top of page
ASCO LAW

Perlu Khidmat Peguam?

Panduan Penuh Cara Jual Rumah 'Step by Step' 2021

Updated: 27 Sep 2021


Semua pemilik rumah kebiasaannya ada yang ingin menyewakan kepada orang lain atau mungkin memilih untuk menjual rumah mereka atas sebab-sebab seperti ingin membeli rumah lain, urusan kerja dan sebagainya.

Oleh itu, terdapat banyak persoalan yang mungkin tidak lagi dapat terjawab kerana skop yang berbeza-beza, seperti mengenai kos, guaman, jenis dokumen yang penting dan sebagainya.

Artikel ini adalah disediakan bagi menjawab semua persoalan anda mengenai cara-cara menjual rumah daripada awal sehingga akhir iaitu step by step. Panduan yang kami sediakan adalah berkaitan dengan aspek-aspek berikut:-


1. Persediaan;

2. Harga belian rumah;

3. Kos-kos penting;

4. Penerimaan dan urusan bayaran;

5. Peguam dan peranan peguam;

6. Dokumen-dokumen penting yang diperlukan;




PERSEDIAAN MENJUAL RUMAH

Dalam apa jua keadaan, persediaan merupakan langkah pertama dan langkah yang amat penting. Anda harus bersedia dengan membuang segala emosi yang sentimental. Kami faham akan perasaan berat hati dalam meninggalkan rumah anda, tetapi anda perlu cuba mengelakkan perkara ini dalam mempengaruhi proses jualan anda.


Anda juga perlu cuba membuat kajian terlebih dahulu mengenai permintaan pasaran. Hal ini merangkumi segala aspek iaitu


  • status geran tanah

  • status hutang sedia ada bersama bank

  • keadaan rumah tersebut iaitu sama ada terdapat aset fizikal atau tidak

Bagaimana pula dengan dengan sekatan atau halangan semasa anda hendak menukar nama pada Geran/Hakmilik Tanah? Antara maklumat penting yang anda perlu tahu adalah seperti berikut:-


• Jika tanah tersebut dikenakan Sekatan Kepentingan, Penjual/Pemilik tidak dapat menanganinya melainkan dia mendapat persetujuan daripada Pihak Berkuasa Negeri. Hal ini kerana, jika tiada persetujuan dari Pihak Berkuasa Negeri, pemindahan tersebut tidak sah.


• Selain itu, pendaftaran kaveat persendirian juga penting kerana pihak Peguam Pembeli dari Pihak Pembeli perlu menyiapkan dan mendaftarkan borang kaveat persendirian (Borang 19B) bersama-sama dengan pernyataan sah Penjual. Tambahan pula, peguam tersebut juga harus menyediakan dan mendaftarkan penarikan kaveat (Borang 19G).


• Untuk gadaian pula, jika tanah sedang digadaikan kepada pihak Bank, maka bakal Pembeli perlu meminta pemegang gadaian memberi kebenaran bagi pemindahan Hakmilik tersebut serta membuat pembayaran jumlah pinjaman/penebusan gadaian.

Jika anda berada dalam situasi seperti yang disebutkan di atas, anda dinasihatkan agar melantik seorang peguam dan cuba mendapatkan nasihat berkenaan prosedur perundangan berkaitan geran tanah rumah secara terperinci. Anda boleh mendapatkan maklumat dari peguam hartanah seperti kami.

HARGA BELIAN RUMAH

Harga belian rumah merupakan perkara pertama yang kita akan lihat dahulu sebelum meneruskan proses penjualan rumah. Hal ini kerana setiap orang pasti mempunyai bajet tersendiri untuk memiliki sebuah rumah. Oleh itu, anda perlu membuat kajian permintaan pasaran terlebih dahulu untuk memastikan anda peka terhadap harga rumah terkini.

Anda perlu mengambil kira hutang bank sedia ada melalui “Redemption Statement” iaitu penyata tebus hutang daripada pihak bank. Penyata ini akan memaklumkan kepada anda tentang jumlah baki hutang yang masih belum dijelaskan. Oleh itu, jika anda ingin menjual rumah anda, anda perlu menyelesaikan pinjaman anda secara keseluruhan.

Langkah seterusnya adalah menyemak harga rumah secara am iaitu anda perlu membuat semakan ini dengan ejen hartanah, atau anda boleh mendapatkan perkhidmatan daripada juru nilai professional atau nama dalam bahasa Inggerisnya ‘Land Valuer’.

Antara faktor-faktor yang memberi impak terhadap harga belian rumah adalah seperti:-


  • Saiz ukuran hartanah. Lebih besar saiz tersebut, lebih tinggi harga belian rumah yang anda perlu tetapkan.


  • Lokasi. Lokasi adalah pekara penting kerana ia akan menyumbang kepada aktiviti atau rutin harian kita. Oleh itu, lokasi yang mempunyai kadar jenayah yang rendah, mempunyai kemudahan awam yang banyak, terdapat beberapa sekolah yang dekat dan sebagainya.


  • Kenalpasti faktor negatif. Salah satu faktor negatif adalah kadar jenayah, rumah yang tiada kemudahan lif, rumah berdekatan dengan loji kumbahan. Jika rumah anda termasuk dalam faktor negatif ini, maka harga rumah yang perlu ditetapkan hendaklah menjadi rendah.


  • Tentukan margin rundingan. Kehidupan seharian kita akan selalu melibatkan aktiviti tawar menawar dalam apa jua jenis transaksi yang kita lakukan mahupun ketika jual beli barang kecil sehingga jual beli rumah. Oleh itu, sebagai penjual anda perlu tetapkan harga jual yang utama dan dari situ anda boleh tetapkan harga yang mungkin lebih tinggi sedikit dan masukkkan terma “harga boleh runding” agar pihak pembeli dan anda akan berpuas hati.

KOS-KOS PENTING APABILA MENJUAL RUMAH

Terdapat beberapa kos-kos penting yang perlu anda sediakan. Langkah pertama sebelum anda lihat pada kos-kos yang lain adalah seperti yang telah kami sebut di atas iaitu anda perlu mendapatkan penyata tebus hutang. Jika anda telah melangsaikan segala hutang anda bersama bank anda maka anda perlu sediakan kos-kos yang lain pula.


Apabila anda tahu kos-kos ini, anda akan lebih bersedia dalam urusan jual rumah ini. Kos-kos adalah dipecahkan seperti berikut:-

Kos Guaman Jual Rumah

Kos guaman ini akan diberikan oleh peguam anda sepanjang transaksi jual rumah dari awal sehingga akhir.


Antara kos guaman yang perlu anda sediakan adalah kos guaman bagi pemindahan Hakmilik, kos guaman bagi dokumen-dokumen pinjaman (jika ada), kos guaman bagi pelepasan gadaian, kos guaman bagi menyediakan dan memfailkan semua dokumen.

Kos guaman pemindahan Hakmilik ini adalah tertakluk kepada Perjanjian Jual Beli yang disediakan oleh peguam. Oleh itu, cara pengiraan bagi kos ini adalah berdasarkan Jadual Pertama, Perintah Saraan Peguamcara 2005 seperti di bawah:-



Kos Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT / RPGT)

Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT) adalah bentuk cukai yang dikenakan oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia dan dikenakan ke atas pemilik hartanah ketika mereka melupuskan hartanah mereka dengan harga penjualan semula yang lebih tinggi daripada harga pembelian. Secara ringkas, ia adalah cukai yang dikenakan kepada mana-mana orang yang mendapat keuntungan daripada menjual hartanya sendiri.

Pemilik atau penjual akan bertanggungjawab untuk membayar RPGT jika dia memperoleh keuntungan dari pelupusan atau penjualan harta tanah yang dibuat dalam masa 5 tahun.

Cukai hartanah mengikut tempoh adalah seperti berikut:-




Anda boleh dapat pengecualian cukai juga iaitu anda boleh mendapatka pengecualian sekali seumur hidup sebagai seorang warganegara dan penduduk tetap Malaysia. Selain itu, terdapat pengecualian atas RM10,000 pertama atau 10% dari keuntungan yang diperolehi, yang mana lebih tinggi. Akhir sekali, terdapat juga pengecualian jika anda ingin memindah milik rumah anda kepada ahli keluarga terdekat.

Kos jika geran masih belum ada

Apabila geran masih lagi belum ada, Surat Ikatan Amanah (Deed of Assignment) akan disediakan oleh peguam dan surat ini berfungsi untuk memindahkan semua hak dan liability Penjual kepada Pembeli.

Penalti “Lock In Period”

“Lock In Period” adalah tempoh di mana peminjam tidak dibenarkan menjual hartanah. Semak dengan bank anda tentang pakej pinjaman antara anda dengan pihak bank. Bank akan mengenakan penalty ke atas hutang asal dan kadar tersebut adalah dalam 2% hingga 5% bergantung kepada keadaan semasa.

Kos Ejen Hartanah (jika ada)

Jika anda menggunakan khidmat seorang ejen hartanah, maka anda perlu menyediakan kos bagi pembayaran yuran tersebut. Kebiasaannya, seorang ejen akan memperolehi komisen sebanyak 2% atau 3% dari harga jualan rumah anda dan tidak lebih dari itu.


Jika anda tidak menggunakan ejen hartanah dan sudah menjumpai pembeli anda, ini menjimatkan kos anda. Jika anda belum mempunyai pembeli lagi, mendapatkan ejen hartanah boleh membantu penjualan rumah anda.

Kos Pengiklanan (jika ada)

Jika anda memilih untuk membuat pengiklanan dalam beberapa portal seperti di Facebook, Mudah, iProperty, atau Propertyguru, maka anda perlu menyediakan kos bagi pembayaran di tempat / portal tersebut.

Kos lain mungkin banner yang anda hendak gantung di rumah anda, kos ini bergantung kepada saiz banner anda dan kedai yang membuat banner.

PENERIMAAN DAN URUSAN BAYARAN

Anda perlu bersedia dalam menghadap pelbagai jenis kerenah pembeli yang anda tidak kenali. Maka sebelum anda berhadapan dengan situasi tersebut, anda perlu menetapkan beberapa perkara untuk memastikan urusan bayaran dalam penjualan rumah anda berjalan dengan lancar.

Antara perkara dalam urusan bayaran adalah seperti berikut:-


  • Jadual tarikh pembayaran dan ke mana duit itu akan masuk. Perkara ini penting kerana anda ingin memastikan bayaran adalah diselesaikan dalam tempoh tertentu dan segala bayaran akan dimasukkan dalam satu saluran sahaja iaitu sama ada akaun anda atau akaun peguam. Hal ini adalah untuk memastikan tiada kekeliruan berlaku.


  • Proses bayaran pertama atau dikenali dengan bayaran “Earnest Deposit”. Bayaran ini akan diselesaikan sewaktu pembeli menandatangan Surat Tawaran. 3% daripada jumlah harga jual rumah adalah wang yang menandakan sebagai “Earnest Deposit”. Duit ini akan diberikan kepada peguam untuk tolak Kos Peguam.


  • Balance Deposit adalah 7% daripada harga jual rumah dan anda serta pihak pembeli akan meneruskan untuk menandatangani Perjanjian Jual Beli. Duit bayaran ini akan diberikan kepada pihak bank dahulu.


  • Akhir sekali adalah Balance Purchase Price iaitu 90% daripada harga jual rumah. baki ini akan dibuat dalam masa 90 hari (kebiasaannya) dari tarikh perjanjian jual beli atau kebenaran yang telah diterima daripada pihak berkuasa.

PEGUAM DAN PERANAN PEGUAM

Peguam memainkan peranan yang sangat penting dalam membantu pihak dalam urus niaga pemindahan hartanah antara pembeli dan penjual. Tujuan utama adalah untuk memastikan anda tidak ditipu oleh mana-mana pihak yang lain sepanjang urusan jual rumah anda. Selain itu, tugas peguam juga bergantung kepada situasi transaksi anda dan anda boleh merujuk kepada artikel kami yang lain iaitu “Peguam Conveyancing” di https://www.ascolaw.co/latest-thinking/peguam-conveyancing.

Anda boleh sahaja meneruskan untuk menjual rumah tanpa menggunakan peguam, tetapi anda perlu sedia maklum bahawa terdapat beberapa risiko jual beli tanah/rumah tanpa peguam. Sebagai contoh, proses/urusan jual beli akan menjadi lambat atau terdapat penangguhan. Hal ini demikian kerana, peguam adalah lebih berpengalaman dan mudah untuk berurusan dengan pihak yang lain seperti pemaju, bank, dan pejabat tanah.

Walaubagaimanapun, anda juga perlu tahu mengenai jaminan insuran peguam. Jika anda ingin membuat tuntutan terhadap peguam anda, anda boleh mendapatkan pampasan melalui Perlindungan Insurans Profesional di mana perlindungan/jaminan ini adalah disediakan untuk melindungi profesional.

Antara urusan-urusan yang akan diselesaikan oleh pihak peguam anda adalah seperti berikut:-


  • Mendapatkan Redemption Statement dari Pihak Bank;

  • Melakukan Carian Hakmilik Tanah untuk Status Tanah terkini;

  • Menyemak status anda dan pembeli untuk status insolvensi;

  • Mendraf Perjanjian Jual Beli;

  • Berurusan dan melakukan permohonan duti setem LHDN;

  • Membuat urusan bayaran CKHT;

  • Menerima duit deposit dari pembeli secara “escrow”;

  • Berurusan dengan pejabat tanah;

  • Berurusan dengan Kastam;

  • Berurusan dengan Property Management untuk mengetahui status geran tanah;

  • Berurusan dengan Pemaju jika masih master title dan jika perlu melakukan perfection of charge. Anda boleh merujuk artikel kami mengenai penyempurnaan pindah milik di https://www.ascolaw.co/latest-thinking/penyempurnaan-pindahmilik-atau-perfection-of-transfer ;

  • Berurusan dengan Pihak Bank anda; dan

  • Berurusan dengan Peguam Pembeli. Anda perlu diingatkan bahawa peguam anda dan peguam pembeli perlu peguam yang berbeza dan tidak boleh peguam yang sama.

DOKUMEN-DOKUMEN PENTING YANG DIPERLUKAN

Bagaimana pula dengan dokumen-dokumen yang diperlukan? Anda perlu ingat bahawa proses ini akan merangkumi proses dokumentasi dokumen tetapi proses ini akan diiringi oleh peguam anda sendiri. Namun begitu, anda juga harus peka dan menyediakan dokumen-dokumen atau maklumat-maklumat yang perlu ada serta dokumen yang akan dibuat.

Antara maklumat-maklumat yang perlu ada antara anda dengan pihak pembeli adalah seperti salinan kad pengenalan, salinan geran, salinan perjanjian jual beli, bil utility, bil cukai pintu dan cukai tanah, serta penyata pinjaman anda yang terkini iaitu seperti yang telah kami terangkan di atas.

Dokumen-dokumen yang perlu disediakan adalah seperti berikut:-


  • Surat Tawaran/Tunjuk Minat yang perlu diberikan kepada pihak pembeli rumah anda;

  • Pembeli membuat pinjaman perumahan dan surat tawaran bank akan diberikan kepada pembeli;

  • Perjanjian Pinjaman Bank Penjual;

  • Borang CKHT yang akan dibantu oleh peguam anda;

  • Borang Memorandum of Transfer iaitu borang pemindahan hakmilik; dan

  • Resit Bayaran Property Management Company.

MENDAPATKAN PEMBELI PENGIKLANAN DAN TAWARAN

Antara langkah yang pantas dan mudah bagi anda mendapatkan pembeli untuk rumah anda adalah dengan membuat pengiklanan bersama tawaran. Tetapi, sebelum anda mula untuk mengambil gambar rumah anda, pastikan rumah anda dalam keadaan yang kemas, bersih dan cantik. Ini akan menarik perhatian dan minat seseorang untuk meneruskan niat mereka dalam membeli rumah.

Ruang-ruang iklan yang popular pada zaman teknologi sekarang adalah di Facebook, Mudah, iProperty, Propertyguru. Aplikasi ini berada di dalam telefon anda dan ia merupakan sangat mudah bagi anda untuk meng-upload gambar dan segala maklumat tentang rumah anda di aplikasi-aplikasi tersebut. Anda juga harus pastikan bahawa iklan anda adalah secara berterusan dan sentiasa berada di hadapan dengan sentiasa memperbaharui dan dikemaskini.

Perkara atau langkah seterusnya adalah apabila anda telah memastikan rumah anda dalam keadaan yang kemas, bersih dan cantik. Maka anda juga ingin memastikan rumah anda sedia untuk dilawat dan dilihat oleh pihak pembeli pada masa akan datang. Selain itu, anda juga boleh gantung banner di depan rumah kerana dengan menggantung banner ini akan menarik perhatian jiran anda dengan memberitahu kepada kenalan mereka mengenai perkara ini atau ada juga yang rajin untuk mencari rumah dengan meronda sekitar rumah untuk melihat banner yang tergantung.

Apabila anda telah mendapat seorang pembeli maka anda jangan lupa membuat saringan pembeli tentang kemampuan membeli, bajet, status insolvensi, kelayakan

PERJANJIAN JUAL BELI

Perjanjian Jual Beli atau Sale and Purchase Agreement (SPA) ini adalah merupakan kontrak sah dan penting dari segi undang-undang kerana perjanjian ini akan merangkumi semua butir-butir dan tanggungjawab pihak penjual dan juga pihak pembeli selain daripada maklumat kedua-kedua pihak.

Selain itu, perkara-perkara lain yang terkandung dalam perjanjian tersebut adalah:-


  • Syarat lain Sebelum Perjanjian Dianggap Bermula

  • Harga belian rumah;

  • Tempoh Untuk Pembeli Mendapatkan Pinjaman;

  • Cara Bayaran;

  • Penggunaan Bayaran Diterima Penjual;

  • Bayaran Cukai CKHT;

  • Bayaran Duti Setem;

  • Urusan dan mekanisma Pindah Milik Geran Tanah (Jika Bergeran);

  • Urusan dan mekanisma Pindah Milik Rumah (Jika Tidak Bergeran);

  • Urusan Pembatalan Gadaian & Penyelesaian Redemption Statement;

  • Sekatan Lain di Geran Tanah;

  • Pemberian ‘Vacant Possession’ iaitu serah kunci kepada pihak pembeli. Sebaik sahaja proses pindah milik telah selesai, anda sebagai penjual akan menyerahkan kunci kepada pihak pembeli.

  • Penandatangan perjanjian ini akan melibatkan anda, pembeli, peguam anda dan peguam pembeli, serta saksi anda dan saksi pembeli.

  • Kelulusan Pihak Berkuasa Negeri jika perlu;

  • Rumah bawah skim atau program kerajaan;

  • Status aset fizikal di rumah (jika ada). Hal ini adalah untuk menentukan cara jualan rumah anda sama ada kosong atau dengan sedia ada / “as is where is”.

KESILAPAN

Akhir sekali, anda sebagai penjual perlu tahu dan peka akan beberapa jenis situasi yang anda mungkin alami sepanjang proses atau transaksi penjualan rumah anda yang sehingga boleh menjadi perangkap kepada anda. Situasi-situasi ini melibatkan kesilapan-kesilapan daripada pihak lain yang mengganggu proses penjualan daripada berjalan lancar dan ini adalah perkara normal. Namun begitu, walaupun ianya seperti normal, anda juga harus mengambil langkah berhati-hati dan peka terhadap perkara ini.

Antara kesilapan-kesilapan yang boleh berlaku adalah seperti berikut:-


a. Kenaikan harga. Anda perlu pastikan bahawa pembeli faham dengan jumlah harga jualan rumah tersebut. Hal ini adalah untuk mengelakkan daripada pembeli menaikkan harga tersebut untuk mendapatkan pinjaman lebih.

b. Hakmilik masih lagi di bawah “Master Title”. Anda perlu selesaikan perkara ini terlebih dahulu. Jika perkara ini berlaku, pembeli perlu menyediakan wang bagi menanggung kos bagi “Penyempurnaan Pindahmilik” atau “Perfection of Transfer”. Jika perkara ini masih lagi berlaku, anda juga perlu bersedia dari segi mental dan fizikal bahawa perkara ini akan mengambil tempoh masa yang lama

c. Adakah anda sudah tahu bahawa kos deposit yang anda telah dibayar pembeli itu merupakan wang yang akan digunakan bagi kos peguam dan juga kos cukai RPGT / CKHT?

d. Selain daripada status hakmilik rumah, anda juga perlu pastikan tiada sekatan dalam bentuk kaveat. Anda boleh meminta peguam anda untuk memastikan hal seperti ini untuk memastikan anda boleh jual rumah anda.

e. Bagi pemilik rumah mempunyai dua pemilik iaitu pasangan suami isteri, maka bagi yang telah bercerai boleh juga melambatkan proses jualan rumah. Oleh itu, kedua-dua pihak perlu mendapatkan kata putus dalam membuat keputusan ingin jual rumah.

f. Sekatan non-bumi iaitu yang bukan bumiputera. Pastikan anda semak dahulu perkara ini kerana anda perlu jual kepada non-bumi sahaja. Ini tertera dalam geran tanah rumah anda. Oleh itu, anda perlu lihat semua dengan lebih terperinci kerana anda boleh menghadapi masalah dalam permohonan tukar nama kerana tidak mengikut polisi yang telah ditetapkan dalam pemilikan hartanah.

Fuh. Kita sudah sampai penghujungnya. Ini sahaja penjelasan kami dalam menyediakan panduan lengkap jual rumah secara langkah demi langkah atau ‘step by step’ kepada anda yang ingin menjual rumah anda.


Kami berharap agar anda dapat memanfaatkan panduan in dan segala urusan dan proses anda dalam menjual rumah anda berjalan dengan lancar!


Jika anda memerlukan peguam atau memerlukan pendapat hubungi kami di sini.



Comentários


Anda Perlu Pertanyaan Lanjut atau Khidmat Peguam?

NOTIS

Kandungan penulisan ini, ketika tarikh ia diterbitkan adalah hanya sebagai rujukan umum. Ia tidak sama sekali bagi tujuan nasihat perundangan. Dapatkan nasihat guaman mengenai situasi anda secara khusus sebelum mengambil sebarang tindakan.

bottom of page