Ramai yang ingat apabila sudah habis bayar pinjaman / pembiayaan rumah dengan Bank atau LPPSA (Loan Kerajaan), urusan Gadaian Hartanah atau Geran Tanah (Geran Rumah) sudah pun selesai secara otomatik tetapi itu adalah kesilapan yang sangat besar.
Ada satu lagi langkah wajib yang anda perlu lakukan untuk memastikan Hartanah anda dilepaskan daripada gadaian kepada Bank, iaitu proses pelepasan gadaian. Sebenarnya melalui proses pelepasan gadaian, barulah anda akan dapat salinan asal geran / hakmilik asal rumah untuk simpanan anda sendiri.
Anda mungkin juga ada terfikir, “Rumah aku tiada geran. Jadi, rasanya tak perlu lah buat urusan pelepasan gadaian ni. Kalau geran nanti Pemaju dah keluarkan, boleh minta terus sajalah geran daripada Pemaju.”
Jika anda fikir begini, anda juga masih salah kerana walaupun rumah masih belum keluar geran / hakmilik, Pemaju akan mengenakan pra-syarat iaitu anda perlu kemukakan Suratikatan Pelepasan dan Penyerahhakkan Semula atau ‘Deed of Receipt and Reassignment’ (‘DRR’) sebagai bukti penyelesaian pinjaman Bank sebelum Pemaju melepaskan hakmilik strata kepada anda.
Secara am, dalam artikel ini kami ingin membantu anda untuk memahami perkara-perkara berikut:
Apakah Yang Perlu Anda Lakukan Jika Sudah Habis Bayar Hutang Rumah Dengan Bank?
Jawapan mudahnya adalah anda perlulah melantik peguam.
Peguam yang dilantik akan mengendalikan proses pelepasan gadaian untuk dan bagi pihak anda daripada awal sehingga akhir.
Kenapa Anda Perlu Lantik Peguam Untuk Pelepasan Gadaian?
Pihak Bank tidak lagi akan melepaskan geran / hakmilik rumah terus kepada Peminjam bagi mengelakkan berlakunya kes-kes berikut:
Peminjam menangguh-nangguhkan proses pelepasan gadaian sehingga bertahun-tahun lamanya; dan
Peminjam menghilangkan dokumen geran / hakmilik rumah tersebut sebelum pelepasan gadaian dibuat dan kesemua pihak terpaksa mengeluarkan kos yang lebih tinggi untuk membuat permohonan gantian geran / hakmilik yang telah hilang tersebut.
Lebih buruk lagi apabila Peminjam telah meninggal dunia dan tidak memaklumkan kepada waris-warisnya akan kedudukan dokumen sekuriti Bank yang disimpan oleh Peminjam sehingga menyukarkan proses turunmilik pesaka oleh waris-waris kepada Peminjam.
Bagi transaksi yang melibatkan DRR pula, kebanyakan Bank tidak mempunyai templat DRR yang standard. Oleh itu, pelantikan peguam adalah penting bagi membantu untuk menderaf dokumen DRR tersebut bagi tujuan tandatangan oleh pihak Bank.
Atas sebab-sebab di atas, kini pihak Bank telah mewajibkan Peminjam untuk melantik peguamcara dahulu bagi mengendalikan dan menyempurnakan proses pelepasan gadaian.
Adakah Anda Perlu Lantik Panel Peguam Bank Bagi Proses Pelepasan Gadaian?
Tidak.
Kebanyakan Bank tidak ada menetapkan syarat Peminjam wajib menggunakan panel peguam mereka bagi tujuan pelepasan gadaian ini. Jadi, anda mempunyai pilihan untuk melantik mana-mana peguam pilihan anda untuk mengendalikan proses pelepasan gadaian ini.
Apakah Proses Yang Akan Dijalankan oleh Peguam?
Salinan Kad Pengenalan Pembeli dan Peminjam (jika Peminjam dan Pembeli adalah individu berbeza);
Salinan pendua Perjanjian Jual Beli rumah; dan
Salinan Surat Tawaran Pinjaman Bank beserta kesemua Perjanjian Pinjaman Bank (contoh: Facilities Agreement, Deed of Assignment, Property Sale Agreement, Property Purchase Agreement dan sebagainya).
Selepas peguam menerima dokumen-dokumen di atas, peguam akan menyemak dokumen anda untuk menentukan apakah jenis dokumentasi yang pihak peguam akan sediakan.
Jangan risau jika dokumen-dokumen di atas tiada dalam simpanan anda, maklum sahaja dengan peguam anda dan beliau akan membimbing anda bagi langkah-langkah seterusnya.
Bagi rumah yang sudah mempunyai geran / hakmilik individu (kebiasaannya melibatkan rumah teres) atau geran / hakmilik strata (kebiasaannya melibatkan apartment / kondominium / townhouse / strata landed development), proses yang terlibat dipanggil sebagai ‘Discharge of Charge’ atau pelepasan gadaian menggunakan Borang Melepaskan Gadaian (Borang 16N) di bawah Kanun Tanah Negara.
Peguam anda akan terlebih dahulu membuat carian ke atas Hartanah anda bagi menyemak rekod gadaian di atas Hartanah tersebut.
Selepas itu, peguam anda akan menyediakan Borang 16N berdasarkan maklumat rekod gadaian dalam carian hartanah tersebut dan memajukan dokumen-dokumen tersebut kepada pihak Bank bagi tujuan tandatangan oleh pihak Bank.
Bagi rumah yang belum lagi mempunyai hakmilik individu atau strata, proses yang terlibat dipanggil sebagai ‘Deed of Receipt and Reassignment’ atau dalam Bahasa Malaysia di panggil Suratikatan Pelepasan dan Penyerahhakkan Semula (‘DRR’).
Peguam anda akan menyediakan dokumen DRR berdasarkan semakan ke atas perjanjian pinjaman anda dengan Bank tersebut dan menetapkan tarikh temujanji dengan anda bagi tujuan tandatangan dokumen DRR tersebut.
Selepas anda telah menandatangani dokumen DRR tersebut, peguam akan memajukan dokumen DRR tersebut kepada pihak Bank bagi tujuan tandatangan oleh pihak Bank.
Selepas pihak Bank telah menandatangani Borang 16N dan dokumen DRR tersebut, pihak Bank akan mengembalikan dokumen tersebut bersama-sama dengan dokumen sekuriti yang lain kepada peguam bagi tujuan penyeteman di Pejabat Duti Setem yang berkenaan.
Selepas urusan penyeteman selesai, peguam akan membuat perserahan pendaftaran Borang 16N atau dokumen DRR masing-masing di Pejabat Tanah atau Mahkamah Tinggi yang berkenaan.
Selepas urusan pendaftaran selesai, pihak Pejabat Tanah akan mengeluarkan geran / hakmilik yang baru di mana rekod gadaian kepada Bank telah dikeluarkan bersama-sama dengan pendua gadaian yang telah dibatalkan manakala bagi dokumen DRR pula, Mahkamah Tinggi akan mengembalikan dokumen DRR yang telah didaftarkan bersama-sama dengan Surat Kuasa Wakil yang telah dibatalkan.
Dengan pengembalian geran / hakmilik yang baru atau dokumen DRR yang telah didaftarkan, urusan proses pelepasan gadaian bagi Hartanah anda telah selesai.
Sila pastikan supaya peguam menyerahkan kepada anda kesemua dokumen sekuriti yang berkaitan untuk tujuan simpanan anda.
PENTING!
Bagi hartanah yang belum keluar hakmilik individu / strata, anda haruslah menyimpan selamat dokumen DRR yang telah didaftarkan bersama-sama keseluruhan dokumen sekuriti pinjaman lain yang telah diserahkan oleh peguam kepada anda.
Ini adalah kerana dokumen tersebut adalah dokumen penting untuk membuktikan anda telah menyelesaikan pinjaman dengan pihak Bank. Jika dokumen tersebut hilang, ia akan menyukarkan proses jual beli / tukar milik Hartanah anda di masa hadapan kerana dokumen tersebut tidak boleh diganti.
Berapa Lama Tempoh Keseluruhan Proses Pelepasan Gadaian?
Keseluruhan tempoh proses pelepasan gadaian kebiasaannya hanya akan mengambil masa selama 1 ½ bulan sehingga 2 bulan dan ia juga bergantung kepada:
Berapa lama tempoh yang diambil oleh pihak Bank untuk menandatangani dokumen pelepasan gadaian dan memulangkannya kepada peguam; dan
Berapa lama tempoh yang diambil oleh pihak Pejabat Tanah / Mahkamah Tinggi untuk memproses dan mengeluarkan hakmilik asal yang baru / dokumen DRR yang telah didaftarkan.
Berapa Anggaran Kos Proses Pelepasan Gadaian?
Anggaran keseluruhan kos guaman dan perbelanjaan bagi proses pelepasan gadaian adalah di bawah RM1,000.00. Kos mungkin berbeza bergantung kepada latar belakang kes anda.
Terdapat dua jenis pelepasan gadaian yang boleh dilaksanakan bergantung kepada status sama ada hartanah anda sudah dikeluarkan hakmilik geran tanah ataupun belum.
Jika hartanah sudah mempunyai hakmilik geran tanah
Jika hartanah mempunyai mempunyai hakmilik geran tanah
Kos Pelepasan Gadaian Bagi Hartanah / Rumah Yang Sudah Mempunyai Hakmilik Geran Tanah (Discharge Form)
Perkara | Selangor | Kuala Lumpur | Johor | Perak | Negeri Sembilan |
|---|---|---|---|---|---|
Fi Guaman | RM300 | RM300 | RM300 | RM300 | RM300 |
Kos Perbelanjaan (Pengangkutan, Pos, Fotokopi & Lain-Lain) | RM450 | RM450 | RM500 | RM500 | RM500 |
Bayaran Duti Setem | RM10 | RM10 | RM10 | RM10 | RM10 |
Fi Pendaftaran di Pejabat Tanah jika *1 Wakil Kuasa / **2 Wakil Kuasa | *RM70 / **RM90
| *RM70 / **RM90
| *RM90 / **RM120 | *RM60 / **RM80 | *RM110 / **RM180 |
Fi Pendaftaran di Pejabat Tanah (melibatkan LPPSA) | *RM70 / **RM90 | Tiada | Tiada | Tiada | Tiada |
Fi Carian Hartanah: (1 Carian Rasmi + 1 Carian Persendirian) | RM80 | RM80 | RM180 | RM60 | RM120 |
Kos Pelepasan Gadaian Jika Hartanah Belum Mempunyai Geran Hakmilik Tanah (Deed of Receipt and Reassignment)
Perkara | Jumlah |
|---|---|
Fi Peguam | RM400 |
Kos Perbelanjaan (Pengangkutan, Pos, Fotokopi & Lain-Lain) | RM400 |
Bayaran Duti Setem | RM40 |
Fi Pendaftaran Surat Wakil Kuasa di Mahkamah | *bergantung kepada jumlah mukasurat perjanjian. Dalam lingkungan bawah RM100 |
Bagaimana Pula Dengan Pelepasan Gadaian Melibatkan Penjawat Awam Dengan LPPSA?
Pada kebiasaannya, bagi kes melibatkan pelepasan gadaian daripada LPPSA melibatkan Borang 16N (Hartanah yang sudah ada geran / hakmilik), pihak LPPSA akan menyerahkan kepada Peminjam apabila pembiayaan telah disahkan selesai.
Bagi Hartanah yang mempunyai hakmilik individu / strata, pihak LPPSA akan mengembalikan dokumen berikut:
Suratan Hakmilik Asal Hartanah;
Pendua Gadaian (Borang 16A);
Borang Melepaskan Gadaian (Borang 16N) yang telah ditandatangani oleh pihak LPPSA dan disaksikan oleh peguam;
Borang 30A (Borang Pendaftaran Peletakhakkan) (jika berkenaan); dan
Surat Penarikan Balik Kaveat Pendaftar (jika berkenaan).
Bagi Hartanah yang di bawah Hakmilik Induk (belum ada hakmilik individu / strata), pihak LPPSA akan mengembalikan dokumen berikut:
Suratikatan Penyerahan Hak / ‘Deed of Assignment’;
Perjanjian Pinjaman / ‘Loan Agreement’ / ‘Property Sale Agreement’ / ‘Property Purchase Agreement’;
Suratikatan Pelepasan dan Penyerahanhak Semula / ‘DRR’; dan
Surat Penarikan Balik Kaveat Pendaftar (jika berkenaan).
Pada kebiasaannya, pihak LPPSA akan menghantar dokumen-dokumen di atas secara terus kepada Peminjam di alamat terakhir surat-menyurat yang diketahui oleh pihak LPPSA.
Oleh itu, adalah tanggungjawab anda untuk memastikan supaya dokumen pelepasan gadaian tersebut diterima dengan selamat. Jika anda tidak menerima dokumen pelepasan gadaian tersebut walaupun anda telah lama menyelesaikan pembiayaan anda, sila semak dengan pihak LPPSA untuk mengetahui status penyerahan dokumen pelepasan gadaian tersebut.
Apabila anda telah menerima dokumen tersebut, anda perlulah membaca dengan teliti setiap arahan dalam surat iringan LPPSA tersebut. Jika anda tidak pasti tentang apa yang perlu dilakukan, sila dapatkan nasihat guaman daripada peguam yang bertauliah.
Kebiasannya, dokumen pelepasan gadaian tersebut perlu diindorskan dengan pengecualian duti setem kerana dokumentasi pinjaman daripada LPPSA telah dikecualikan daripada duti setem di bawah Perintah Pengecualian Duti Setem 2007 (PUA 40/2007).
Selepas pengindorsan pengecualian duti setem dibuat di Pejabat Duti Setem yang berdekatan dengan anda, anda perlu membuat penyerahan pendaftaran atau pemfailan di Pejabat Tanah atau Mahkamah Tinggi yang berkenaan.
Perlu diingat bahawa urusan penyerahan pendaftaran pelepasan gadaian ini hendaklah dilakukan dengan kadar segera (sekurang-kurangnya dalam tempoh 3 bulan daripada tarikh penerimaan) kerana jika anda menangguhkan urusan tersebut melebihi tempoh 3 bulan daripada tarikh penerimaan, surat wakil kuasa LPPSA yang menandatangani dokumen pelepasan gadaian tersebut mungkin telah dibatalkan dan dalam keadaaan sedemikian, dokumen pelepasan gadaian yang baru perlu disediakan semula bagi tujuan tandatangan oleh wakil kuasa LPPSA yang baru.