Kandungan
Apa itu Penyempurnaan Pindahmilik?
Mengapa Penyempurnaan Pindahmilik Penting?
Penyempurnaan Pindahmilik: Persepsi dan Kekeliruan
Penyempurnaan Pindahmilik: Mitos
Konon Kontrak Jualan Sudah Memadai
Konon Penyempurnaan Pindahmilik Hanya Urusan Pentadbiran
Konon Penyempurnaan Pindahmilik Tidak Penting Jika Kedua-Dua Pihak Saling Mempercayai
Apa Keperluan Sebenar Penyempurnaan Pindahmilik?
Penyempurnaan Pindahmilik Sebagai Bukti Pemilikan Secara Sah
Penyempurnaan Pindahmilik Sebagai Pelindung Hak Pembeli
Penyempurnaan Pindahmilik Mengelakkan Pertikaian Undang-Undang
Penyempurnaan Pindahmilik: Undang-undang Berkaitan
1. Akta Hakmilik Strata 1985
2. Akta Hakmilik Strata (Pindaan) 2007
3. Kanun Tanah Negara 1965
4. Akta Kerajaan Tempatan 1976
5. Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan & Pelesenan) 1966
6. Akta Kontrak 1950
7. Peraturan-peraturan Tanah Negeri
Penyempurnaan Pindahmilik: Pihak-pihak Berkaitan
1. Pejabat Tanah / Pejabat Pendaftar Hakmilik
2. Pihak Berkuasa Tempatan (PBT)
3. Jabatan Insolvensi Malaysia
5. Institusi Kewangan
6. Peguam / Firma Guaman
7. Pemaju Perumahan / Badan Pengurusan
Penyempurnaan Pindahmilik: Ini Mungkin Anda Belum Tahu
Penyediaan dokumen
Pendaftaran Pindahmilik
Penyempurnaan Pindahmilik: Cabaran dan Isu Lazim
Kepelbagaian Peraturan Mengikut Bidang Kuasa dan Negeri
Kos dan Fi
Halangan Dan Kesukaran Pindahmilik
Penyempurnaan Pindahmilik: Mengapa Khidmat Guaman Penting?
Amalan lazim firma ASCOLAW
Penyempurnaan Pindahmilik: Tip dan Nasihat Penting
Penyempurnaan Pindahmilik (Perfection of Transfer - POT) mungkin tidak begitu diketahui ramai orang. Malah, istilah ini sering disalah anggap sebagai tidak penting dan tidak perlu diambil berat dalam mana-mana urusan pemilikan hartanah.
Hakikatnya tidak begitu. POT sebenarnya sangat penting. Mari kita perbetulkan salah tanggapan ini.
Ya, anda mungkin berasa tahu mengenai semua hal berkaitan ini. Hakikat sebenarnya anda mungkin tidak tahu atau tidak pasti mengenai beberapa fakta tertentu.
Justeru, tulisan ini akan mengembalikan salah faham anda mengenai pindahmilik tanah atau hartanah atau istilah lebih tepat "Penyempurnaan Pindahmilik" ke pokok asal istilah ini agar ia memberi manfaat kepada anda sendiri atau orang terdekat dengan anda untuk lebih memahami cabang dan ranting bagi istilah ini.
Mari kita teruskan.
Apa itu Penyempurnaan Pindahmilik (Perfection of Transfer)?
Pindahmilik hartanah merujuk kepada proses memindahkan hakmilik aset daripada satu pihak kepada pihak lain secara sah di sisi undang-undang.
Proses ini membabitkan pelbagai langkah dan prosedur yang perlu dipatuhi bagi memastikan pemindahan hakmilik berlaku dengan sempurna.
Lazimnya Penyempurnaan Pindahmilik (Perfection of Transfer) adalah proses menyempurnakan pendaftaran hakmilik hartanah daripada nama pemaju hartanah kepada nama anda sebagai pembeli.
Penyempurnaan Pindahmilik hartanah adalah penting bagi menyempurnakan pendaftaran nama dan kepentingan anda selaku pemilik sebenar.
Tanggungjawab melakukan pindahmilik tanah atau hartanah ini terletak pada kedua-dua pihak, iaitu pemaju dan pembeli di bawah Perjanjian Jual Beli, Jadual H, Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966.
Apabila anda membeli hartanah daripada pemaju, hartanah itu mengikut takrif perundangan adalah masih lagi dipegang di bawah hakmilik induk (master title).
Udang-undang menetapkan bahwwa setelah hakmilik induk dipecah bahagi, hakmilik berasingan (separate title) atau hakmilik strata (strata title) akan dikeluarkan atas nama pemaju.
Justeru, proses Penyempurnaan Pindahmilik adalah perlu bertujuan menyempurnakan pendaftaran pindahmilik dalam hakmilik hartanah daripada nama pemaju kepada nama pembeli.
Dalam bahasa mudah faham, ini bermaksud "tukar nama geran hartanah daripada nama pemaju kepada nama pembeli" atau "ambil geran dari pemaju".
Setelah hakmilik berasingan atau strata telah sempurna didaftarkan atas nama anda, ini akan memudahkan anda melakukan sebarang urusan ke atas hartanah terbabit seperti menjual, memindah milik, mewasiat atau menggadai kepada mana-mana pihak ketiga.
Ia juga memudahkan anda untuk membuktikan bahawa anda pemilik sebenar hartanah terbabit.
Ini bermaksud proses POT mengesahkan secara perundangan bahawa anda adalah pemilik sebenar bagi hartanah atau perjanjian jual beli berkenaan.
Tulisan ini tidak bertujuan memperincikan Penyempurnaan Pindahmilik dari semua sudut, termasuk perundangan dan sebagainya.
Jika mahu, anda boleh baca sudut-sudut lain mengenai POT di dalam tulisan kami yang lain berkenaan Penyempurnaan Pindahmilik di sini dan di sini.
Anda juga boleh rujuk di sini untuk info lain mengenai POT.
KUNCI SEBENAR… Kunci rumah bukan kunci sebenar. Kunci sebenar bagi pemilikan rumah atau hartanah adalah Penyempurnaan Pindahmilik (POT). (Imej janaan AI).
Mengapa Penyempurnaan Pindahmilik Penting?
Penyempurnaan Pindahmilik penting untuk melindungi kepentingan kedua-dua pihak, iaitu pemaju dan pembeli hartanah.
Proses ini yang sering juga disebut sebagai POT menjadi bukti sah lagi sahih di sisi perundangan mengenai pemindahan hakmilik sesuatu hartanah, sekali gus mengelakkan pertikaian pada masa depan.
Penyempurnaan Pindahmilik: Persepsi dan Kekeliruan
Sehingga ini wujud persepsi salah dan kekeliruan tertentu bersabit dengan Penyempurnaan Pindahmilik.
Ada aspek tertentu mengenai pindahmilik tanah atau hartanah ini seringkali tidak diendahkan atau disalah faham oleh sebahagian kita.
Antaranya, ramai beranggapan konon kontrak jualan atau perjanjian jual beli sudah memadai, manakala POT sekadar proses pentadbiran yang tidak penting.
Apa yang bahayanya adalah wujud anggapan konon jika dua pihak - pemaju dan pembeli - sudah saling mempercayai, apa perlunya lagi POT.
Tanggapan ini sangat mengelirukan dan boleh membawa kepada masalah atau pertikaian perundangan pada masa depan.
Mari kita lanjutkan supaya anda lebih faham dan lebih mendalami.
Penyempurnaan Pindahmilik: Mitos
Ada beberapa kepercayaan atau mitos tertentu yang dipegang dan dipercayai kuat sebahagian pembeli hartanah bersabit Penyempurnaan Pindahmilik.
Berikut sebahagian daripadanya.
Konon Kontrak Jualan Sudah Memadai
Satu daripada mitos yang paling lazim adalah anggapan konon perjanjian jual beli sudah memadai untuk menyempurnakan pindahmilik hartanah.
Ramai beranggapan bahawa dengan menandatangani kontrak jualan, proses pemindahan hakmilik aset kepada pembeli sudah dikira lengkap.
Hakikatnya tidak. Kontrak jualan hanya dokumen yang menetapkan terma dan syarat transaksi. Ia tidak cukup untuk memindahkan hakmilik secara sah dan sempurna di sisi undang-undang.
Konon Penyempurnaan Pindahmilik Hanya Urusan Pentadbiran
Mitos lain yang sering dipercayai ialah konon Penyempurnaan Pindahmilik hartanah hanya urusan pentadbiran.
Ada anggapan konon POT ini hanya urusan kecil dan rutin yang tidak begitu penting dalam proses pertukaran hakmilik.
Hakikatnya POT jauh lebih kompleks daripada itu. Perlu diketahui dan disedari bahawa POT adalah prosedur besar dan penting membabitkan pelbagai aspek perundangan.
Peraturan dan prosedurnya berbeza mengikut jenis aset dan bidang kuasa pihak-pihak berkaitan.
Tulisan ini tidak bertujuan memperincikan Penyempurnaan Pindahmilik dari semua sudut, termasuk perundangan dan sebagainya.
Jika mahu, anda boleh baca sudut-sudut lain POT ini di dalam tulisan kami yang lain berkenaan Penyempurnaan Pindahmilik di sini dan di sini.
Anda juga boleh rujuk di sini untuk info lain mengenai POT.
Konon Penyempurnaan Pindahmilik Tidak Penting Jika Kedua-Dua Pihak Saling Mempercayai
Ini satu lagi mitos. Konon POT tidak penting dan tidak perlu jika kedua-dua pihak yang terbabit dalam transaksi jual-beli dan pemilikan hartanah berkenaan sudah saling mempercayai di antara satu sama lain.
Hakikatnya, walaupun semua pihak ini saling mempercayai, ia tidak menggantikan keperluan untuk menyempurnakan pindahmilik hartanah secara sah dan lengkap.
Perlu disedari bahawa kepercayaan semata-mata tidak menjamin perlindungan undang-undang yang secukupnya jika timbul pertikaian atau konflik pada masa depan.
Justeru, sangat penting untuk mengikis mitos-mitos dan tanggapan salah ini bagi mengelak kekeliruan serta masalah pada sama mendatang.
Ingatlah, masalah undang-undang yang serius mungkin berlaku jika Penyempurnaan Pindahmilik hartanah tidak dilaksanakan secara betul dan lengkap.
Memahami POT secara tepat membabitkan pelbagai prosedur dan langkah-langkah berkaitan adalah sangat penting untuk memastikan proses pindahmilik hartanah ini berjalan lancar dalam melindungi kepentingan semua pihak.
Apa Keperluan Sebenar Penyempurnaan Pindahmilik?
Ya, sebahagian kita gagal memahami POT yang dengan itu gagal memahami keperluan sebenar prosedur penting ini.
Berikut antara fakta yang anda patut tahu mengenai POT di negara ini:
1. POT di Malaysia menggunakan "Torrens system".
2. Ia membabitkan pemilik benefisiari dan pemilik berdaftar.
3. Pembeli subsale peringkat kedua, ketiga dan seterusnya tidak diiktiraf.
4. Perlu elak kos yang tinggi jika pemaju atau tuan tanah bankrap atau digulung kerana berurusan dengan pelikuidasi (liquidator) sangat rumit dan mahal.
Apa lagi keperluan sebenar POT yang wajib kita tahu? Di bawah sebahagian daripadanya.
Penyempurnaan Pindahmilik Sebagai Bukti Pemilikan Secara Sah
Malaysia mengamalkan "Torrens system". Berdasarkan Seksyen 89, Kanun Tanah Negara, keterangan konklusif pemilikan hartanah adalah kepada orang atau badan yang dinamakan sebagai tuan punya dalam hakmilik daftaran di Pejabat Tanah.
Satu daripada keperluan utama menyempurnakan pindahmilik hartanah atau melaksanakan POT adalah bagi memastikan wujud bukti sah mengenai pemindahan hakmilik sesuatu hartanah.
Bukti ini penting bagi mengelakkan pertikaian dan konflik pada masa depan. Tanpa bukti sah di sisi undang-undang, tuntutan ke atas hakmilik mungkin menjadi sukar untuk dibuktikan.
Lebih-lebih lagi jika pemilik kehilangan dokumen perjanjian jual beli yang boleh menjadi satu-satunya bukti pemilikan rumah oleh pemilik.
Perlu diingat bahawa dokumen perjanjian jual beli yang sudah hilang tidak boleh digantikan begitu sahaja. Lebih-lebih lagi jika pemaju / tuan punya / peguam sudah tidak lagi menyimpan atau sudah melupuskan dokumen-dokumen berkaitan urusan jual beli rumah berkenaan.
Ini terutama jika wujud pihak ketiga yang turut membuat tuntutan ke atas pemilikan sesuatu aset atau hartanah yang sama.
Dalam kes seperti ini, POT menghasilkan bukti perundangan yang konkrit mengenai siapa pemilik sah dan sahih bagi sesuatu aset hartanah.
Penyempurnaan Pindahmilik Sebagai Pelindung Hak Pembeli
Ini juga penting. Antara tujuan utama POT adalah untuk melindungi hak pembeli sebagai pemilik yang sah bagi aset terbabit.
Selagi pembeli tidak didaftarkan sebagai tuan punya tanah dalam hak milik atau geran, pembeli dianggap sebagai pemilik benefisiari sahaja (bukan pemilik berdaftar).
Pemilik berdaftar akan kekal kepada nama pihak yang berdaftar di dalam geran (pemaju / tuan punya).
Justeru, tanpa proses penyempurnaan (perfection) yang betul, pembeli mungkin berdepan risiko kehilangan aset terbabit jika timbul masalah undang-undang atau tuntutan daripada pihak lain.
Dalam kata lain, POT memastikan hak pembeli dilindungi dan diiktiraf secara sah di sisi undang-undang. Ini sekali gus mengelakkan sebarang pertikaian atau "rampasan hak" oleh pihak lain pada masa depan.
Penyempurnaan Pindahmilik Mengelakkan Pertikaian Undang-Undang
Seperti dinyatakan di atas, keperluan utama lain untuk menyempurnakan pindahmilik atau melaksanakan POT adalah bagi mengelakkan pertikaian perundangan pada masa depan.
Ini lebih-lebih lagi jika pembeli adalah pembeli 'subsale' peringkat kedua, ketiga dan seterusnya yang membeli atau menerima pindah milik menerusi "Deed of Assignment" sahaja.
Jika menjual menggunakan "Deed of Assignment" sahaja sedangkan hakmilik berasingan atau strata sudah keluar, ada kemungkinan nama pembeli yang terkini tidak diiktiraf pemaju.
Justeru, apa yang kita patut faham? Kita patut faham bahawa kegagalan menyempurnakan pindahmilik hartanah secara betul dan sah boleh membuka ruang kepada pelbagai konflik undang-undang.
Ini termasuklah pertikaian hakmilik, tuntutan ganti rugi dan pelbagai lagi pertikaian mahkamah yang memakan masa serta kos tinggi.
Selain itu, penyempurnaan pindah milik adalah penting bagi mengelakkan situasi dokumen pemilikan seperti Perjanjian Jual Beli (SPA) hilang. Jika ini berlaku (SPA hilang), pembuktian pemilikan akan menjadi sukar, lebih-lebih lagi jika pemaju atau tuan tanah sudah bankrap atau digulung.
Ini kerana jika pemaju digulung, kebiasaannya pemaju tidak simpan rekod pemilikan pembeli secara sempurna.
Dan, apabila pelikuidasi (liquidator) ambil alih, pelikuidasi hanya akan iktiraf pemilikan pembeli menerusi pembuktian dokumentasi seperti SPA dan sebagainya.
PERTIKAIAN… Tidak mustahil pertikaian dan pertengkaran boleh berlaku jika Penyempurnaan Pindahmilik (POT) tidak dibuat bagi mana-mana hartanah. (Imej janaan AI)
Penyempurnaan Pindahmilik: Undang-undang Berkaitan
POT bukan sebarang aturcara atau sebarang prosedur. Ia satu proses perundangan, termasuklah pelbagai akta dan peraturan tertentu yang perlu dipatuhi.
Berikut sebahagian akta dan peraturan berkaitan prosedur POT sama ada secara sipi-sipi atau secara tidak langsung atau secara langsung.
Akta Hakmilik Strata 1985
Ini membabitkan Bahagian III - Pendaftaran Hak Milik Strata. Akta ini mengawal pemilikan dan pengurusan hartanah strata seperti kondominium, apartmen dan plaza berpusat atau bercantum. Ia menetapkan prosedur untuk POT dan pendaftaran hakmilik strata.
Kanun Tanah Negara
Kanun ini adalah undang-undang utama yang mengawal pemilikan tanah. Ia menetapkan prosedur tertentu, termasuklah pindahmilik hartanah.
Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan Dan Pelesenan) 1989
Peraturan 11A menetapkan tempoh pemaju perlu menyempurnakan instrumen pindahmilik selepas hakmilik berasingan dikeluarkan.
Kaedah-Kaedah Tanah Negeri
Setiap negeri di Malaysia mempunyai kaedah dan peraturan tanah tersendiri yang menetapkan prosedur dan keperluan khusus untuk urusniaga hartanah, termasuklah urusan POT di negeri berkenaan.
Disebabkan POT mempunyai pertalian rapat dengan perundangan, adalah lebih bijak jika mana-mana prosedur dan pelaksanaan POT dibuat menerusi khidmat nasihat profesional perundangan.
Antaranya anda boleh mendapatkan khidmat guaman untuk pelaksanaan Penyempurnaan Pindahmilik dari firma ASCOLAW di sini.
Penyempurnaan Pindahmilik: Pihak-pihak Berkaitan
Ini juga antara fakta yang anda mungkin berasa tahu, tetapi sebenarnya anda tidak tahu. Ia membabitkan pihak-pihak berkaitan dan berkepentingan di dalam urusan serta prosedur POT.
Berikut sebahagian daripada pihak utama dalam urusan membabitkan POT.
Pemaju
Jika pemaju bankrap, pelikuidasi (liquidator) akan ambil alih.
Untuk POT bagi hartanah strata seperti kondominium atau apartmen, pemaju perumahan atau badan pengurusan perlu dihubungi untuk memastikan pematuhan terhadap undang-undang dan peraturan berkaitan.
Tuan Tanah
Ini jika pemaju dan tuan tanah adalah entiti berlainan.
Walaupun hartanah berkenaan dibeli daripada pemaju, urusan tandatangan instrumen pindahmilik adalah membabitkan tuan tanah.
Jika tuan tanah bankrap, pelikuidasi (liquidator) akan ambil alih.
Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN)
Dalam POT, LHDN adalah membabitkan urusan penyeteman suratcara pindahmilik.
Pejabat Tanah
Ini membabitkan kebenaran pindahmilik individu atau kebenaran pindahmilik menyeluruh (blanket consent) serta pendaftaran suratcara pindahmilik.
Pejabat Tanah juga adalah antara pihak utama dalam urusan POT yang bertanggungjawab memproses permohonan, menyemak dokumen serta mengeluarkan dokumen hakmilik baharu.
Badan Pengurusan Bersama
Badan Pengurusan Bersama (Joint Management Body) atau Perbadanan Pengurusan (Management Corporation) akan mengesahkan tiada tunggakan penyelenggaraan (maintenance) bagi tujuan POT.
Jika ada tunggakan penyelenggaraan, pemaju atau tuan tanah tidak akan proses atau tandatangan suratcara pindah milik.
Peguam
Peguam bertanggungjawab menguruskan proses POT. Melantik peguam adalah wajib kerana pemaju tidak akan membenarkan proses POT dikendalikan sendiri oleh pembeli tanpa lantikan peguam.
Ini kerana proses POT membabitkan penyediaan dokumen rasmi yang ada kena mengena dengan banyak pihak.
Oleh itu, urusan POT ini perlulah dikendalikan oleh peguam selaku pengamal undang-undang profesional yang lebih mahir mengenai selok-belok proses perundangan.
Antaranya anda boleh mendapatkan khidmat guaman untuk pelaksanaan Penyempurnaan Pindahmilik dari firma ASCOLAW di sini.
Bank
Ini bagi penyempurnaan gadaian (jika pinjaman rumah belum selesai) atau bagi dokumen 'Deed of Receipt and Reassignment' sebagai bukti pinjaman rumah sudah selesai.
Justeru, bank perlu dihubungi untuk mendapatkan kebenaran dan menyelesaikan isu pembiayaan, jika wujud.
Jabatan Insolvensi Malaysia
Ini juga antara pihak yang terbabit bagi memastikan tiada sebarang halangan dalam pindahmilik disebabkan kebankrapan atau penggulungan syarikat.
Dalam hal ini, Jabatan Insolvensi akan mengesahkan status kebankrapan pembeli atau penggulungan syarikat pemaju atau tuan tanah, jika ada.
Senarai di atas hanya sebahagian. Dan, tidak semestinya semua pihak di atas perlu dihubungi.
Ia bergantung pada kes. Malah, bagi kes khusus, mungkin ada pihak-pihak selain di atas perlu dihubungi.
Apapun, sangat penting untuk mengenal pasti dan berurusan dengan pihak-pihak berkaitan bagi memastikan proses pindahmilik berjalan lancar dengan mematuhi semua keperluan undang-undang dan peraturan.
Penyempurnaan Pindahmilik: Ini Mungkin Anda Belum Tahu
Senarai di bawah adalah antara perkara yang anda patut tahu dalam melaksanakan POT.
Sesetengah perkara berkenaan mungkin tampak ringkas. Namun, ia sebenarnya memerlukan ketelitian dan pemahaman mendalam bagi memastikan proses POT berjalan lancar serta sempurna.
Sebahagiannya mungkin anda sudah tahu, manakala sebahagian yang lain anda mungkin tidak tahu.
Teruskan pembacaan untuk menjadi lebih tahu.
Lantik Peguam dan Penyediaan Dokumen
Langkah utama adalah melantik peguam. Apa yang peguam akan buat?
1. Semakan dokumen-dokumen bagi mengenal pasti latar belakang kes.
2. Berurusan dengan pemaju, tuan tanah dan pelikuidasi (liquidator) bagi pengesahan pemilikan oleh pembeli serta status pengeluaran geran.
3. Penyediaan dokumentasi bagi tujuan tandatangan oleh pihak-pihak terbabit.
4. Penyeteman suratcara pindahmilik di Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN). Ini termasuklah proses permohonan pengurangan atau pengecualian duti setem pindahmilik bagi pembelian rumah pertama oleh pembeli; tertakluk kepada Perintah Peremitan / Pengecualian Pindah Milik yang berkuatkuasa ketika SPA ditandatangani.
5. Pendaftaran suratcara pindah milik di pejabat tanah yang berkenaan.
Pendaftaran Pindahmilik
Setelah semua dokumen disediakan, langkah seterusnya adalah mendaftarkan pindahmilik dengan pihak berkuasa berkenaan.
Ini lazimnya membabitkan penyerahan dokumen pemilikan asal kepada pihak berkuasa dan dokumen sokongan lain yang mungkin diperlukan.
Proses ini bertujuan memastikan pindahmilik didaftarkan secara rasmi dan hakmilik dipindahkan kepada pembeli secara sah di sisi undang-undang.
ALANGKAH BAHAGIA… Sangat menggembirakan apabila hartanah yang kita bayar diserahkan pemilikan secara sah di sisi undang-undang. (Imej janaan AI)
Penyempurnaan Pindahmilik: Cabaran dan Isu Lazim
Sebagaimana urusan lain yang membabitkan pelbagai undang-undang dan jabatan atau agensi, POT turut berdepan beberapa cabaran dan isu lazim.
Antaranya termasuklah seperti berikut:
Kehilangan Dokumen
Pembeli kehilangan dokumen jual beli untuk membuktikan pembelian dan pemilikan rumah.
Ini menyukarkan urusan memohon kebenaran pindah milik atau berurusan dengan pemaju atau tuan tanah. Lebih-lebih lagi jika pemaju atau tuan tanah sudah bankrap atau digulung (operasi dihentikan).
Lazimnya ini berlaku apabila pembeli sudah habis bayar pinjaman dan terima dokumen jual beli yang asal (original) daripada bank, tetapi dokumen itu tidak disimpan secara baik menyebabkannya hilang atau tidak dapat dikesan atau tidak dapat ditemui semula.
Dalam keadaan ini, lazimnya salinan Perjanjian Jual-Beli (Sales and Purchase Agreement - SPA) sudah tidak dapat diperolehi dari bank atau peguam SPA atau pemaju atau pihak-pihak lain.
Ini kerana biasanya dokumen terbabit sudah dilupuskan apabila transaksi sudah melebihi tempoh tujuh tahun.
Pemaju atau Tuan Tanah Digulung
Apakah maksud pemaju atau tuan tanah digulung? Digulung adalah merujuk kepada prosedur perundangan membabitkan tindakan penggulungan (winding up) apabila sesuatu syarikat atau sesuatu pihak dibubarkan dan gagal meneruskan operasi, aktiviti atau perniagaan.
Bagi kes sebegini, apabila pemaju atau tuan tanah digulung, berurusan dengan pelikuidasi (liquidator) adalah jauh lebih rumit serta akan membabitkan kos pentadbiran yang tinggi.
Biasanya kos mungkin bermula daripada RM500 dan kadang-kala di antara satu peratus hingga tiga peratus (1 % - 3 %) daripada harga jual beli atau nilai semasa sesuatu hartanah.
Pembeli Meninggal Dunia
Masalah juga boleh berlaku jika pembeli meninggal dunia sebelum membuat POT.
Proses untuk dapatkan hakmilik yang didaftarkan atas nama waris akan menjadi lebih panjang serta mahal.
Waris mesti menanggung kos untuk mendapatkan Surat Kuasa Mentadbir terlebih dahulu, kemudian Pentadbir Pusaka yang dilantik perlu uruskan POT.
Selepas nama Pentadbir Pusaka dimasukkan ke dalam geran, Pentadbir Pusaka perlu memohon proses ulang bicara pusaka untuk turun milik hartanah kepada waris pula.
Jika sudah buat POT awal-awal, proses turun milik pusaka kepada waris perlu melalui dua peringkat sahaja, iaitu dapatkan perintah pembahagian dan tukar nama di pejabat tanah.
Sebaliknya, jika POT tidak dibuat sebelum pemilik asal meninggal dunia, proses turun milik akan membabitkan empat peringkat.
Empat peringkat berkenaan termasuklah mendapatkan perintah Surat Kuasa Mentadbir, membuat POT, ulang bicara pusaka (Perintah Pembahagian) dan tukar nama di pejabat tanah.
Memandangkan ia membabitkan empat peringkat, ini bermaksud kos dan masa yang diperlukan untuk memasukkan nama waris dalam geran akan menjadi lebih tinggi dan panjang berbanding jika si mati telah menyelesaikan proses POT ketika hidup.
Kepelbagaian Peraturan Mengikut Bidang Kuasa dan Negeri
Masalah dan cabaran lain dalam melaksanakan POT adalah kepelbagaian peraturan serta prosedur yang berbeza-beza mengikut bidang kuasa jabatan atau agensi dan negeri masing-masing.
Setiap negeri di negara ini mempunyai undang-undang dan peraturan tersendiri yang perlu dipatuhi dalam proses melaksanakan POT.
Malah, apa yang lebih mencabar ialah prosedur tertentu untuk POT mungkin berbeza di antara pihak berkuasa tempatan walaupun berada dalam bidang kuasa pentadbiran yang sama atau negeri yang sama.
Ini boleh menyebabkan kekeliruan dan kesukaran. Malah, mungkin merenyahkan dalam usaha mematuhi semua kepelbagaian prosedur berkenaan.
Kos dan Fi
Ini juga satu hal lagi yang perlu diambil kira dalam melaksanakan POT.
Antaranya termasuklah kos dan fi yang perlu dibayar kepada pihak berkuasa berkenaan seperti bayaran pendaftaran, bayaran pindahmilik dan beberapa jenis bayaran lain bergantung kepada jenis aset dan nilai transaksi.
Kos dan fi ini boleh menjadi satu bebanan kewangan yang besar, terutamanya bagi transaksi yang membabitkan aset bernilai tinggi.
Halangan dan Kesukaran Pindahmilik
Dalam sesetengah kes, mungkin timbul isu atau kesukaran memindah hakmilik bagi aset tertentu.
Ini mungkin ada kaitan dengan pertikaian waris, halangan perundangan dan keterikatan dengan faktor gadaian atau pinjaman di mana-mana insittusi kewangan atau bank.
Apa yang patut kita faham ialah POT bukanlah satu proses yang mudah dan serta-merta. Ia memerlukan ketelitian dan kefahaman jelas mengenai semua aspek perundangan.
Justeru, dalam kes-kes yang lebih kompleks atau atas tujuan memudahkan urusan serta mempercepatkan kelulusan proses POT, mendapatkan khidmat profesional daripada peguam atau pengamal undang-undang berkelayakan adalah antara pilihan lebih baik.
Ini kerana individu atau organisasi profesional ini lebih memahami proses dan prosedur serta undang-undang berkaitan bagi memastikan pindahmilik dapat dilaksanakan secara betul dan sempurna.
Penyempurnaan Pindahmilik: Mengapa Khidmat Guaman Penting?
Dalam keadaan tertentu, kita mungkin berasa mampu buat sendiri untuk semua perkara. Namun, percayalah setiap kita ada "limitation", apa lagi jika membabitkan perkara-perkara yang bukan dalam penguasaan ilmu dan bidang keupayaan kita.
Ini termasuklah membabitkan pelaksanaan pindah hakmilik hartanah. Justeru, dalam hal seperti ini, khidmat guaman sudah tentu sangat penting.
Pemaju, bank, tuan tanah atau pejabat tanah biasanya memerlukan lantikan rasmi peguam untuk urus dokumentasi. Ini kerana ia membabitkan proses yang rumit.
Antara lain, disebabkan kepelbagaian undang-undang, peraturan dan prosedur dalam proses Penyempurnaan Pindahmilik, khidmat profesional undang-undang yang berkemahiran dan berpengalaman menjadi sesuatu yang sangat penting.
Khidmat profesional ini bukan sahaja dapat memastikan semua keperluan undang-undang dipatuhi secara tepat, malah membantu pelaksanaan proses Penyempurnaan Pindahmilik menjadi lancar, cepat dan berkesan.
Pada masa sama, mendapatkan khidmat peguam dalam urusan POT juga penting dalam membantu mengelakkan kesilapan ketika proses Penyempurnaan Pindahmilik.
Kesilapan seperti dokumen tidak lengkap, prosedur tidak dipatuhi dengan betul atau kegagalan memenuhi syarat tertentu boleh membawa kepada masalah undang-undang yang serius seperti pertikaian hakmilik, tuntutan ganti rugi atau ketidaksahan pindahmilik.
Sekali pandang, mendapatkan khidmat peguam mungkin akan menyebabkan kos tambahan. Namun, hakikatnya ia satu pelaburan berharga untuk memastikan Penyempurnaan Pindahmilik dilakukan secara lancar dengan mematuhi semua keperluan undang-undang
Dan, dalam banyak kes, kos guaman ini jauh lebih rendah berbanding kos dan kesulitan yang mungkin timbul akibat kesilapan atau pertikaian undang-undang jika POT dilaksanakan secara tidak betul atau tidak menepati keperluan prosedur serta undang-undang.
Antara pilihan khidmat guaman ialah menersi firma ASCOLAW di sini.
Amalan lazim firma ASCOLAW
Di ASCOLAW, lazimnya satu sesi konsultasi percuma, iaitu sesi konsultasi ringkas bagi mendapatkan anggaran kos, akan diadakan untuk membei kefahaman lebih jelas mengenai sesuatu kes atau khidmat guaman, termasuklah urusan POT.
Ya, sesi konsultasi ini percuma. Jangan bimbang. Tiada sebarang caj dikenakan pada peringkat ini selagi tiada sebarang komitmen untuk melantik ASCOLAW bagi sesuatu urusan.
Dan, kos sebenar dan rundingan caj atau fi boleh diajukan ketika sesi konsultasi percuma ini di antara anda sebagai pelanggan dan pihak ASCOLAW.
Penyempurnaan Pindahmilik: Tip dan Nasihat Penting
Kita sudah nak habis. Namun, sebelum itu, ada beberapa tip dan nasihat penting bersabit POT yang patut anda baca lagi.
Dari semua di atas, anda kini mungkin sudah menjadi lebih tahu dan lebih faham. Setidak-tidaknya apa yang sebelum ini yang anda mungkin berasa tahu, kini akan pasti semakin tahu.
Apa pun, lebih penting untuk anda faham adalah Penyempurnaan Pindahmilik adalah satu proses yang kritikal dan tidak boleh diremehkan hatta diabaikan sama sekali dalam sebarang transaksi pemindahan hakmilik aset atau hartanah.
Setidak-tidaknya artikel ini telah menyingkap beberapa maklumat penting mengenai keperluan sebenar, langkah-langkah yang terlibat, cabaran dan isu semasa serta kepentingan mendapatkan khidmat profesional dalam proses Penyempurnaan Pindahmilik.
Berdasarkan maklumat yang dipaparkan di atas, jelas bahawa ada sesetengah aspek mengenai POT yang mungkin kurang difahami secara sepenuhnya oleh orang ramai.
Sangat penting untuk meningkatkan kesedaran serta pengetahuan mendalam serta menyeluruh mengenai perkara ini dalam kalangan masyarakat.
Dan, kegagalan untuk melaksanakan POT secara betul bukan sahaja boleh membawa kepada pelbagai masalah undang-undang yang serius, malah akan menyebabkan kerugian kewangan yang besar. Ini kita perlu sedar dan betul-betul faham.
Jangan ambil mudah. Laksanakanlah POT mengikut cara yang betul dan sah di sisi perundangan.
Opmerkingen