Kandungan
Apa JMB boleh buat?
Bagaimana JMB patut buat tuntutan?
Langkah Pertama: Keluarkan Notis Tuntutan
Langkah Kedua: Mulakan Tindakan Undang-undang
Bagaimana jika Defendan tidak menetap di alamat berkenaan?
Langkah Ketiga: Selepas Penghakiman
Bagaimana Jika Hadir Di Tribunal?
Undang-undang menetapkan bahawa menjadi tanggungjawab setiap pemilik hartanah strata membayar caj penyelenggaraan atau fi pengurusan bangunan, termasulah caj perkhidmatan dan kumpulan wang pelepasan (sinking fund).
Namun, masalah utama yang sering dihadapi Badan Pengurusan Bersama (Joint Management Body - JMB) bagi mana-mana hartanah strata adalah kegagalan pemilik unit membayar caj penyelenggaraan terbabit.
Mengenai hartanah strata, anda dapat baca di sini.
JMB adalah satu badan yang lazimnya ditubuhkan bagi mengurus dan menyelenggara hartanah strata bermula dari awal pembangunan hingga status hak milik strata ini dikeluarkan oleh mana-mana Pejabat Tanah di kawasan berkenaan.
PENYELENGGARAAN… Kos penyelenggaraan bangunan strata adalah tinggi. Justeru, pembayaran caj penyelenggaraan sangat perlu. (Imej janaan AI)
Apa JMB boleh buat?
Apabila berlaku kegagalan pemilik unit membayar caj penyelenggaraan, JMB perlu mengambil tindakan undang-undang untuk menuntut caj tertunggak ini.
JMB mempunyai kuasa berbuat demikian mengikut Akta Pengurusan Strata 2013 dan Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyelenggaraan dan Pengurusan) 2015.
Bagaimana JMB patut buat tuntutan?
Mengikut akta dan peraturan di atas, JMB mempunyai beberapa pilihan dalam membuat tuntutan tunggakan.
Pilihan dan langkah-langkah berkenaan adalah seperti berikut.
Langkah Pertama: Keluarkan Notis Tuntutan
Apabila ada pemilik unit yang tidak membayar caj penyelenggaraan atau fi pengurusan bangunan, JMB perlu menyerahkan Borang 20 kepada pemilik unit berkenaan.
Ini sebagaimana ditetapkan di bawah Peraturan 31 Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyelenggaraan dan Pengurusan) 2015.
Notis tuntutan ini memberikan tempoh masa 14 hari kepada pemilik unit untuk membuat pembayaran.
Pembayaran ini sebenarnya perlu untuk kos penyelenggaraan strata dari semasa ke semasa. Contohnya, kos ini lazim kita dengar membabitkan yuran pengurusan kondominium
Jika tiada bayaran diterima dalam tempoh 14 hari, JMB perlu menghubungi peguam. Untuk ini, JMB perlu menyediakan dokumen-dokumen berikut:
1. Penyata akaun terkini
2. Nama pemilik unit
3. Alamat pemilik unit
4. Nombor Kad Pengenalan pemilik unit
Berdasarkan maklumat ini, peguam akan menyediakan notis tuntutan rasmi. Notis tuntutan yang disediakan oleh peguam ini dikenakan bayaran di antara RM30 dan RM50 setiap notis.
Bayaran ini ditanggung oleh pemilik unit.
Langkah Kedua: Mulakan Tindakan Undang-undang
MAHKAMAH… Ini adalah antara pilihan untuk JMB membuat tuntutan caj penyelenggaraan. (Imej janaan AI)
Jika pemilik unit masih tidak membuat bayaran selepas notis tuntutan diterima, JMB berhak memulakan tindakan undang-undang di mahkamah.
Proses ini bermula dengan mengeluarkan "Writ Saman" kepada pemilik unit yang dalam kes ini adalah "Defendan".
Writ Saman adalah prosiding lazim undang-undang yang membenarkan JMB sebaga "Plaintif" membuat tuntutan terhadap Defendan.
Jika Defendan ingin membuat pembelaan ke atas tuntutan berkenaan, mereka perlu "memasukkan kehadiran" di mahkamah.
Mengenai prosedur tuntutan di mahkamah, termasuklah membabitkan kes-kes lain juga, anda dapat dalaminya di sini.
Bagaimana jika Defendan tidak menetap di alamat berkenaan?
Jika Defendan tidak menetap di rumah berkenaan, prosiding undang-undang masih boleh dimulakan menggunakan alamat terakhir Defendan.
Peguam akan memfailkan kertas kausa untuk diserahkan menerusi kaedah penyampaian ganti (substitute service), termasuk menerusi pengiklanan di akhbar dan sebagainya.
Salinan writ saman yang dimeterai pula akan diserahkan secara Surat Berdaftar.
Untuk dianggap di sisi undang-undang sebagai serahan berjaya disampaikan kepada Defendan, proses serahan saman kepada Defendan perlu mengambil masa di antara dua minggu dan empat minggu.
Serahan juga dianggap berjaya sebaik sahaja bukti penyampaian Writ Saman berkenaan dikembalikan semula kepada Plaintif.
Langkah Ketiga: Selepas Penghakiman
Jika Defendan masih tidak membuat pembayaran selepas penghakiman dibuat, Notis Peringatan akan dikeluarkan.
Dan, jika tiada juga bayaran diterima dalam tempoh 14 hari selepas penghakiman disampaikan kepada Defendan, JMB boleh meneruskan prosiding perlaksanaan seperti berikut:
1. Saman Penghutang Penghakiman
2. Writ Penyitaan dan Penjualan
3. Prosiding Garnishee
4. Prosiding Kebankrapan
Apakah "Prosiding Garnishee"? Dalam bahasa Melayu, Prosiding Garnisi ini secara bahasa mudahnya ialah membekukan akaun seseorang defendan.
Prosiding Garnisi merujuk kepada proses undang-undang membabitkan mahkamah mengarahkan pihak ketiga seperti majikan atau bank untuk menahan sebahagian wang atau gaji seseorang yang berhutang kepada pemiutang.
Ini bertujuan membantu pemiutang mendapatkan semula hutang mereka daripada penghutang secara langsung daripada sumber pendapatan atau aset penghutang berkenaan.
Bagaimana Jika Hadir Di Tribunal?
TRIBUNAL… Ini juga satu daripada pilihan yang ada - Tribunal Tuntutan Pengguna. (Imej janaan AI)
Selain mahkamah, JMB mempunyai pilihan lain juga, iaitu membawa kes berkenaan kepada Tribunal Tuntutan Pengguna.
Maklumat lanjut mengenai Tribunal Tuntutan Pengguna dapat dibaca di sini.
Ini seperti termaktub di bawah Akta Tuntutan Pengguna 1999.
Berikut adalah perbezaan di antara hadir di tribunal berbanding membawa kes ke mahkamah.
Tribunal:
- Prosidingnya lebih ringkas dan tidak formal
- Kos terbabit adalah lebih rendah berbanding mahkamah
- Ia terhad kepada tuntutan di bawah RM25,000 sahaja
Mahkamah:
- Prosiding lebih formal dan ketat
- Kos terbabit adalah lebih tinggi
- Tiada had bagi amaun tuntutan
- Penghakiman lazimnya dapat dilaksanakan secara lebih mudah
Ini bermakna JMB mempunyai pilihan, iaitu sama ada membawa kes ke tribunal atau mahkamah. Ini lebih bergantung pada amaun tuntutan.
Apa yang perlu difahami semua pihak adalah langkah perundangan ini perlu demi memastikan pemilik unit membayar caj penyelenggaraan atau fi pengurusan bangunan mereka mengikut jadual pembayaran sewajarnya.
Kos penyelenggaraan strata ini sangat perlu agar kerja pengurusan serta penyelenggaraan bangunan strata mampu dilaksanakan dengan lancar dan tersusun.
תגובות