Tinggal lengkap jika anda ingin tinggal dalam hartanah yang bergeran strata tetapi anda tidak tahu apa itu Pesuruhjaya Bangunan (COB). Dalam artikel ini, kami akan memperkenalkan entiti yang mempunyai peranan penting dalam komuniti anda ini.
1. Apa itu Pesuruhjaya Bangunan (COB) Malaysia?
COB merupakan seorang pegawai yang dilantik bagi mentadbir dan melaksanakan peruntukan dalam Akta Pengurusan Strata 2013 (SMA). Di bawah SMA (Akta 757), COB bertanggungjawab menyediakan penyelenggaraan dan pengurusan yang sewajarnya bagi bangunan, harta bersama dan segala perkara yang berkaitan. Namun, undang-undang tersebut hanya berguna jika ia telah dikuatkuasakan.
Pada 1 Jun 2015, Kerajaan telah meluluskan penguatkuasaan Akta 757 dan Akta Hakmilik Strata (Akta A1450) menggantikan Akta Bangunan dan Harta Bersama (Penyenggaraan dan Pengurusan 2007 (Akta 663) dan Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) dengan penambahbaikan pada kedua-dua Akta.
2. Apakah objektif Pesuruhjaya Bangunan COB Malaysia?
Objektif COB adalah memastikan penyelenggaraan harta bersama dilaksanakan. Ini dibuat dengan menguatkuasakan undang-undang dan prosedur bagi mewujudkan keharmonian dalam kehidupan perkongsian harta bagi pembangunan berbilang tingkat.
3. Apakah fungsi utama COB?
COB atau mana-mana orang yang diberi kuasa pada setiap masa yang munasabah, mempunyai akses penuh dan bebas kepada rekod perakaunan dan rekod-rekod lain perbadanan tersebut serta membuat salinan atau petikan daripada mana-mana perakaunan atau rekod terbabit;
Melantik seorang juruaudit syarikat yang diluluskan (jika perlu) bagi menyiasat rekod, akaun dan urus niaga;
Menjalankan pemeriksaan atau penyiasatan bagi menentukan sama ada apa-apa kesalahan di bawah Akta 663 telah dilakukan dan jika benar, boleh menyita rekod, akaun atau dokumen di bawah Akta ini;
Melantik ejen untuk pengurusan, untuk menjalankan kuasa dan menunaikan tugas dan fungsi pemaju,JMB atau MC setelah berpuas hati bahawa pihak-pihak ini tidak menjalankan tugas mereka dengan sempurna dan menjaga kepentingan pemilik petak;
Memberi arahan (secara bertulis) kepada Majlis Pengurusan (Management Council atau MC) supaya mengadakan mesyuarat agung luar biasa. COB juga boleh membenarkan mana-mana pemilik untuk memanggil mesyuarat agung luar biasa sekiranya berpuas hati bahawa majlis tidak dianggotai sewajarnya;
COB atau mana-mana orang yang diberi kuasa boleh memasuki bangunan, tanah atau premis pada bila-bila masa yang munasabah bagi tujuan menjalankan pembaikan atau kerja segera pada bangunan, tanah atau premis terbabit;
Mendakwa mana-mana individu yang gagal atau enggan membayar bayaran pengurusan dan penyelenggaraan tanpa sebarang alasan yang munasabah;
Mengenakan kompaun ke atas perbuatan yang menyalahi Akta 663 atau mana-mana peraturan yang dibuat di bawah Akta ini dengan cara memungut kompaun daripada orang yang disyaki melakukan kesalahan terbabit. Kompaun ini tidak melebihi denda maksimum yang ditetapkan bagi kesalahan tersebut;
Mana-mana individu yang menyerang, menghalang atau melengahkan COB atau orang yang diberi kuasa dalam melaksanakan tanggungjawabnya di bawah Akta 663 akan didakwa dan jika sabit kesalahan, boleh dikenakan denda tidak melebihi RM500 atau dipenjara tidak melebihi sebulan, atau kedua-duanya.
4. Apakah perbezaan antara COB dan Tribunal Pengurusan Strata?
Tribunal Pengurusan Strata (TPS) merupakan badan yang diiktiraf undang-undang sebagai penimbang tara perkara yang berkaitan dengan pengurusan strata. Bidang kuasa SMT bagaimanapun tidak merangkumi tuntutan berkaitan pemilikan.
SMT hanya memberi perkhidmatan kepada pihak berkepentingan tertentu iaitu ejen pengurusan, tuan punya, pemaju, badan pengurusan, pembeli dan orang berkenaan yang ditentukan oleh SMT. Isu-isu yang boleh didengar oleh SMT termasuk pertikaian mengenai keputusan MC atau Badan Pengurusan Bersama (Joint Management Bodies atau JMB), pertikaian mengenai kos penyelenggaraan atau salah guna kumpulan wang caruman, pindaan undang-undang kecil dan pemungutan hutang.
Semua pertikaian boleh ditangani tanpa kos yang tinggi kerana khidmat guaman tidak dibenarkan. SMT boleh mendengar kes-kes yang tidak melebihi RM250,000.
Pemilik hartanah strata dinasihati untuk mendapatkan bantuan COB terlebih dahulu sebelum pergi ke SMT apabila berdepan masalah berkaitan kehidupan strata. Sebagai contoh, apabila sebuah AGM gagal membentuk sebuah jawatankuasa pengurusan, COB boleh bertindak dengan melantik ejen pengurusan.
Peranan COB terhad kepada menguatkuasakan SMA, oleh itu kuasa yang ada pada beliau tertakluk kepada SMT. Bagi kes yang tidak boleh ditangani oleh COB umpamanya menyingkirkan keseluruhan JMB atau MC, pemilik hartanah perlu membawa kes untuk didengar di SMT.
5. Pernahkah berlaku mahkamah membuat keputusan bertentangan dengan COB?
Ya. Mahkamah pernah membuat keputusan yang bertentangan dengan COB dalam kes Badan Pengurusan Bersama Paradesa Rustika lawan Sri Damansara Sdn Bhd (2013) 9 CLJ 813), di mana pihak MC cuba mendapatkan semula daripada pemaju kekurangan sejumlah kira-kira RM500,000 yang merupakan wang yang dipungut oleh pemaju sebelum pembentukan JMB yang kemudiannya tidak dipindahkan kepada JMB.
Sebelum pemfailan saman tersebut, JMB telah merujuk perkara tersebut dengan COB dan COB dipercayai telah menggunakan kuasa beliau dan mendesak pemaju membayar jumlah yang dituntut oleh JMB itu. Dalam saman tersebut, JMB cuba mendapatkan pengisytiharan mahkamah bahawa pemaju berhutang dengan JMB sebanyak jumlah yang dituntut seperti yang diputuskan oleh COB.
Ternyata COB tidak mempunyai kuasa di bawah seksyen 16 (5) Akta Bangunan dan Harta Bersama (Penyenggaraan dan Pengurusan 2007 (Akta 663) untuk membuat sebarang keputusan berkaitan wang yang didakwa JMB perlu dibayar kepada mereka.
COB sebagai penguatkuasa yang dilantik oleh kerajaan negeri diberi kuasa untuk menyiasat dan menahan harta alih. Bersama-sama SMT, COB berperanan memastikan pengurusan dan penyelenggaraan bangunan dan harta bersama dilaksanakan dengan sempurna.
Artikel ini telah diolah semula daripada 'Apa itu Pesuruhjaya Bangunan (COB)?' yang ditulis oleh Ashraf Wahab dan pertama kali diterbitkan di Iproperty.