Antara dokumen utama yang biasanya diperlukan ialah:
Sijil Cerai atau perintah perceraian yang sah
Perintah Mahkamah Syariah berkaitan harta sepencarian (jika ada)
Salinan Geran / Hak Milik Rumah
Kad Pengenalan kedua-dua bekas pasangan
Perjanjian Jual Beli (SPA) asal rumah (jika berkaitan)
Dokumen pinjaman bank (jika rumah masih dalam pembiayaan)
Perjanjian persetujuan bersama antara bekas pasangan (jika pindah milik dibuat secara persetujuan)
Jika salah seorang pihak enggan memberi kerjasama atau tidak dapat dikesan, dokumen tambahan seperti afidavit dan perintah mahkamah khas mungkin diperlukan untuk membolehkan proses diteruskan tanpa tandatangan pihak tersebut.
Penyediaan dokumen yang lengkap dari awal akan membantu mempercepatkan keseluruhan proses dan mengelakkan penangguhan di pejabat tanah atau mahkamah.
Kami di Akmal Saufi & Co (ASCO) komited untuk memberikan kerjasama dan servis yang terbaik dalam pengurusan melibatkan hartanah. Anda boleh terus hubungi kami di sini.
7. Kos Pindah Milik Rumah Selepas Cerai
Kos pindah milik rumah selepas cerai bergantung kepada beberapa faktor seperti nilai rumah, sama ada melibatkan perintah mahkamah, dan status pinjaman bank. Antara kos utama yang biasanya terlibat ialah:
1. Duti Setem (Stamp Duty) Duti setem dikenakan berdasarkan nilai pindah milik. Dalam kes tertentu yang melibatkan perintah mahkamah atau pembahagian harta sepencarian, terdapat situasi di mana duti setem boleh dikurangkan atau dikecualikan, tertakluk kepada syarat dan kelulusan LHDN.
2. Yuran Guaman Yuran guaman meliputi penyediaan dokumen pindah milik, nasihat undang-undang, urusan pejabat tanah, dan jika perlu, prosiding mahkamah. Kos ini berbeza bergantung kepada kerumitan kes dan sama ada melibatkan pertikaian.
3. Caj Pejabat Tanah Ini termasuk bayaran pendaftaran pindah milik, carian rasmi, dan caj pentadbiran lain yang ditetapkan oleh pejabat tanah negeri.
4. Kos Berkaitan Bank (Jika Ada Pinjaman) Jika rumah masih di bawah pinjaman bank, mungkin ada kos tambahan seperti:
yuran penilaian hartanah,
kos pembiayaan semula (refinancing),
duti setem untuk dokumen pinjaman baharu.
Secara keseluruhan, kos pindah milik boleh menjadi signifikan jika tidak dirancang dengan baik. Sebab itu, mendapatkan nasihat peguam lebih awal boleh membantu memilih kaedah pindah milik yang paling menjimatkan dan sesuai dengan situasi anda.
8. Isu-Isu Rumit Yang Selalu Berlaku
Walaupun proses pindah milik rumah selepas cerai nampak lurus di atas kertas, realitinya banyak kes menjadi rumit kerana faktor emosi, kewangan, dan kerjasama antara bekas pasangan. Berikut ialah isu-isu yang paling kerap berlaku di Malaysia:
8.1 Bekas Pasangan Enggan Tandatangan Dokumen Pindah Milik
Ini antara masalah paling biasa. Walaupun sudah bercerai, salah seorang pihak enggan menandatangani Borang 14A atau dokumen berkaitan—sama ada kerana tidak puas hati, sengaja melengah-lengahkan, atau mahu menekan pihak satu lagi.
Dalam situasi ini, penyelesaiannya adalah melalui perintah mahkamah, termasuk perintah yang membenarkan pindah milik dibuat tanpa tandatangan pihak yangM yang enggan bekerjasama.
8.2 Rumah Masih Dalam Pinjaman Bank Tetapi Tiada Persetujuan
Ada kes di mana:
rumah masih atas loan bersama,
seorang mahu lepaskan hak,
seorang lagi tidak layak dari segi kewangan untuk ambil alih pinjaman.
Jika bank tidak meluluskan pengambilalihan pinjaman atau pembiayaan semula, rumah tersebut tidak boleh dipindah milik dan selalunya pilihan terakhir ialah menjual rumah dan menyelesaikan baki pinjaman.
8.3 Rumah Dibeli Sebelum Kahwin Tetapi Dibayar Semasa Perkahwinan
Walaupun rumah dibeli sebelum berkahwin, mahkamah masih boleh mempertimbangkan tuntutan harta sepencarian jika terdapat bukti bayaran ansuran atau sumbangan dibuat sepanjang tempoh perkahwinan. Ini sering menjadi pertikaian kerana ramai menyangka rumah sebelum kahwin automatik milik individu.
8.4 Rumah Atas Nama Suami Tetapi Dibayar Banyak Oleh Isteri
Nama pada geran bukan penentu mutlak. Jika isteri dapat membuktikan sumbangan kewangan atau tidak langsung, mahkamah boleh mengiktiraf hak isteri ke atas rumah tersebut dan mengarahkan pembahagian yang adil.
8.5 Rumah Tidak Dipindah Milik Walaupun Sudah Lama Bercerai
Ada pasangan yang bercerai bertahun-tahun tetapi masih membiarkan rumah atas nama bersama. Ini sangat berisiko kerana ia boleh menjejaskan:
urusan jual beli masa depan,
tuntutan pusaka jika salah seorang meninggal dunia,
status pinjaman bank.
9. Apa Berlaku Jika Rumah Tidak Dipindah Milik Selepas Cerai?
Ramai bekas pasangan menangguhkan urusan pindah milik rumah selepas cerai dengan alasan “nanti dulu”. Hakikatnya, penangguhan ini boleh membawa risiko besar dari sudut undang-undang dan kewangan.
Pertama, hak milik masih terikat. Selagi rumah tidak dipindah milik, kedua-dua pihak masih dianggap pemilik berdaftar. Ini bermaksud sebarang keputusan berkaitan rumah—jual, pajak, ubah suai—memerlukan persetujuan bersama, walaupun hubungan telah berakhir.
Kedua, risiko jika salah seorang meninggal dunia. Jika bekas pasangan meninggal dunia sebelum pindah milik dibuat, rumah tersebut boleh terlibat dalam proses pusaka. Ini boleh menyebabkan waris baharu masuk campur dan menjadikan urusan lebih rumit serta memakan masa.
Ketiga, risiko kewangan dan bank. Jika rumah masih dalam pinjaman bersama, kegagalan salah seorang membayar ansuran boleh menjejaskan rekod kredit pihak satu lagi. Bank juga tetap menganggap kedua-duanya bertanggungjawab selagi nama masih dalam perjanjian pinjaman.
Keempat, risiko jika bekas pasangan berkahwin lain. Hak dan kepentingan pihak ketiga (pasangan baharu) boleh menimbulkan pertikaian tambahan terhadap rumah tersebut.
Kesimpulannya, menangguhkan pindah milik rumah selepas cerai bukanlah pilihan yang selamat. Tindakan awal boleh mengelakkan konflik, kerugian kewangan, dan masalah undang-undang di masa hadapan.
10. Bila Anda Perlu Berjumpa Peguam?
Anda disarankan berjumpa peguam seawal mungkin jika berlaku mana-mana situasi berikut:
bekas pasangan enggan bekerjasama atau tandatangan dokumen,
rumah masih dalam pinjaman bank dan perlu ambil alih atau pembiayaan semula,
wujud pertikaian sama ada rumah dikira harta sepencarian,
terdapat perintah mahkamah yang perlu dilaksanakan di pejabat tanah, atau
anda ingin memastikan hak anda dilindungi tanpa risiko undang-undang di masa depan.
Nasihat awal boleh menjimatkan masa, kos, dan mengelakkan kes menjadi lebih rumit.
Kami di Akmal Saufi & Co (ASCO) komited untuk memberikan kerjasama dan servis yang terbaik dalam pengurusan melibatkan hartanah. Anda boleh terus hubungi kami di sini.
Kesimpulan
Pindah milik rumah selepas cerai bukan sekadar isu teknikal di pejabat tanah, tetapi melibatkan hak undang-undang, harta sepencarian, perintah mahkamah, dan dalam banyak kes, kepentingan bank. Sama ada melalui persetujuan bersama atau perintah mahkamah, proses ini perlu dibuat dengan betul supaya tidak menimbulkan masalah di kemudian hari.
Jika anda berdepan isu pindah milik rumah selepas cerai, Akmal Saufi & Co. (ASCO) sedia membantu dari awal hingga selesai — termasuk nasihat undang-undang, rundingan, permohonan mahkamah, dan urusan pindah milik di pejabat tanah. Kami fokus kepada penyelesaian yang praktikal, profesional, dan kemas.
Apa jua situasi anda, ASCO bersedia memberi servis tip-top untuk melindungi hak anda dan menyelesaikan isu hartanah selepas perceraian dengan cara yang betul.
Komen