Geran Tanah

Pemilikan tanah di Malaysia adalah berdasarkan Sistem Torrens (Torrens System Land Title registration). Pemilikan menandakan hakmilik yang sah kepada seseorang yang menjadi pemilik kepada sebidang tanah atau rumah di bawah Kanun Tanah Negara / National Land Code 1965. Kriteria yang penting bagi sistem ini adalah, apabila tanah yang diberi milik di Malaysia, geran tanah akan diberikan. 

Oleh itu, pemilik bagi tanah tersebut akan mempunyai sebuah pemilikan tanah yang “indefeasible”. Hal ini membawa maksud bahawa tiada sesiapa yang dapat mencabar pemilikan tanah apabila geran tanah itu telah didaftarkan di atas nama mana-mana individu atau entiti. Setelah proses bermilik tanah selesai dengan pendaftaran nama dalam geran tanah, pemindahan hakmilik tanah boleh dipindahkan daripada pemilik kepada individu yang lain.

Dalam catatan ini, kita akan membincangkan mengenai:-

• Kepentingan Mempunyai Geran Tanah

• Perbezaaan Antara Hakmilik Pegangan Bebas/Kekal (Freehold) Dan Hakmilik Pegangan Pajakan (Leasehold) Dalam Geran Tanah

• Perbezaan Antara Geran Tanah Berstatus Hakmilik Sementara (Qualified Title) Dan Hakmilik Tetap (Final Title)

• Apakah itu Geran Tanah Dokumen Hakmilik Keluar (Issue Document of Title) dan Geran Tanah Dokumen Hakmilik Daftaran (Register Document of Title)

• Apakah Yang Dimaksudkan Geran Pejabat Tanah (Land Office Title)

• Apakah Yang Dimaksudkan Geran Pendaftar (Registry Title)

• Apakah Yang Dimaksudkan Geran Tanah Desa (Country Land Title)

• Istilah Lain Yang Digunakan Berkaitan Dengan Hakmilik Tanah Dan Geran Tanah

Kepentingan Mempunyai Geran Tanah

Hakmilik di Malaysia dibuktikan melalui dokumen hakmilik yang telah didaftar di Pejabat Tanah. Oleh itu, anda sebagai pembeli akan dikatakan memiliki hak di sisi undang-undang atas tanah/rumah tersebut apabila Geran Tanah sudah didaftarkan ke atas nama anda dan dokumen hakmilik tersebut telah dikeluarkan. Hakmilik terbahagi kepada dua, hakmilik individu dan hakmilik strata. Jenis-jenis hakmilik akan dijelaskan dengan lebih lanjut di bawah.

Perbezaaan Antara Hakmilik Pegangan Bebas/Kekal (Freehold) Dan Hakmilik Pegangan Pajakan (Leasehold) Dalam Geran Tanah

Hakmilik Pegangan Bebas/Kekal (Freehold)

Secara amnya, apa yang dimaksudkan dengan pemilikan hartanah bagi Pegangan Bebas dalam Gerana Tanah adalah pembeli tidak akan terikat kepada tempoh pemilikan yang terhad. Pemilikan hartanah berdasarkan Geran Tanah ini adalah kekal atau tiada had masa selagi pemilik membayar cukai tanah kepada Pihak Berkuasa.

Hakmilik Pegangan Pajakan (Leasehold)

Bagi Geran Tanah yang menyatakan bahawa ia adalah Hakmilik Pegangan Pajakan, ia bermaksud pemilik akan mempunyai had masa maksimum hingga 99 tahun tempoh pemilikan dari tarikh yang tertera dalam Geran Tanah. Hal ini bermaksud, anda sebenarnya memajak atau menyewa tanah dari kerajaan. 

Oleh itu, apabila tempoh pegangan pajakan seperti yang dinyatakan dalam Geran Tanah berakhir, tanah tersebut akan dikembalikan kepada Kerajaan kecuali permohonan pembaharuan pajakan dari Pihak Berkuasa oleh pemilik diluluskan.

Perbezaan Antara Geran Tanah Berstatus Hakmilik Sementara (Qualified Title) Dan Hakmilik Tetap (Final Title)

Geran Tanah Berhakmilik Sementara (Qualified Title)

Berdasarkan Seksyen 5 Kanun Tanah Negara 1965, Geran Tanah berhakmilik sementara adalah geran tanah yang dikeluarkan sebelum pengukuran tanah dibuat. Oleh itu, pemilik bagi hakmilik sementara tidak boleh membuat pecah sempadan, pecah bahagian dan penyatuan tanah. Walaupun begitu pemilik masih boleh memajak, gadai dan memindah hakmilik menggunakan Geran Tanah dikeluarkan ini.

Hakmilik sementara dibahagikan kepada dua jenis, Hakmilik Sementara Pendaftar (H.S (D)) dan Hakmilik Sementara Pejabat Tanah (H.S (M)). H.S (D) didaftarkan dibawah Pejabat Tanah Galian dan H.S (M) didaftarkan dibawah Pejabat Tanah Daerah. Manakala, Tanah Desa (Country Land) atau dengan ukuran/luas kurang dari 4 hektar kebiasaannya didaftarkan di Pejabat Tanah Daerah, khususnya di mana tanah tersebut berada.

Geran Tanah Berhakmilik Tetap (Final Title)

Pihak Berkuasa akan menentukan sama ada ia menjadi Hakmilik Tetap seterusnya mengeluarkan Geran Tanah Berhakmilik Tetap apabila survei telah dibuat dalam mengukur keluasan yang tepat dan ukuran terperinci bagi tanah tersebut.

Terdapat empat jenis Geran Tanah Hakmilik Tetap yang boleh dikeluarkan:-

1. Geran;

2. Geran Mukim;

3. Pajakan Negeri;dan

4. Pajakan Mukim.

Geran Tanah berstatus Geran dan Geran Mukim adalah ditetapkan bagi hartanah berstatus Pegangan Bebas, manakala Geran Tanah yang menyatakan Hakmilik Pajakan Negeri dan Pajakan Mukim adalah bagi tanah berstatus Pegangan Pajakan.

Geran Tanah berstatus Hakmilik Tetap didaftarkan dibawah Pejabat Tanah Galian dinamakan sebagai Geran manakala Geran Tanah berstatus Pajakan Negeri dinamakan sebagai Geran Tanah Hakmilik Sementara Pendaftar (H.S (D).

Apabila Geran Tanah Hakmilik Tetap didaftarkan dibawah Pejabat Tanah Daerah ia dinamakan sebagai Geran Mukim manakala Geran Tanah berstatus Pajakan Mukim yang didaftarkan di bawah Pejabat Tanah Daerah yang sama dinamakan sebagai Geran Tanah Hakmilik Sementara Pejabat Tanah (H.S (M)).

Apakah itu Geran Tanah Dokumen Hakmilik Keluar (Issue Document of Title) dan Geran Tanah Dokumen Hakmilik Daftaran (Register Document of Title)

Berdasarkan Seksyen 5 Kanun Tanah Negara 1965, “dokumen hakmilik keluaran” bermaksud mana-mana dokumen yang disediakan pihak berkuasa untuk dikeluarkan kepada tuanpunya yang merupakan satu salinan atau cabutan daripada ‘”dokumen hakmilik daftaran” yang turut didefinasikan dalam Kanun Tanah Negara 1965.

Secara mudahnya, Dokumen Hakmilik Daftaran "Register Document of Title (RDT)” merupakan dokumen bukti pemilikan tanah yang disimpan di Pejabat Tanah. Sementara itu, Dokumen Hakmilik Keluaran “Issue Document of Title (IDT)” merupakan hakmilik yang disimpan oleh pemilik tersebut.

Salinan Dokumen Hakmilik Keluaran yang didaftar dan diberikan kepada pemilik akan mengandungi maklumat iaitu:-

1. Jenis tanah;

2. Nilai/Assessment Rate;

3. Pemilik semasa dan pemilik seterusnya

4. Bebanan, syarat dan sekatan atas tanah tersebut.

Kepentingan Geran Tanah Hakmilik Tetap:-

1. Mengesahkan pemilikan harta tanah;

2. Dokumen hakmilik diperlukan untuk tujuan menjalankan sebarah urusan di tanah;

3. Memiliki semua transaksi yang direkodkan untuk dirujuk oleh pemiliknya pada bila-bila masa.

Apakah Yang Dimaksudkan Geran Pejabat Tanah (Land Office Title)

Berdasarkan Seksyen 5 Kanun Tanah Negara 1965, Geran Hakmilik Pejabat Tanah ertinya hakmilik yang dibuktikan oleh Geran Mukim atau Pajakan Mukim, atau oleh mana-mana dokumen hakmilik yang didaftarkan di Pejabat Tanah.

Hakmilik ini disimpan di pejabat tanah bergantung kepada lokasi tanah tersebut seperti Pejabat Tanah Kuala Langat di Banting, Selangor yang mempunyai semua hakmilik berkaitan dengan lokasi Kuala Langat.

Apakah Yang Dimaksudkan Geran Tanah Desa (Country Land )

Tanah Desa (Country Land)

Walaupun tidak dinyatakan secara jelas apakah itu Tanah Desa tetapi di bawah Kanun Tanah Negara 1965, Seksyen 77(3)(b) menyatakan dan memperuntukkan bahawa status Hakmilik Pejabat Tanah adalah wajar diberikan oleh Pihak Berkuasa bagi mana-mana lot tanah desa yang tidak melebihi empat (4) hektar luasnya.

Apakah Yang Dimaksudkan Geran Pendaftar (Registry Title)

Tanah Bandar (Town land) & Tanah Pekan (Village land)

Walaupun tidak dinyatakan secara jelas apakah itu Tanah Bandar “Town Land” dan Tanah Pekan “Village Land” Seksyen 77(3)(a) Kanun Tanah Negara 1965 menyatakan bahawa Geran Tanah Hakmilik Pejabat Pendaftaran adalah wajar diberikan kepada Tanah Bandar atau Tanah Pekan.

Istilah lain yang digunakan berkaitan dengan Hakmilik tanah

Hakmilik Induk (Master Title)

Istilah ini popular digunakan oleh sektor perumahan untuk merujuk kepada Hakmilik tanah yang berkaitan dengan pembangunan projek tertentu yang melibatkan pemaju yang masih belum dapat membahagikan Geran Tanah Hakmilik Tanah mengikut individu samada pembeli atau pemilik akhir. 

Kebiasannya, pemaju terus memegang Hakmilik ini sehingga hakmilik Strata atau Hakmilik tanah tertentu dipindahkan kepada pembeli.

Hakmilik Strata (Strata Title)

Geran Tanah Dokumen hakmilik ini akan dikeluarkan kepada setiap unit (petak) bagi sesebuah pembangunan yang dibina di atas sebidang tanah. Apabila Geran Tanah Hakmilik ini telah dikeluarkan, pemaju akan memaklumkan kepada peguam pemilik petak tersebut dan juga kepada pihak bank. 

Hal ini adalah bertujuan untuk peguam pembeli menyediakan borang pindahmilik yang dinamakan sebagai Memorandum of Transfer/MOT untuk memindahmilik hakmilik strata kepada pembeli dan peguam bank untuk menyediakan caj.

Namun begitu, hakmilik strata ini bukan sahaja tertakluk kepada pembangunan rumah seperti kondominium, hakmilik ini juga dipakai bagi rumah atas tanah “landed property” seperti rumah teres yang dibina di dalam projek perumahan Gated and Guarded, yang mempunyai kemudahan yang dikongsi seperti kolam air dan taman.

Surat Ikatan Tugas (Deed of Assignment)

Terdapat situasi di mana pemilik tanah tidak mempunyai Geran Tanah yang menyatakan hakmilik hartanah tersebut. Surat Ikatan Penyerahan Hak adalah dokumen yang disediakan apabila Geran Tanah Hakmilik masih belum dikeluarkan. 

Surat Ikatan Penyerahan Hak akan membolehkan pemilik tanah sementara menunggu pengeluaran Hakmilik tanah untuk memindahkan kepentingan tanah tersebut kepada pihak lain tanpa Geran Tanah. 

Walaubagaimanapun, surat ini mesti digabungkan atau dirangka bersama Surat Kuasa / Power of Attorney(dokumen yang memberi seseorang hak untuk bertindak bagi pihak lain).